Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой

Покупка квартиры – одно из самых радостных и одновременно стрессовых событий в жизни. Столько всего нужно предусмотреть и посчитать. В суете мы можем не обратить внимания на неузаконенную перепланировку квартиры. Это ошибка, которая в дальнейшем может перерасти в проблемы: начиная от штрафов и обязательства вернуть все, как было, и заканчивая обрушением здания. Тем не менее это не останавливает собственников жилья делать так, как им хочется.

Разберем, чем грозит покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой и что может пойти не так.

Риски покупки квартиры с неузаконенной перепланировкой

Риск №1. Отказ банка при покупке квартиры с перепланировкой в ипотеку

Неузаконенная перепланировка при покупке квартиры в ипотеку сокращает шансы получить у банка кредит.

Как банк узнает о перепланировке? Процесс очень простой: чтобы подготовиться к заключению договора по ипотеке, банк направит в квартиру оценщика. Оценщик определит, в каком состоянии находится квартира, насколько хорош ремонт, и, разумеется, была ли перепланировка. Всю эту информацию занесут в отчет.

Важно! Даже если вы нанимаете оценщика самостоятельно, скрыть неузаконенную перепланировку не получится. Банк предоставит вам список надежных компаний. Выбранный вами специалист проведет независимую оценку, на которую не сможете повлиять ни вы, ни банк.

Условия у всех банков разные. Нужно смотреть, насколько строго организация относится к перепланировкам. По поводу одних и тех же изменений у разных банков могут быть абсолютно противоположные мнения.

В целом, если перепланировки незначительные, банк может пропустить их и одобрить ипотеку. Большинство кредитных организаций устраивают такие изменения: совмещение ванной и туалета, установка гипсокартонной перегородки или небольшое увеличение дверного прохода в стене, которая не является несущей. В этих случаях выдается ипотека на квартиру с неузаконенной перепланировкой.

Однако банк откажет в покупке квартиры с неузаконенной перепланировкой, если:

1. собственники убрали несущую стену;
2. изменили фасад дома, например, пристроили балкон или увеличили оконный проем;
3. вынесли батареи за границу квартиры;
4. расширили или перенесли «мокрую» зону: кухню, ванную, душевую и санузел.

Особое внимание перепланировкам без разрешения уделяют банки, которые пользуются стандартами Агентства ипотечного жилищного кредитования (сейчас существует под названием АО «ДОМ РФ»).

Иногда банк одобряет выдачу ипотеки при покупке квартиры с неузаконенной перепланировкой. При этом он выдвигает условие: узаконить перепланировку квартиры или вернуть все, как было. Эта обязанность полностью ложится на покупателя.

В зависимости от выбранного вами банка на устранение проблемы дается от шести до двенадцати месяцев. Жесткого контроля за этим нет, но не стоит пренебрегать данным требованием, если вам одобрена ипотека на квартиру с перепланировкой без разрешения. Если возникнут серьезные трудности с оплатой ипотеки, то квартиру будут перепродавать и вам все равно придется провести данные процедуры.

Если вы не выполните требование банка и решите в дальнейшем продать квартиру сами, неузаконенная перепланировка тоже помешает. Во-первых, покупателей для таких квартир найти труднее. Не каждый захочет узаконивать перепланировку сам. Во-вторых, стоимость квартир с неузаконенной перепланировкой гораздо ниже. Снизить цену может сам покупатель. Например, вычесть затраты на согласование вашей перепланировки.

Важно! При оформлении ипотеки проследите за тем, чтобы в отчете оценщик отметил, что узаконить перепланировку можно. Кроме того, в документе необходимо указать расчеты на эту процедуру.

С банком разобрались. Продолжаем рассматривать последствия неузаконенной перепланировки при покупке квартиры.

Риск №2. Штрафы и требования жилищной инспекции

Если надзорные органы узнают, что неузаконенная перепланировка при покупке квартиры в ипотеку по-прежнему не согласована, вам выпишут штраф. Сумма некритичная – 2-2,5 тысячи рублей. Но, если штраф не заплатить, то можно получить не только удвоенный размер выплаты, но и арест сроком до 15 суток или до пятидесяти часов обязательных работ. Это решение будет принято в соответствии со статьей 20.25 КоАП «Уклонение от исполнения административного наказания».

Безусловно, изменения потребуют узаконить. Это процесс довольно долгий, так как решение зависит от многих инстанций. Чтобы оформить документы, придется здорово побегать. И немало заплатить за это. Если учитывать госпошлину, получение одобрения, оформление паспорта в БТИ и многое другое, цена начинается от 20-30 тысяч рублей.

Иногда собственником осуществляется покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой, и он живет в ней долгое время без согласования изменений. Это не является проблемой, пока нет проверок и необходимости продавать квартиру. Однако лучше не надеяться на чудо и знать заранее, какую перепланировку вам согласуют, и сразу все оформить. В том числе внести изменения в выписку из ЕГРН.

Ипотека на квартиру с неузаконенной перепланировкой: что проверить?

1. Отчет на сайте Н.Реестр. На главной странице введите адрес недвижимости или ее кадастровый номер. В этот же день вы получите на почту свежие данные о квартире. Из отчета на основе выписки из ЕГРН вы узнаете следующие данные: информация о правообладателе квартиры, площадь и планировку помещения, кадастровую стоимость и ограничение прав собственника на имущество. Наличие плана квартиры позволит вам сравнить ее и утвержденную планировку. Так вы сможете определить несоответствия и запросить информацию у продавца: законны ли изменения, если они есть. Собственник, который продает квартиру, должен предоставить вам согласование жилищной инспекции, документы о том, что планировка закончена, и план дома по этажам из Бюро технической инвентаризации.
2. Технический паспорт дома в БТИ со всеми изменениями. Его можно запросить самостоятельно, без участия продавца. Если корректировок в техпаспорте нет и стоит отметка о том, что разрешение на перепланировку никто не показывал, значит ее не узаконили.

Проверять на перепланировку перед покупкой нужно как вторичное жилье, так и новостройки. В случае со вторичкой все просто: собственники давно обустроили квартиру под себя и покупателю важно это отобразить. В новостройках вас должны насторожить квартиры со свободной планировкой и студии. Жилищное законодательство не определяет данные понятия. При этом требования к такому жилью точно такие же, как и к другому.

Чтобы не было проблем, лучше всего обговорить перепланировку с собственником перед сделкой. Если у продавца нет четких ответов и подтверждающих документов, стоит обратить внимание на другие квартиры. Это позволит избежать неожиданностей и потраченного впустую времени.

Искать квартиру лучше всего с помощью сервиса «Акварто», где собраны все объявления с крупнейших площадок. Зарегистрировавшись в личном кабинете, вы можете настроить поиск и включить уведомления. Так вы не упустите выгодный вариант и быстро найдете идеальную для себя квартиру.