Регистрация квартиры в Росреестре

Покупка квартиры – это только полдела. Ее еще нужно оформить. Недвижимость точно станет вашей только после того, как пройдет процедуру регистрации в Росреестре. Затем вы сможете распоряжаться жильем по своему усмотрению. Многих пугает процесс регистрации недвижимости, особенно куча вопросов к перечню документов. Мы поможем вам не потонуть в море бумаг и приведем к нужному берегу.

Квартиру, как и любое недвижимое имущество, нужно регистрировать в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии. Проще говоря, в Росреестре.  

Как только ваша недвижимость пройдет регистрацию, всю информацию о ней внесут в Единый государственный реестр недвижмости (ЕГРН). Он содержит полные сведения о недвижимости в стране.

В каких случаях нужно регистрировать жилье?

Регистрация недвижимости необходима при:

• покупке недвижимости. Как только вы заключили сделку купли-продажи и подписали договор, вам нужно зарегистрировать свое жилище. Только после этого вы из покупателя превратитесь в полноценного владельца.
• получении недвижимости в дар или получении наследства. В этих случаях процесс подачи сведений о недвижимости ничем не отличается от ситуации с покупкой жилья. Вместо договора купли продажи вам нужно будет заключить договор дарения или передачи в наследство.
• каждому члену семьи необходимо будет зарегистрировать выделенную ему долю (если квартира была приобретена на маткапитал).

Документы для регистрации права собственности на недвижимость

Первое, что нужно сделать, чтобы зарегистрировать квартиру в Россреестре, это подготовить документы по списку:

• заявление о регистрации жилого помещения;
• договор (купли-продажи, дарения, долевого участия, передачи в наследство и т.д.);
• паспорта сторон (покупателя и продавца, дарителя и получателя и т.д.);
• документ о приватизации жилого помещения (если была приватизация);
• квитанция об оплате госпошлины (ее размер зависит от конкретных ситуаций, в среднем, это примерно около 2000 рублей).

Этот список документов для регистрации актуален для всех сделок.

В некоторых случаях могут потребоваться дополнительные бумаги.

• Спорное дело. Если по недвижимости были судебные споры, тогда к пакету официальных вам нужно добавить решение суда, которое уже вступило в силу.
• Новостройки. При покупке квартиры в новой многоэтажке, плюсом ко всем документам, нужно приложить акт приема-передачи жилья. А также кадастровый паспорт. В том случае, если строительная компания поставила на кадастровый учет не только многоэтажку, но и квартиры в ней.
• Квартира в долевку. Если вы покупаете недвижимость еще в строящемся доме, то при регистрации имущества вам нужно будет принести еще и документ с описанием вашей будущей квартиры. Это может быть дизайн-проект, какое-то схематичное изображение или простое описание. Главное, в нем должна быть информация о метраже жилья, а также сведения о том, на каком этаже будет находится квартира.
• Ипотека. Если вы оформили жилищную ссуду на покупку квартиры, для ее регистрации вам дополнительно нужно будет предоставить договор с кредитной организацией и закладную. Как происходит процедура в Росреестре? Зарегистрировать ипотеку в силу закона можно на основании совместного заявления залогодателя (заемщика) и залогодержателя (банка-кредитора). Для нотариально заверенного ипотечного договора госрегистрация может осуществляться при обращении заверившего соглашение нотариуса.
• Жилье во вторичке. Для регистрации квартиры в старом доме, кроме общего списка документов, потребуется кадастровый или технический паспорт. Также в пакете документов должен быть документ о праве владения недвижимым имуществом продавцом. Если он покупал квартиру до 2016 года, то это будет свидетельство о регистрации права на недвижимость прошлого владельца. Если после, то подойдет выписка из ЕГРН.

Нужно ли перед регистрацией недвижимости ставить ее на кадастровый учет?

По закону недвижимость ставится на кадастровый учет одновременно с регистрацией права на эту недвижимость. Отдельно ставить на кадастровый учет объект недвижимости не требуется. 

Поставить на кадастровый учет нужно будет в следующих случаях:

• Если объект недвижимости ранее не был зарегистрирован. Например, вы только что построили дом. Подавайте документы на кадастровый учет вместе с документам для регистрации права собственности.
• Если объект был существенно изменен, например был сделан пристрой к дому, то в таком случае потребуется только постановка на учет, повторная регистрация будет не нужна.
• Если частный дом был снесен, то потребуется снятие с кадастрового учета объекта недвижимости.

Как подать документы на регистрацию права собственности в Росреестре?

После того, как вы подготовили пакет необходимых документов, их необходимо подать на регистрацию. Подать документы можно двумя способами:

• отнести в Росреестр;
• обратиться в многофункциональный центр «Мои документы»

Важно! При подаче документов на регистрацию квартиры сотрудник, который их принимает, должен выдать вам расписку. Как в МФЦ, так и в самом Росреестре. 

В расписке должен быть список документов, информация об их получении сотрудником, сроки регистрации. А также специальный номер, по которому можно отследить этапы процедуры регистрации. Кроме того, пакет документов можно отправить и через сайт Росреестра, но для этого необходимо наличие электронной подписи у заявителей.

Можно ли оформить документы для регистрации недвижимости одним пакетом?

Вы можете собрать полный пакет документов и за один раз подать документы для регистрации удобным для вас способом. Если потребуется, то недостающие документы можно будет донести отдельно. О такой необходимости сотрудники Росреестра вам сообщат.

Как уплатить госпошлину?

Существует несколько способов оплаты госпошлины за регистрацию права:

• при наличии квитанции на устройствах самообслуживания, в кассах банков;
• по реквизитам или по QR коду через мобильное приложение;
• на портале Госуслуг;
• через терминал во время подачи документов в МФЦ.

Размер государственной пошлины зависит от сделки и ее участников:

• для физических лиц 2000 руб;
• для юридических лиц 22000 руб;
• оформление доли в праве общей собственности 200 руб с собственника;
• регистрация ипотеки для физического лица 1000 руб;
• регистрация ипотеки для юридического лица 4000 руб.

Сроки регистрации недвижимого имущества в Росреестре

Время, за которое вам зарегистрируют недвижимость, зависит от конкретной ситуации. Например, после покупки квартиры в новостройке, процедура может занять до семи рабочих дней. Те же самые семь суток понадобится для внесения данных о недвижимости, которая приобреталась в долевку. На пару дней меньше может уйти на регистрацию жилья, которое покупали на ипотечные деньги. Если вы приобретаете вторичку, тогда процесс регистрации будет составлять от трех до пяти рабочих дней.

Также на сроки влияет место подачи документов на регистрацию. Например:

• Орган регистрации прав - 7 рабочих дней с даты приема документов на регистрацию прав. Если одновременно подавать документы на постановку на кадастровый учет, то срок увеличится до 10 рабочих дней;
• МФЦ - 9 рабочих дней с даты приема документов на регистрацию прав и 12 рабочих дней, если одновременно подать на кадастровую регистрацию.

Как запретить регистрацию недвижимости без личного присутствия?

Чтобы запретить регистрацию недвижимости без личного присутствия, необходимо подать заявление в Росреестр о невозможности совершать сделки с уже имеющейся в собственности недвижимостью без личного участия собственника. Подать такое заявление можно лично, либо по нотариальной доверенности.

Чем подтверждается государственная регистрация права?

После регистрации недвижимости в Росреестре, вы становитесь ее полноправным владельцем. Для того чтобы подтвердить свое право, вам нужно будет заказать справку из Единого государственного реестра недвижимости. Проще говоря, выписку из ЕГРН. С 2016 года она заменила бумажное свидетельство о регистрации права на недвижимое имущество. При этом сама выписка стала гораздо более полным документом. Из нее можно узнать наиболее актуальные данные о квартире: сколько реальных законных владельцев, размер жилой площади жилья, кадастровую стоимость и т.д. 

Выписку из ЕГРН на новостройку или вторичное жилье можно заказать в двух видах: бумажном и электронном. Оба варианта имеют одинаковую юридическую силу. 

Важно! Выписку нельзя получить один раз и оставить себе навсегда. Как в бумажном, так и в электронном виде, данные из документ актуальны только на момент его выдачи. Срок действия выписки зависит от конкретной ситуации.

Получить выписку из ЕГРН можно несколькими способами:

• В МФЦ или отделении Росреестра. В этом случае вам придется несколько раз приходить в государственные органы. Сначала, чтобы оставить заявку на получение, а затем, чтобы забрать выписку. Кроме того, нужно будет представить свои личные данные. Справку вам выдадут в бумажном виде.
• С помощью сайта Росреестра. Заявку на получение выписки можно оставить и онлайн. Для этого вам нужно будет потратить несколько минут, а может быть, и часов, для того, чтобы заполнить большое количество пунктов с информацией о вашем жилье. А готовый ответ в электронном виде ждать нужно не ранее, чем через три дня.
• Через сервис Н.Реестр.  Получить отчет на основе выписки из ЕГРН здесь проще и гораздо быстрее. Единственное, что вам нужно сделать, это указать адрес недвижимого имущества либо его кадастровый номер. А отчет со всеми данными придет вам на почту уже через час.

Приостановление регистрации недвижимости или отказ в ней

Не всегда регистрация квартиры проходит без проблем. Сотрудники Росреестра могут приостановить процедуру. По закону у них есть такое право и целый список оснований, при которых они могут нажать на кнопку стоп. Вот самые распространенные из них. 

• предоставлен не весь пакет документов;
• сведения в них недостоверны или неактуальны;
• на квартиру наложен арест или ее нельзя продавать;
• сотрудники Росреестра не получили нужные данные, которые они запрашивали (например, у нотариуса или в налоговой);
• при продаже квартиры по договору долевого участия, застройщик не внес отчисления в Компенсационный фонд долевого строительства.

Кроме того, приостановить регистрацию могут сами участники сделки. Продавец или покупатель, либо по обоюдному согласию.

К примеру, Михаил купил долю в квартире и подал документы на регистрацию права. После проверки документов оказалось, что на эту долю есть лицо с правом приоритетного выкупа доли, которое не было уведомлено и от которого не получили письменное согласие на продажу. В таком случае сделку приостановят до выяснения обстоятельств и предоставления всех необходимых документов.

Еще один пример приостановления сделки. Татьяна купила квартиру, которая была в ипотеке у предыдущего хозяина. Другими словами, необходимо было закрыть «ипотечный хвост», дождаться от банка уведомления о снятии обременения на квартире. При регистрации объекта в МФЦ Татьяна вместе с продавцом написали заявление о приостановке сделки до тех пор, пока не придут документы от банка, подтверждающие закрытие ипотеки.

Проверка квартиры перед регистрацией недвижимости

Чтобы у сотрудников Росреестра не было к вам вопросов, и они не остановили процедуру регистрации, заранее проверьте все документы. А лучше, еще до начала сделки купли-продажи проверьте саму квартиру и ее владельца. Особенно это касается приобретения жилья на вторичном рынке. 

Чтобы проверить добросовестность продавца и убедиться в подлинности всех документов, вам понадобится все та же выписка ЕГРН. А теперь давайте рассмотрим возможные ситуации, которые можно избежать и не попасть к недобросовестному продавцу квартиры:

• Несколько собственников. Представьте, что вы заплатили полную сумму за квартиру, перевезли туда всю мебель, но еще не успели зарегистрировать. И тут объявились другие собственники, которые почему-то не знали, что их недвижимость решили продать. В лучшем случае, вам придется отстаивать свое жилище в суде. В худшем – искать горе-продавца, который забыл рассказать о других собственниках.
• Наличие обременений. Если вам попался не совсем добросовестный продавец, тот может не рассказать, что квартирой владеет еще кто-то. Например, банк, если недвижимость находится в залоге. Или судебные приставы, если жилье арестовали за долги. Такую квартиру по закону купить невозможно и вашу сделку не зарегистрируют в Росреестре. Если вы заранее не обеспокоитесь, то вы рискуете остаться без жилья и без денег.
• Незаконная перепланировка. Перед тем, как купить квартиру, обязательно нужно узнать о всех изменениях в ней. Не всегда собственники делятся такой информацией. Или не хотят, или просто не знают, что предыдущий владелец, например, сносил стены. Поэтому проверьте сами, чтобы в будущем избежать проблем и штрафов.

Что делать, если я не согласен с правом собственности на недвижимость?

Рассмотрим ситуацию, когда у квартиры Михаила появился новый собственник. Михаил и его сестра Татьяна получили квартиру в наследство от мамы. Татьяна продала свою половину, не уведомив об этом брата. В этом случае Михаил имеет право оспорить сделку.

Бывают разные случаи, когда у вашей недвижимости может появиться новый собственник. Если вы с этим не согласны, то сделку можно оспорить в суде.

 Для этого нужны веские основания, например:

• не уведомлены все собственники недвижимости;
• отсутствует согласие второго супруга;
• незаконное вступление в наследство;
• ошибки в документах;
• подозрение на мошенничество.

В случае решении суда в пользу бывшего собственника, новая запись о регистрации недвижимости будет погашена.