-
49064
Основные ошибки при покупке квартиры: на что обращать внимание в выписке ЕГРН
Рынок недвижимости – один из самых прибыльных. Несмотря на обилие мошенников в данной сфере и несовершенство законодательства, заработать на рынке недвижимости миллионы действительно можно. Поможет в этом настоящая палочка-выручалочка рынка недвижимости – свежая выписка из ЕГРН. На данный момент выписка из Единого государственного реестра недвижимости – это единственный документ, дающий полную информацию обо всех собственниках, обременениях и ограничениях операций с любым видом недвижимости. Как избежать ошибок при покупке квартиры и использовании выписки ЕГРН, читайте в нашем материале.
Как читать выписку ЕГРН об основных характеристиках?
Почему выписка ЕГРН так важна?
Для понимания ценности выписки из ЕГРН, обратимся к истории:
- До 1998 года право собственности на недвижимость регистрировалось в БТИ и при этом требовалось обязательное нотариальное заверение. После регистрации правообладатель получал правоудостоверяющий документ – Свидетельство о государственной регистрации.
- В 1999 году нотариальное заверение права собственности упразднили, а сделки с недвижимостью стали регистрироваться в Росреестре.
- В 2016 году была прекращена выдача Свидетельств на право собственности. С этого момента единственным документом, удостоверяющим право собственности на недвижимость, стала выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
При этом виды правоустанавливающих документов (на основании которых получено право) не изменились: это договоры купли-продажи, мены, дарения, ренты и так далее.
Что можно узнать из выписки ЕГРН
Введение выписки из ЕГРН как единственного правоудостоверяющего документа значительно уменьшило количество мошенничеств в сфере недвижимости. Получить справку можно достаточно легко, а спектр сведений по объекту, который она дает, будет более чем исчерпывающим.
Итак, из выписки ЕГРН мы узнаем:
- Имена всех собственников недвижимости.
- Виды собственности (индивидуальная, долевая или совместная).
- Дату регистрации права собственников.
- Информацию обо всех видах ограничений операций с недвижимостью: арестах, залоге, обременениях (исключая только обременение материнским капиталом).
- Информацию о кадастровой стоимости.
- Характеристику параметров объекта недвижимости (метраж, этажность, особенности и так далее).
- Чертеж-план объекта.
Таким образом, благодаря выписке из ЕГРН можно получить полную информацию об объекте недвижимости и обезопасить себя от действий мошенников. Однако, даже имея такой эффективный инструмент проверки, как выписка из ЕГРН, покупатели квартир часто допускают одни и те же ошибки.
Как читать выписку ЕГРН
При получении выписки из ЕГРН, нужно обращать внимание не только на данные собственника и адрес объекта. Как показывает практика, не все способны расшифровать полученный документ.
Основные риски при покупке квартиры
Структура справки достаточно логична и проста, в ее составе пять основных разделов:
- Технические характеристики;
- Вещные права;
- Расположение участка;
- Расположение недвижимого имущества;
- Схема расположения объекта.
Все данные, которые указаны в документе – достоверны. Оспорить их можно только в суде.
Выписка из ЕГРН состоит из трех частей. Первый лист содержит общие сведения об объекте. Второй – зарегистрированные права и ограничения. На третьем расположен план помещения. Рассмотрим их по отдельности:
1 лист выписки из ЕГРН
- Обращаем внимание на дату получения выписки. В Российском законодательстве не прописан срок выписки. Иногда банки, госучреждения, нотариальные конторы и суды самостоятельно устанавливают срок действия документа. Обычно это месяц.
- Сверяем кадастровый номер в выписке и документах основаниях. Встречаются ошибки в виде задвоения номеров. В случае несовпадения сделка приостановится на неопределенное время.
- Адрес объекта и адрес в документах основаниях должны совпадать.
- Внимание обращаем на назначение помещения, чтобы квартира числилась как жилое помещение. Конечно, если вы покупаете не жилое, то должна быть соответствующая отметка в данной строчке.
- Фактическая и указанная площади должны совпадать. Если идет не совпадение, то возможно была выполнена процедура перепланировки помещения. Данные нужно дополнительно уточнять.
- Кадастровая стоимость изменяется, от нее зависит сумма налога на имущество и сумма НДФЛ.
- У земельных участков в графе виды разрешенного использования содержится информация ограничивающая пользование объектом.
- Особые отметки могут содержать информацию о перепланировке, заявленных правах и другую информацию.
- Покупатель квартиры может самостоятельно получить выписку ЕГРН, ваши данные будут отражены в выписке.
2 лист выписки из ЕГРН
- Сведения о правообладателе. Будут заполнены паспортными данными и СНИЛС, если выписка получена собственником.
Внимание! В отчетах, сформированных с 1 марта 2023 года, ФИО собственников объектов недвижимости заменены на фразу «физическое лицо». Это связано с вступлением в силу нового закона, который запрещает Росреестру выдавать ФИО собственников.
- Номер государственной регистрации права и дата регистрации должны совпадать на правоустанавливающих документах.
- Ограничения/обременения прав. Здесь указаны актуальные сведения о залогах, ипотеке, аресте и т.п.
3 лист выписки из ЕГРН
- Должен быть корректно отображен план расположения объекта.
Самые частые ошибки при покупке квартиры:
Ошибка №1
Самой распространенной ошибкой при покупке квартиры становится совершение сделки с использованием старой выписки из ЕГРН.
Пример:
Покупая квартиру у очаровательной белокурой Елены, являющейся единственной владелицей однушки в Подмосковье, Петр и не подозревал, что скрывает от него миловидная блондинка. Елена незаконно завладела средствами мужчины, заведомо зная, что сделка будет признана недействительной. Уже полтора месяца на квартиру был наложен арест в связи с долгами злоумышленницы по кредитным картам. Петра подвела выписка из ЕГРН двухмесячной давности и доверчивость.
Законодательство по этому поводу:
Законодательство Российской Федерации на данный момент не ограничивает срок действия выписки из ЕГРН. Однако большинство государственных учреждений и организаций самостоятельно устанавливают правила актуальности справки – в течение 1 месяца со дня получения.
Мнение эксперта:
По словам юриста оператора недвижимости «Перспектива 24» Юлии Барановой, лучше всего использовать выписки из ЕГРН не старше 10 дней с момента получения.
– Это значительно сократит вероятность мошенничества при сделке с недвижимостью. Ведь выписка позволяет понять, как обстоят дела с квартирой по факту только в тот день, в который она была выдана. Поэтому если речь идет о приобретении квартиры или другой недвижимости, не экономьте и просто закажите справку прямо перед совершением сделки. Поверьте, это сбережет ваши деньги и нервы, – советует Юлия Баранова.
Ошибка №2
Нередко (особенно когда дело касается родственных отношений) сделки с недвижимостью совершаются вообще без выписки из ЕГРН. Чаще всего это становится большой ошибкой для одного из участников сделки.
Пример:
Житель Тюмени Александр по просьбе своей троюродной сестры из Сургута купил ее квартиру (на основании Свидетельства о государственной регистрации, выданного в 2002 году). После подписания договора и получения средств за квартиру, сестра перестала отвечать на телефонные звонки. Только тогда Александр заволновался и заказал выписку из ЕГРН на новоприобретенную квартиру. Из выписки он узнал, что данная жилплощадь была продана его сестрой-мошенницей еще в далеком 2009 году.
Законодательство по этому поводу:
При совершении сделки выписка из ЕГРН не является обязательной. Сделка может быть совершена и при наличии такого правоудостоверяющего документа, как Свидетельство о государственной регистрации, выданного до 2016 года.
Мнение эксперта:
– Выдача свидетельств потому и была прекращена в России, что продавая квартиры, некоторые прежние владельцы правдами и неправдами сохраняли свидетельства о регистрации, и затем этими документами пользовались в незаконных целях. Поэтому, даже если дело идет о сделках с родственниками, все равно на всякий случай закажите выписку из ЕГРН, не усложняйте себе жизнь, – продолжает Баранова.
Таким образом, чтобы любая сделка с недвижимостью была прибыльной и успешной, необходимо соблюсти два важных условия. Во-первых, всегда совершать сделку с использованием выписки из ЕГРН. Во-вторых, пользоваться только свежей выпиской из ЕГРН.
Искать квартиру на вторичном рынке лучше всего с помощью сервиса «Акварто», где собраны все объявления с крупнейших площадок. Зарегистрировавшись в личном кабинете, вы можете настроить поиск и включить уведомления. Так вы не упустите выгодный вариант и быстро найдете квартиру мечты.
