Проверка обременения при покупке квартиры

Покупателю недвижимости следует проявлять осторожность. Покупка квартиры с обременениями может привести к финансовым потерям и проблемам, которые потом придется долго решать с участием правоохранительных органов. Расскажем, чем грозит покупка квартиры с обременением и как ее проверить перед покупкой.

Что такое обременение

Обременение — это ограничение, наложенное на права по распоряжению имуществом. Например, владелец может жить в квартире или сдавать в аренду. Однако распоряжаться жильем по-другому – продать, подарить, обменять, можно будет только с согласия человека или организации, у которого также есть права на данную жилплощадь.

Обременение возникает по закону или договору и означает, что есть третье лицо, которое наложило ограничение и имеет на квартиру права. Его согласие нужно получать при проведении сделок.

Например, если квартира находится под залогом в банковской организации, или если собственник сдал жилплощадь внаем и официально зарегистрировал документы.

Главная опасность для покупателя в том, что продавцы не любят сообщать о подобных проблемах, а в будущем это может принести новому собственнику много забот. 

В том случае, когда вы хотите приобрести квартиру, необходимо задать вопрос продавцу о том, не находится ли квартира в обременении, а также проверить документы, которые подтверждают его слова.

Если вы только находитесь в поиске квартиры, воспользуйтесь сервисом «Акварто», где собраны все объявления с крупнейших площадок. Зарегистрировавшись в личном кабинете, вы можете настроить поиск и включить уведомления. Так вы не упустите выгодный вариант и быстро найдете квартиру мечты.

Проверить жилье на обременение можно двумя способами: запросить выписку из ЕГРН или проверить на сайте Росреестра. Для первого способа необходимо посетить либо МФЦ, либо сайт Госуслуг. В заявлении будет указан вид обременения либо появится строка «не зарегистрировано». Последнее означает, что квартира не имеет обременений. Чтобы воспользоваться вторым способом, нужно зайти на сайт Росреестра, ввести там данные о типе жилья и адрес. Однако существует вероятность, что информация еще не обновилась после появления обременения, так как база сайта может не обновляться до полугода.

Какие обременения могут быть наложены на квартиру

Старый собственник передает обременение новому покупателю «в подарок». Поэтому цена квартир с ограничениями ниже, чем цена аналогичной «чистой» недвижимости.

Собственник жилплощади не может полноценно распоряжаться имуществом в случае обременения. А именно, если квартира находится под залогом в банке, например, собственник взял ипотеку, если жилье сдается в аренду, если оно определяется как сервитут, если на данный момент используется для получения ренты, если квартира арестована приставами. Рассмотрим пять основных обременений на квартиру:

• Ипотека предполагает, что банк на долгий срок выдает покупателю квартиры в кредит деньги, которые покроют затраты на покупку. Чтобы гарантировать выплату долга, банк по договору забирает часть прав на квартиру до тех пор, пока ипотека не будет погашена. Весь этот период заемщик не может проводить с квартирой юридические операции без согласия банка.
• Аренда предполагает заключение договора о передаче квартиры во временное пользование другому лицу за определенную плату. Арендатор может только пользоваться квартирой в течение срока договора, но не имеет на нее никаких прав. Во время действия договора аренды выселить жильца можно только через суд. Но даже смена собственника не является основанием для расторжения договора.
• Арест означает, что суд ограничил права собственника на распоряжение квартирой. Это может быть вызвано просрочкой платежей по ипотеке или ЖКХ, разделом имущества бывших супругов, судебными разбирательствами. Продажа арестованного объекта невозможна до снятия ограничения уполномоченным органом.
• Рента подразумевает, что есть человек, перечисляющий регулярные платежи собственнику квартиры за то, что он может в ней жить. Отличие от аренды в том, что рентоплательщик в будущем получит квартиру в собственность. Плательщик ренты — формальный собственник жилья, который не может распоряжаться квартирой без согласия рентополучателя.
• Доверительное управление означает, что собственник квартиры передает третьему лицу некоторые права на имущество. Например, во время длительного лечения собственника, управляющий может сдавать квартиру в аренду и оплачивать счета. Пока действует договор доверительного управления продавать квартиру нельзя.

Как наложить обременение на квартиру?

Обременение на недвижимость могут наложить тремя способами: через банк, по решению суда или собственником самостоятельно.

По инициативе банка обычно накладывается обременение в случае ипотеки, когда жилье оставлено под залог. А по решению суда квартиру могут арестовать за невыплату ежемесячных сумм по ипотеке и из-за других факторов. В обоих случаях владелец не участвует в процессе внесения жилплощади в список недвижимости с ограничениями.

Последний способ подразумевает под собой участие собственника. Чаще всего хозяева накладывают обременение для того, чтобы обезопасить себя. Например, если документы на недвижимость могли попасть в чужие руки – квартиросъемщикам или тем, кто претендует на наследство.

В таком случае, заявление вместе с документами на квартиру, паспортом, договором найма жилплощади или свидетельством о наследстве необходимо подать в Росреестр или МФЦ.

Также необходимо отметить, что для наложения обременения, нужно получить согласие всех владельцев (супругов или других собственников). Они должны также лично присутствовать при регистрации или заверить документ с согласием у нотариуса в письменной форме.

Как снять обременение с квартиры?

Для того чтобы наоборот снять обременение, можно выбрать один из двух способов: односторонний и двусторонний.

Односторонний способ действует через зарытые всех долгов и платежей. После того как все выплачено, банк сможет предоставить вам информацию о том, что у вас не осталось долговых обязательств. Затем вы получите право распоряжаться собственностью.

Двусторонний способ – подача заявления в государственный реестр собственником и кредитором. В этом случае заемщик обязан предоставить выписку с подтверждением выплаты по кредиту или отсутствию задолженности. Сделать это моно в МФЦ или на сайте Росреестра.

Для обоих способов необходимо будет собрать следующие документы:

• Паспорт собственника жилья, который брал ипотеку, а также документы созаемщика, если кредит брали супруги;
• Заявление, где указано погашение регистрационной записи об ипотеке;
• Документ, где прописано, что задолженность полностью выплачена;
• Полные данные о кредитном счете;
• Выписку из ЕГРН, в которой будет прописан собственник квартиры;
• Документ об отсутствии долгов перед банком;
• Справка, подтверждающая то, что вы оплатили госпошлину;
• Ожидание решения может быть растянуто до 21 дня.

Зачем снимать обременение в Росреестре?

Если обременение не снять с недвижимости, то в таком случае владелец не сможет подарить, обменять, продать и иногда даже сдавать внаем. Предусмотрены такие ограничения Гражданским кодексом, ФЗ №102.

Если же вы приобретаете квартиру с обременением, то для вас, как для покупателя это может быть риском по нескольким причинам. После покупки такого жилья, вы возьмете все обязательства.

1. Банк обяжет вас погасить долг по ипотеке, если предыдущий хозяин в договоре не прописал, что погасит задолженность за счет полученных средств.
2. Если получение прав собственности происходит через ренту, то договор может быть расторгнут, а квартира возвращена в полное владение собственником.
3. Если в квартире зарегистрированы временно отсутствующие граждане, которые находятся в армии, тюрьме или лечебном учреждении, то они могут заявить о своих правах на недвижимость.
4. О правах также могут заявить другие лица на правах сервитута.
5. Если договор о покупке жилья будет расторгнут или сделку признают недействительной, все расходы на оформление бумаг нотариусом, компенсации и иные издержки можно будет вернуть только, обратившись в суд и доказать, что виновен продавец.
6. Из-за наложенного обременения могут возникнуть проблемы с оплатой долгов, неустойкой перед квартиросъемщиками, ремонтом квартиры.

Что грозит покупателю квартиры с обременениями

Покупателю, который приобретает такую жилплощадь, также могут грозить и другие риски. Покупка квартиры с любым из обременений может доставить покупателю ряд проблем:

• Сделка по покупке ипотечной квартирой может быть сорвана, если банк не даст согласие на продажу.
• Арендаторы могут отказаться покидать жилье в течение срока действия договора аренды или даже после его истечения. Такую проблему придется решать в суде.
• Покупатель квартиры с рентой будет вынужден пожизненно содержать рентополучателя.
• Продажа арестованной квартиры запрещена, поэтому такая сделка не будет зарегистрирована. Проверьте квартиру до передачи денег продавцу. 

Как узнать, что квартира в аресте

Как видно, обременения существенно усложняют жизнь покупателям квартиры. Чтобы помочь им себя обезопасить, государство ведет реестр, в котором фиксируются все сделки, приводящие к образованию обременений. Именно выписка из ЕГРН об отсутствии обременений помогает проверить квартиру.  

Как получить выписку об отсутствии обременения

Выписку ЕГРН об обременениях можно получить в бумажном и электронном виде. Эти варианты имеют одинаковую юридическую силу. Бумажный заверен печатью и подписью Росреестра, а электронный – ЭЦП Росреестра. В суде, банке и госорганах примут любой формат. Онлайн-выписки с ЭЦП можно заказать на сайте Росреестра или Госуслуг.

Чтобы заказать отчет на основе выписки ЕГРН без печати для личного ознакомления, оставьте онлайн-запрос в сервисе Н.Реестр. Этот способ самый простой и бюджетный.

Воспользуйтесь сайтом или приложением Н.Реестр (Google Play, App Store, AppGallery (Huawei). 

Укажите в специальном поле адрес или кадастровый номер объекта. Выберите нужный вариант отчета на основе выписки. В течение 30 минут-нескольких часов вы получите на электронную почту pdf-файл.

Внимание! В отчетах, сформированных с 1 марта 2023 года, ФИО собственников объектов недвижимости заменены на фразу «физическое лицо». Это связано с вступлением в силу нового закона, который запрещает Росреестру выдавать ФИО собственников. 

Если из справки вы узнали, что на квартире есть ограничения, договоритесь с собственником, чтобы он от них избавился. Но не забудьте проконтролировать результат, проверив в ЕГРН снятие обременения. Отчет о снятии обременения можно получить тем же способом.

Проверьте квартиру на обременение прямо сейчас!