На что обращать внимание в договоре купли-продажи

На рынке недвижимости всегда можно было встретиться с мошенниками. Цены на жилье по-прежнему высоки, а низкий уровень правовой грамотности населения не способствует уменьшению числа обманутых покупателей. Рассмотрим, какие существенные условия должен включать договор купли-продажи и на что следует обращать внимание покупателям.

Что из себя представляет договор купли-продажи

Договор купли-продажи (ДКП) – в первую очередь юридическое соглашение. В этом документе указывается, кто и что продает, кто это покупает, за какую сумму и на каких условиях. Товаром в такой сделке может стать любая недвижимость – коммерческая, вроде апартаментов, или жилая, по типу дома и квартиры.

То, каким должно быть соглашение, и что оно должно содержать, продиктовано законом. ДКП обязательно должен содержать:

• описание товара, в нашем случае – недвижимости. Указываются вид, кадастровый номер и площадь объекта;
• данные продавца и покупателя;
• стоимость объекта;
• срок оплаты;
• порядок, по которому производится расчет;
• сроки передачи недвижимости и дата, когда покупатель ее фактически получает;
• состояние недвижимости;
• период, в который все зарегистрированные выпишутся;
• гарантии продавца, что на квартире нет ограничений или обременений;
• дата и место заключения ДКП.

Кроме того, могут понадобиться и дополнительные пункты вроде согласия супруга на продажу или описи вещей (например, техники или мебели).

Что говорит закон 

Все базовые правила оформления, регистрации и учета недвижимости даны в Федеральном законе «О госрегистрации недвижимости». Кроме того, нужно учитывать нюансы, прописанные в Гражданском кодексе.

Факторы, на которые следует в первую очередь обращать внимание покупателям, не универсальны, так как мошеннических схем и просто деталей в оформлении сделок существует множество. Юрист агентства недвижимости Ангелина Волкова поделилась советами по чтению договоров купли-продажи и проверке сделок. 

Чем рискует покупатель

Самый большой риск – потеря права собственности на купленную недвижимость и, как следствие, потеря потраченных на нее денег. Это может произойти, если спустя время суд признает сделку недействительной или кто-либо из прошлых владельцев подаст иск об истребовании имущества.

Процесс, когда одна из сторон подает в суд, чтобы сделку признали недействительной, называется оспаривание сделки. И такое оспаривание обычно идет вторым пунктом требований истцов: в первую очередь, например, хотят восстановить срок принятия наследства.

Недействительной может быть признана любая сделка с пороками: 

• субъектов сделки;
• воли;
• формы;
• содержания. 

Срок оспаривания сделки купли-продажи квартиры зависит от оснований: по большинству он составляет 1 год с момента, когда человек узнало нарушении своих прав.

Любой договор и сделку по купле-продаже недвижимости нужно анализировать с точки зрения различных рисков. Если подойти к проверке формально, то можно не заметить нюансов, способных привести к проблемам с налоговой или уголовно-исполнительной системой. 

Купля-продажа недвижимости регулируется нормами Гражданского кодекса РФ, которые прямо включают риск признания договора незаключенным, риск признания сделки недействительной, риск невыполнения обязательств по договору, срыва сроков, односторонней отмены сделки и пр. Внимательная проверка договора поможет от этого частично защититься.

Если вы еще находитесь в поиске квартиры, воспользуйтесь сервисом «Акварто», где собраны все объявления с крупнейших площадок. Зарегистрировавшись в личном кабинете, вы можете настроить поиск и включить уведомления. Так вы не упустите выгодный вариант и быстро найдете идеальную для себя квартиру. 

Чем рискует продавец

Традиционно считается, что продавец – наиболее защищенная сторона в сделке. Тем не менее некоторого рода риски есть и для того, кто реализует недвижимость.

Признание сделки недействительной или незаключенной может обернуться неприятностями и для продавца. Например, когда, продав одну квартиру, он вложил средства в новую квартиру или просто куда-то потратил. Поиск средств для возмещения стоимости прежней недвижимости может оказаться настоящим испытанием, тем не менее сделать это придется – вернуть деньги обяжет суд. Кроме того, даже саму квартиру вернуть сразу вряд ли удастся, ведь судебные разбирательства могут растянуться и на несколько месяцев.

Еще одна денежная проблема – когда покупатель долго не переводит плату. Поэтому сроки оплаты очень важно предусмотреть в договоре. Лучше всего, когда оплата передается сразу после подписания ДКП. Если покупатель от этого отказывается, для продавца есть риск долгого ожидания средств.

Ошибки в документах (случайные или намеренные) с высокой долей вероятности могут стать проблемой для обеих сторон. Покупателю, как наиболее уязвимой стороне, нужно быть начеку – проверять каждую букву и каждую цифру договора. Быть бдительным надо и продавцу: случайную ошибку в сведениях об объекте покупатель может обернуть в свою пользу, указав, что от него намеренно что-либо скрыли. Также стороне продавца нужно удостовериться, что паспорт покупателя не просрочен. Надежнее всего будет обратиться к риэлтору, юристу или нотариусу, который точно знает, как проверить договор купли-продажи квартиры.

Сведения о сторонах

Информация об обеих сторонах должна быть подробной. И для покупателя, и для продавца обязательно прописываются:

• ФИО,
• серия и номер паспорта, выдавший его орган;
• адрес регистрации.

Когда договор с вами заключает не собственник, это тоже должно быть прописано. В таком случае в договоре указывается информация и о собственнике, и о продавце, а также об основании, на котором продавец заключает сделку от имени собственника – как правило, дата и номер доверенности. 

Закажите отчет на основе выписки из ЕГРН на недвижимость, чтобы проверить, является ли продавец по договору действующим собственником. Если вы увидите, что он не единственный, позаботьтесь о том, чтобы он предоставил письменное согласие других собственников не сделку.

Удобнее всего заказывать отчет при помощи сервиса Н.Реестр, воспользовавшись сайтом или установив мобильное приложение. 

Внимание! В отчетах, сформированных с 1 марта 2023 года, ФИО собственников объектов недвижимости заменены на фразу «физическое лицо». Это связано с вступлением в силу нового закона, который запрещает Росреестру выдавать ФИО собственников. 

Если продавцом по договору выступает несовершеннолетнее лицо (от 14 до 18 лет), недееспособный или ограниченно дееспособный гражданин, то они могут подписать договор сами. Однако на это должны дать согласие родители, опекуны или попечители, за исключением случаев, когда несовершеннолетнее лицо получает полную дееспособность досрочно. Дополнительно на сделку должны дать разрешение органы опеки и попечительства.

Существенные условия договора

В этом случае не произойдет переход права собственности на квартиру. Если деньги уже переданы, их нужно будет истребовать у продавца как неосновательное обогащение по ст. 1102 ГК РФ. Договор не признают незаключенным, если в нем согласованы все существенные условия (статьи 432, 554 ГК РФ). 

• предмет сделки – кадастровый номер, точный адрес, площадь, этажность и другие характеристики;
• цена сделки – полная стоимость недвижимости или цена за 1 м²;
• лица с правом пользования – если в квартире проживают люди, которые по закону смогут продолжать ей пользоваться после продажи, то список таких лиц и их права должны быть прописаны в договоре (ст. 447 ГК РФ). 

Дополнительные существенные условия могут предусматривать другие законы и правовые акты, например, кредит или рассрочка предполагают отражение в договоре порядка и размера платежей, а также периода их уплаты. Кроме того, продавец может установить дополнительные существенные условия, приложив соответствующее заявление. Договор должен быть составлен в письменной форме, в виде одного документа, подписанного сторонами.

Правоустанавливающие документы

В договоре рекомендуется прописывать сведения о документах, которые устанавливают право собственности продавца. Это название документа, подтверждающего основание приобретения, и его реквизиты. Обычно тут указывают прошлый договор-купли продажи по квартире, решение суда, договор дарения, договор участия в долевом строительстве и пр.

Гарантия отсутствия обременений

Желательно отдельно прописать в договоре, что на сделки с продаваемой недвижимостью не наложены ограничения. Рассмотрим, что подразумевают самые распространенные из них.

Ипотека

Квадратные метры, купленные в ипотеку, сами становятся залогом, снижая риски для банка и обеспечивая возврат денег. На продажу или обмен таких площадей банк должен дать свое согласие.

Аренда

Владелец квартиры может ее продать, даже если там живет арендатор. Новый владелец будет обязан соблюдать условия этого договора аренды, а арендатор может продолжить жить в квартире. В такой ситуации есть смысл дождаться окончания действия договора или расторгнуть его.

Арест

Жилплощадь могут арестовать за долги (к примеру, за коммунальные услуги или перед банком-кредитором) или на время споров по разделу имущества. В арестованной квартире владелец может жить, но вот на то, чтобы распоряжаться ей, прав у него не будет.

Запрет на совершение сделок

Запрет на совершение сделок подразумевает, что переход права собственности нельзя зарегистрировать без личного присутствия владельца. Такие ограничения устанавливают сами собственники, чтобы защититься от действий мошенников, например, риэлторов, которые выступают в сделке как доверенные лица.

Условия о передаче квартиры

Чтобы снизить риск несвоевременной сдачи недвижимости, следует указать в договоре срок, в течение которого продавец и все остальные квартиранты заберут свои вещи, снимутся с регистрационного учета и передадут квартиру новому владельцу. В договоре можно предусмотреть и другие условия. В том числе санкции за неисполнение одной из сторон своих обязательств по сделке.

Условия о передаче денег

Цену недвижимости и порядок расчета прописываются в ДКП в четких формулировках. Стоимость объекта чаще всего подразумевает не только цену недвижимость: в общую стоимость объекта включаются суммы аванса, обеспечительного платежа и задатка. Эти нюансы обычно прописываются в предварительном договоре и договоре задатка. В основном ДКП указана финальная цена.

Разберемся, в каком формате может происходить передача денег продавцу.

• Из рук в руки наличными. В таком случае пригодится расписка продавца о получении денег. Продавцу лучше передавать только одну расписку, ведь в случае чего ему придется возмещать деньги по каждой.
• Через банковскую ячейку. В договоре желательно прописать, кто будет нести расходы на оплату аренды этой самой ячейки (продавец, покупатель или оба). Также указывается, где находится ячейка и при предъявлении каких документов продавец получит к ней доступ.
• Безналичный расчет. В таком случае покупатель переводит продавцу деньги без посредников. В случае, если у сторон один банк, то оба смогут сэкономить на комиссии. Кроме того, документы по переводам хранятся в онлайн-приложениях и доступны в любое время.
• Через аккредитив. В таком случае безналичные средства заморожены на счете в банке до совершения сделки. Чтобы получить деньги, продавцу нужно будет предъявить документ, подтверждающий переход права собственности покупателю.
• Через депозит нотариуса. Такой способ дешевле ячейки в банке, при этом тоже надежный. На практике же прибегают к нему не очень часто.
• Через сервис безопасных расчетов. Эту услугу предоставляет всего пара российских банков. Процесс передачи денег будет выглядеть так: покупатель открывает счет и переводит на него деньги → сервис запрашивает в Росреестре информацию о переходе прав → при переходе права деньги переведут продавцу.

Как подписывается договор купли-продажи

Обычно купля-продажа квартиры занимает от двух дней до двух недель. Пошагово процесс сделки выглядит следующим образом:

Шаг 1. Подготовительные переговоры, в которых продавец и покупатель согласуют условия сделки: сколько будет стоить недвижимость, как покупатель будет передавать деньги, а продавец – квартиру. 

Шаг 2 (необязательный). Составляются и заключаются предварительный договор купли-продажи, договор задатка. Этот шаг – необязательный, и по сути представляет из себя подтверждение намерений продавца продать, а покупателя – купить. Однако именно этот этап облегчает дальнейшее течение сделки, так как количество непредвиденных вопросов и шагов заметно сокращается.

Стороны согласовывают предварительный договор и, если нужно, корректируют его.

Шаг 3 (при условии внесения задатка). Покупатель передает продавцу задаток и получает от него расписку в получении средств.

Шаг 4. Сбор всех необходимых документов.

Шаг 5. Непосредственно заключение договора-купли-продажи.

Шаг 6 (необязательный). При необходимости или желании сторон сделку удостоверяет нотариус. Случаи, когда привлечение нотариуса будет обязательным:

• в сделке участвует несовершеннолетний – владелец доли или всей недвижимости;
• квартира – в общей долевой собственности;
• квартира принадлежит супругам (в том числе бывшим, после развода);
• в сделке участвует недееспособный;
• при проведении сделки по доверенности;
• при проведении сделки по договору ренты;
• при оформлении наследства;
• при оформлении ипотеки.

Шаг 7. Через Росреестр проводится государственная регистрация права собственности нового владельца. Отследить статус регистрации и проверить договор купли-продажи в Росреестре можно онлайн: на сайте ведомства через «Услуги и сервисы» → «Сервисы» → «Проверка исполнения запроса (заявления)».

Шаг 8. Получение новых бумаг, в том числе выписки из ЕГРН с новыми данными.

Шаг 9. Квартира передается покупателю, а продавец получает деньги.

Когда соглашение вступает в силу

По стандарту ДКП вступает в силу в то мгновение, когда стороны подписали документ. И только после того, как покупатель передаст деньги, договор считается исполненным. Исключение составляют случаи с предоплатой – договор исполнится, когда продавец передает товар.

Если обобщить, то договор прекратит свое действие, когда жилье – в полном распоряжении покупателя, а все деньги – у продавца.

Как снизить риски

Лучшая профилактика рисков – обращение к специалистам. Если вы оформляете сделку через банк (ипотека) или риелторское агентство, специалисты проведут все стандартные процедуры проверки и помогут составить договор купли-продажи, который будет согласован обеими сторонами. 

Если вы заключаете сделку напрямую с покупателем без посредников, рекомендуем до заключения договора проконсультироваться у юриста по жилищному праву. Не пренебрегайте услугами нотариуса, удостоверяя сделку он проводит проверку всех документов, беседует со сторонами, чтобы выявить их добрую волю и осознанность действий, разъясняется условия и правовые последствия. 

При наличии финансовой возможности можно застраховать свой риск, применив титульное страхование. Оно защитит от риска утраты права собственности. Например, если появятся наследники с правом на приобретенное имущество или неучтенные собственники, если выяснится, что продавец находился в процедуре банкротства или являлся недееспособным, предоставил фальшивые доверенности и документы. 

Однако, как и в других видах страхования, у титульного есть нестраховые случаи. Например, не будет выплачено возмещение ущерба, если квартиру изъяло государство или она была утрачена в результате вины покупателя: долги по ипотеке, незаконные перепланировки без согласия банка или страховщика.