Как узнать долю собственника в квартире

Если вы покупаете квартиру на вторичном рынке, а не у застройщика, стоит проявлять двойную осмотрительность. У вторичного жилья может быть несколько собственников со своими долями. Поэтому важно понимать, как определить доли в квартире и заранее узнать, сколько в ней собственников. Если один владелец захочет продать свою часть, то другие должны дать согласие.

В статье расскажем обо всех нюансах долевой собственности и о том, как узнать свою долю в квартире по выписке из ЕГРН (к примеру, если квартирой владеют два собственника или более).

Что такое доля собственности в квартире или жилом доме

На рынке вторичной недвижимости легко найти квартиру или дом, которые находятся в долевой собственности. По разным данным от 50 до 80% недвижимости разделено на доли. В свидетельстве о собственности их обозначают как ½ или ⅓ и т.д.

В соответствии с ГК РФ долевая собственность трактуется как имущество, одновременно принадлежащее нескольким лицам на общих правах. Доли могут быть равными и неравными, но распоряжаться имуществом каждому владельцу разрешается в рамках своей собственности.

Риэлторы считают сделки с таким имуществом самыми сложными, потому что владелец доли имеет право распоряжаться своим имуществом только при условии соблюдения прав и интересов совладельцев:

• если долю планируется продать, то нужно получить согласие всех совладельцев;
• совладелец недвижимости имеет первоочередное право выкупа, другие люди могут претендовать на эту часть только после отказа каждого или по прошествии месяца со дня извещения их о продаже;
• продать долю можно только на тех же условиях, которые были предложены другим содольщикам, иначе они могут подать в суд и оспорить сделку. Исключение — увеличение цены для другого покупателя.  

Что нужно знать о долевой собственности

Чем долевая собственность отличается от совместной 

При обеих формах владения недвижимость считается общей. Однако при совместной собственности не определяется размер доли владельцев и каждый получает равные права. Например, если супруги приобретают имущество совместно, находясь в официальном браке, каждый из них имеет одинаковое право на объект недвижимости и их доли равны.

Можно ли определить долю в квартире в натуре

Выделять свою долю на жилье в натуральном выражении можно только в жилом помещении. Это делается как по соглашению собственников, так и по решению суда. При этом у собственника такой доли должен быть отдельный вход в помещение и свой санузел. Более того, он становится индивидуальным владельцем и больше не имеет отношение к общей долевой собственности.

Однако в действительности решить, как определить такие доли в квартире, затруднительно. В квартире чаще всего одна ванная и санузел, добавить дополнительные мокрые зоны не позволят правила перепланировки. Поэтому вопрос, как определить доли в квартире в натуральном выражении, регулярно решается через суд. Если площадь и планировка позволяют, собственнику могут выделить целую комнату. Если определить долю в натуре невозможно, собственнику разрешается забрать ее деньгами.

Можно ли сдать или продать свою долю в квартире

Каждый из владельцев долевой собственности может распорядиться ей по своему усмотрению, в том числе продать в ипотеку и без, сдать, подарить, передать в наследство или заложить. Так, сдавать свою долю жилья в аренду можно, если получено согласие других владельцев и она выделена в натуре. Это должна быть именно полноценная комната, изолированная от других.

Продажа доли также разрешена и содольщики не могут этому помешать. При этом они имеют право выкупа первой очереди. Если продается квартира с долями, важно узнать, сколько собственников в квартире и получить согласие всех владельцев на сделку. Причем даже тех, кто не живет в помещении.

Исходя из этих правил, отсутствие содольщиков в квартире, городе или стране может стать серьезным препятствием для продажи. Продавцу квартиры нужно получить их согласие, иначе нового жильца могут просто выселить.

Самый простой способ продать долю по максимальной цене — договориться с совладельцами и продать квартиру целиком. К сожалению, к такому согласию собственники приходят редко. А если продавать доли отдельно, то процесс значительно затягивается. 

Как продать квартиру в долевой собственности

Зачем знать долю в квартире

Покупка доли в квартире особенно актуальна для тех, кто приезжает в крупные города и хочет быстро и дешево получить регистрацию или тех, у кого не хватает денег на покупку всего жилья. Информация о том, как узнать количество собственников в квартире и как определяются доли в квартире, важна и арендаторам, одаряемым, кредиторам и совладельцам долевой собственности.

Доля — хорошая возможность сэкономить. Но в погоне за ней не все задумываются о том, как сложится их дальнейшее владение квартирой. Покупателя доли могут поджидать неприятности:

• Невозможность покупки доли, находящейся в собственности ребенка до 18 лет, без согласия органов опеки. Важно понимать, использовался ли материнский капитал при покупке квартиры или погашении ипотеки. Детям должны выделить доли и при продаже квартиры важно согласие органов опеки.
• Не получится купить долю у недееспособного собственника без разрешения законного представителя. Это рискованная история, так как люди с особенностями здоровья или их родственники могут спустя время оспорить сделку.
• Риск получить совладельца квартиры, который объявится через несколько лет и заявит свои права.
• Сделку по покупке доли в квартире могут оспорить содольщики, которые не дали согласия на нее.
• Отмена сделки при приобретении доли, выкуп которой не был предложен содольщикам. Именно содольщики имеют право выкупа первой очереди. Собственник доли должен уведомить их о намерении продать ее, а уже потом соглашаться на сделку с третьими лицами.

Иногда важно узнать свою долю в квартире. Например, если при приватизации владелец был ребенком и не знает, есть ли у него доля и каковы ее размеры.

Итак, о собственниках и их долях важно знать при покупке долевой квартиры или доли в ней, аренде жилья, оформлении прописки, дарении, завещании, ипотеке, расчете коммунальных платежей, налогов и т.п. 

Как узнать, сколько собственников в квартире или доме

Сведения о собственниках жилья может получить любой гражданин. Но для собственника объекта и третьего лица доступны разные способы с разными подробностями.

1. Например, собственник может запросить в паспортном столе выписку из домовой книги, в которой перечислены все прописанные в квартире, их доли и даты прописки/выписки.
2. Узнать информацию о собственниках и их долях онлайн можно быстро через выписку ЕГРН. Доли в праве будут указаны во втором разделе выписки об основных характеристиках и правах на недвижимость и в выписке о переходе прав, но есть исключения.

Более того, с 1 марта 2023 года получить выписку ЕГРН можно только без ФИО собственника. Если нужна прежняя версия справки, возможны три варианта:

1. Попросить собственника самому заказать выписку ЕГРН. Добропорядочный владелец доли вряд ли откажется получить документ.
2. Попросить собственника сделать данные открытыми для третьих лиц. Это можно сделать через МФЦ, на сайте Росреестра или через Госуслуги.
3. Обратиться к нотариусу. Нотариусы, кадастровые инженеры, арбитражные управляющие и еще некоторые категории имеют право заказывать выписки из ЕГРН с данными собственников. Если у вас будут весомые аргументы за то, чтобы узнать доли в квартире, нотариус может предоставить эту информацию.

Важно! Если собственник доли откроет сведения о себе в Росреестре, при заказе выписки посторонним человеком видно будет только его ФИО. Остальные собственники квартиры будут скрыты.

Если выписка нужна срочно и вам необходимо просто знать количество и размер долей без ФИО, воспользуйтесь сервисом Н.Реестр. Этот ресурс работает с официальной базой Росреестра. С Н.Реестром вы сможете получить онлайн все нужные данные в сжатые сроки.

Вам не потребуется заполнять большую анкету. Достаточно лишь указать кадастровый номер или адрес объекта недвижимости, телефон и электронную почту. Полный отчет на квартиру будет стоит всего 550 рублей. С его помощью вы выясните, как узнать долю в квартире, а также проверите общие характеристики, обременения на объект и данные о переходе прав. 

Заказать отчет на основе выписки из ЕГРН прямо сейчас!