Как приватизировать квартиру: инструкция

Если квартира вам досталась по договору соцнайма, то можно попробовать превратить ее в свою собственность. Для этого существует приватизация квартиры.

Вместе с юристом рассказываем, как приватизировать квартиру, какие бумаги для этого понадобятся и можно ли стать владельцем любого государственного жилья.

Что такое приватизация квартиры?

В советское время многие граждане получали квартиры от государства, например, можно было обзавестись жильем в порядке очереди, если часть жизни отдал работе на каком-то предприятии. Но если уволился и уехал в другой город, то квартиру передавали другим нуждающимся. Сейчас тоже такая практика есть, однако касается она в основном семей, чьи доходы не дотягивают до прожиточного минимума.

В начале 90-х годов россияне получили возможность оформить государственные жилые квадраты на себя, то есть приватизировать квартиру. Появился шанс совершенно бесплатно стать собственником жилья, что многие и сделали.

Жить в государственном помещении позволяет договор социального найма. Именно он является основным документом для приватизации квартиры.

Что говорит закон о приватизации?

Законодательные правила о приватизации менялись и продлевались за свою жизнь несколько раз:

• В середине 1991 года Россия впервые увидела закон «О приватизации жилищного фонда».
• В 2005 году появился «Жилищный кодекс РФ», в котором говорилось, что приватизировать квартиру нужно поспешить: в 2007 году бесплатная приватизация закончится.
• Через год, в 2006-м, власти все же пошли навстречу гражданам, решив срок приватизации продлить до 2010 года.
• В 2017 году приватизация стал бессрочной.

Сейчас по-прежнему можно превратить государственное жилье в свое собственное и все еще бесплатно. Причем не только жилье. Это может быть земельный участок или нежилое помещение. 

Остановимся на главных законодательных условиях приватизации квартиры. Это можно сделать, если:

1. на руках есть договор соцнайма недвижимости либо ордер на вселение;
2. вы – гражданин России.

«Важное условие  – вы и другие жильцы квартиры никогда не приватизировали жилье, то есть процедуру будете проходить впервые. Закон диктует правило, по которому приватизация возможна лишь один раз в жизни», – отмечает юрист Люся Алексеева.

Впрочем, это правило не распространяется на тех, кто стал владельцем доли в приватизированной квартире еще до своего совершеннолетия. Например, родители приватизировали государственную квартиру, часть которой досталась их ребенку. Ребенок вырастет и, если вдруг ему дадут какое-то жилье по договору соцнайма, сможет его приватизировать.

Кто может приватизировать квартиру?

Свои условия в законе прописаны и по поводу того, кто может приватизировать квартиру. Сделать ее частной собственностью имеют право:

1. наниматель жилья;
2. все члены семьи, которые официально прописаны в квартире.

«Бывает, что человек по факту там не живет, однако зарегистрирован в этом жилье по месту жительства. Он тоже будет полноценным участником приватизации», – поясняет эксперт.

Особенные правила касаются детей до 18 лет. Их не могут просто так взять и убрать из списка участников приватизации – на это нужно получить согласие органов опеки. Разумеется, добро дают в редких случаях, потому что ребенок обязан получить свою долю в жилом помещении.

«Все несовершеннолетние лица тоже принимают участие в приватизации, если они зарегистрированы в помещении, – отмечает Люся Алексеева. – Если ребенку еще не исполнилось 18, от его имени действует тот, кого можно назвать законным представителем. Это может быть мама или папа. Когда родителей нет, то за ребенка отвечает опекун или попечитель. Также законным представителем может стать сотрудник органа опеки и попечительства. Дети в возрасте от 14 до 18 лет собственноручно подписывают документы. Однако рядом должны быть их представители, которых я перечислила выше».

Что касается взрослых жильцов, то в приватизации каждый из них участвует с согласия всех, кто зарегистрирован в квартире.

Юрист комментирует: «Есть возможность сделать жилье общей собственностью тех, кто в нем зарегистрирован. Другой вариант – оформить как владельца только одного человека. Им, кстати, может стать даже несовершеннолетний. Главное, чтобы на это было согласие всех претендентов на приватизацию: и взрослых, и детей от 14 до 18 лет».

Какой должна быть приватизированная квартира?

Нельзя любое государственное или муниципальное жилье сделать своим. Закон о приватизации имеет на этот счет ограничения. Так, в приватизации обязательно откажут, если квартира:

• расположена в аварийном доме или частный дом подлежит сносу из-за плохого состояния;
• является комнатой в общежитии;
• находится в доме, который построен на территории военного городка;
• является служебной. Однако тут есть оговорка: ее можно приватизировать, если она была частью совхоза или колхоза.

Таким образом, жилые помещения, которые не вошли в этот список, можно смело приватизировать.

Что касается земельных участков, то тут запрет на приватизацию наложен на территории с историческим значением и имеющие статус стратегических зон. Все остальные участки – под ЛПХ, ИЖС, на дачах и в садовых обществах – приватизировать разрешено.

Плюсы и минусы приватизации жилья

Когда жилье принадлежит государству, то и ответственность за него несет тоже государство. Именно оно платит за капитальный ремонт дома, в котором находится квартира. Это главный плюс не менять статус простого нанимателя. К тому же за неприватизированную квартиру больше заплатят, если вдруг дом попал в программу комплексного развития территории и его придется снести. Нанимателям выплачивают не рыночную стоимость квадратного метра, а отталкиваются от норм жилых квадратов на каждого человека. Ну, и еще один плюс – если вы кому-то сильно задолжали, например, банку, то квартиру не отберут в счет долга, потому что ее владелец не вы.

Всех этих положительных особенностей приватизированная квартира лишается. Зато у нее есть другие, более значимые плюсы:

• Можно делать все, что угодно: продать, подарить, сдать в аренду.

«С неприватизированным жильем все это не получится, – говорит специалист по недвижимости. – Завещать в том числе. Она не попадает в наследственную массу. Но если перед смертью наследодатель успел подать заявление о приватизации квартиры, то наследники смогут добиться получения ее в собственность через суд».

• Можно переделать под себя. Иногда очень хочется неудобную планировку сделать комфортной, а для этого потребуется снести стены. В приватизированной квартире это возможно по своему усмотрению, в муниципальной без разрешения нет. Но в том и другом случае понадобится согласование планировки в БТИ.
• Можно прописать кого угодно. В государственном же жилье за разрешением на регистрацию придется идти к властям. И не факт, что дадут добро, потому что площадь квартиры окажется слишком маленькая для дополнительных жильцов. Дело в том, что в каждом регионе существуют свои нормативы по квадратным метрам, положенным на одного человека. Если в квартире нет лишних квадратов, то и прописать еще людей не позволят. Исключение касается только детей до 18 лет.
• Можно превратить приватизированную квартиру в офис. Муниципальное помещение в этом плане тоже проигрывает. Логика властей такова, что жилье предоставляется, если людям негде жить. Если жильцам понадобилось перевести его в нежилой фонд, значит, не так уж они и нуждаются в крыше над головой.
• Нужно меньше платить. Речь идет о коммунальных платежах. Собственник квартиры рассчитывается только за услуги ЖКХ, а наниматель государственного жилья еще и за то, что пользуется им. У каждого города и региона установлен свой размер платы за наем помещения. Например, в Екатеринбурге он составляет 67,67 рубля за один квадрат квартиры. В итоге наниматели жилья размером 30 кв. м платят дополнительно к коммуналке еще больше 2 тысяч рублей. То есть приватизация помещения позволит экономить каждый месяц семейный бюджет. 
• Есть право решать судьбу дома. Только владельцы помещений в многоквартирных домах могут собираться вместе с другими собственниками и решать вопросы о благоустройстве двора, например, или установке видеокамер. Наниматели такого права лишены.

Какие документы нужны для приватизации квартиры?

Единого списка бумаг не существует – закон просто-напросто его не предусмотрел. Перечень документов на приватизацию квартиры в 2025 году уточняйте в своем муниципалитете. Мы же перечислим лишь основные из них:

• Паспорта и свидетельства рождения всех, кто имеет прописку в жилом помещении. Если речь идет о детях до 14 лет, но родители либо опекуны не участвуют в приватизации, то их паспорта все же понадобятся.
• Заявление на приватизацию квартиры. Его можно попросить в ближайшем МФЦ.
• Договор соцнайма, который докажет, что вы на законных основаниях живете в государственной квартире.
• Ордер или выписка из распоряжения органов исполнительной власти, если квартиру предоставляли до марта 2005 года.
• Выписка с лицевого счета, где будут значиться все, кто прописан в жилье.
• Справка с информацией из домовой книги. 
• Техпаспорт и план этажей дома.
• Заявления от прописанных в квартире людях о том, что они согласны на приватизацию или же не согласны.
• Выписка из ЕГРН на квартиру.

Уточнить, что вы действительно не являетесь собственником данной квартиры, поможет сайт Н.Реестр. Сервис быстро предоставит отчет на основе выписки из ЕГРН, в которой будет указан обладатель квадратных метров. Если это вы или родственники, то в отчете укажут фразу «физическое лицо» (с 1 марта 2023 года в ЕГРН закрыли данные о собственниках). Если же квартирой владеет администрация, это будет прямо прописано.

Если семья получила квартиру до 1998 года, то о собственнике может и вовсе не быть данных. Это связано с тем, что Единый государственный реестр недвижимости появился позднее. Информацию могли не перенести в базу или просто потерять.

Чтобы заказать отчет на основе выписки из ЕГРН, введите в поисковую строку адрес или кадастровый номер недвижимости, выберите один из трех вариантов документа и оплатите его. Отчет о недвижимости придет на электронную почту в кратчайшие сроки. Время предоставления отчета на основании выписки ЕГРН – от 30 минут.

Как приватизировать квартиру: пошаговая инструкция

Процесс приватизации несложный. Для того, чтобы стать владельцем муниципальной квартиры, понадобится всего четыре шага:

Шаг 1. Собрать все документы, которые потребуются в вашем случае.

Шаг 2. Подать заявление и остальные документы на приватизацию через МФЦ.

Получателем пакета бумаг может оказаться, например, департамент имущественных отношений. Какой именно орган этим занимается, уточняйте в МФЦ или на сайте мэрии города.

Шаг 3. Дождаться решения и отдать договор на регистрацию. 

Решение может быть как положительным, так и отрицательным. В любом случае ответ придет через пару месяцев. А если быть точнее, то на проверку документов закон дает до 46 дней без учета выходных. Если все решилось в вашу пользу, на руки выдадут договор, где будет указано, что право собственности на жилье переходит вам. Эту бумагу нужно отнести в Росреестр, где вас официально зарегистрируют как владельца квартиры. В доказательство этому выдадут выписку из ЕГРН.

Шаг 4. Уведомить управляющую компанию, что у вас теперь приватизированная квартира.

Приватизация квартиры: сколько стоит?

Нельзя сказать, что приватизация жилья – совершенно бесплатная штука. Заплатить все же придется, но эта сумма ничтожно мала и делится между всеми, кто собирается стать владельцами квартиры. Она составляет 2000 рублей – именно столько предстоит заплатить в виде госпошлины, чтобы Росреестр внес изменения в карточку жилого помещения. Если, к примеру, приватизируют квартиру четыре человека, то каждый платит только за себя – по 500 рублей.

Отказ в приватизации квартиры

Несмотря на кажущуюся простоту в приватизации квартиры, сделать это далеко не всем удается. Потому что получают от властей отказ. Самыми распространенными причинами отказа в приватизации квартиры становятся:

1. Помещение не подходит для приватизации. Например, это общежитие или многоквартирник давно стоит в реестре аварийных домов, которые собираются скоро снести.
2. Человек уже приватизировал как-то жилье. Скрыть этот факт не получится – отказ неминуем.
3. Кто-то из зарегистрированных жильцов не дает согласие на приватизацию. По правилам, такое согласие должно поступить абсолютно ото всех прописанных людей в квартире.
4. Собраны не все документы или какие-то из них просрочены. В этом случае можно документы обновить и вновь подать заявку на смену собственников помещения.

Чтобы приватизация квартиры в 2025 все-таки произошла и вы стали счастливым обладателем собственного жилья, сначала тщательно проверьте все документы, добейтесь согласия жильцов и узнайте, можно ли именно эту квартиру сделать своей.