Выделение доли ребенку при покупке и продаже квартиры

Чтобы продать и купить недвижимость в долевой собственности, особенно с участием детей, нужно учесть юридические тонкости. Иначе придется отвечать перед законом, а он в этом плане суров. В некоторых случаях грозит даже уголовная ответственность. 

Разбираемся, как выделить долю в квартире ребенку по всем правилам и как продать недвижимость с прописанными несовершеннолетними, чтобы не нарушить закон. 

Право детей на владение недвижимым имуществом

Каждый ребенок вне зависимости от возраста может быть владельцем недвижимости. Эту норму регулирует ст. 60 СК РФ. Жилье ему могут подарить, отдать в наследство, выделить долю во время приватизации. Если часть денег на покупку жилья потрачена из маткапитала, то дети должны в нем получить доли. Это обязательное условие ст. 10 ФЗ №256. Вместе с тем, родители могут по своему желанию отдать детям часть квартиры.

До 14 лет нельзя распоряжаться имуществом. Согласно ст. 28 ГК РФ, этим занимаются только родители, усыновители либо опекуны. Только с 14 лет закон разрешает детям участвовать в сделках, но с согласия родителей. И лишь в 18 лет ребенок может смело делать с квадратными метрами все, что хочет. 

Впрочем, у родителей тоже не получится просто так взять и продать квартиру, если один из дольщиков – несовершеннолетний ребенок. Для этого понадобится согласие органов опеки.

Нужен ли нотариус при выделении долей детям?

Нотариальные услуги необходимы были, если речь шла о сделках с участием средств по госпрограммам.

Так, еще недавно при выделении доли по материнскому капиталу требовался визит к нотариусу. Он заверял обязательство о выделении долей. Иначе ПФР деньги не давал. Имущество рассматривалось как совместно нажитое в браке.

Весной 2020 года законодательство изменилось: пункт о нотариальном удостоверении обязательства о выделении долей исчез из Правил направления средств материнского капитала. Обязанность выделить доли детям по соглашению теперь закреплена в ч.4 ст.10 ФЗ №256. Если родители проигнорируют данное требование, они нарушат закон и, следовательно, понесут ответственность.

Кроме того, уже существует судебная практика по этому вопросу. В 2021 году Верховный суд постановил, что выделение долей сыновьям и дочерям не относится к сделкам по отчуждению. Раздела имущества супругов не происходит, поэтому обращаться к нотариусу не надо.

Владелец сертификата на материнский капитал просто отправляет в ПФР заявление, где обещает дать своим наследникам квадратные метры. Само же соглашение о выделении долей составляют в свободной форме.

Как оформить право ребенка на часть квартиры

Чтобы оформить право детей на часть жилья, потребуется несколько шагов.

Шаг 1. Составить соглашение о долях детей в квартире

Родители решают, какая доля будет у каждого ребенка. Прописывают все характеристики недвижимости (адрес, площадь квартиры, число комнат), указывают паспорта и (или) свидетельства о рождении детей, размер долей у всех претендентов, включая родителей, ставят подписи.

Образец соглашения о выделении долей детям (данные родителей и детей вымышлены)

Скачать образец соглашения о выделении долей

Шаг 2. Собрать документы

Выделение доли – это перерегистрация права собственности. Его делают в Росреестре. Можно сходить в ближайшее отделение Росреестра или же подать документы с помощью МФЦ.

В пакет бумаг входят:

• соглашение о выделении долей (по одному экземпляру на каждого члена семьи плюс еще один для Росреестра);
• паспорта владельцев недвижимости, детей, если им уже есть 14 лет, свидетельства о рождении несовершеннолетних претендентов на доли;
• документы о владении недвижимостью (это могут быть договоры купли-продажи, дарения и т.д.);
• выписка из ЕГРН.

Выписка из ЕГРН нужна свежая. Ее заказывают в Росреестре – через официальный сайт (в этом случае понадобится электронная подпись) либо в МФЦ. Однако придется подождать: справка будет готова только через несколько дней. Эта услуга платная, стоимость составляет от 350 до 870 рублей в зависимости от того, в каком виде нужна справка – электронном или бумажном.

В некоторых случаях пакет документов нужно будет дополнить. Например, если квартира была в ипотеке и ее уже удалось погасить, то к бумагам прилагают справку о снятии обременения и закладную. Бывает, что закладную не оформляли, тогда в МФЦ должен прийти представитель банка, чтобы подтвердить, что долг выплачен. 

Шаг 3. Оплатить госпошлину

Услуги Росреестра платные. Размер госпошлины на переоформление прав собственности составляет 2 тысячи рублей. Платить нужно только эту сумму, потому что Росреестр берет деньги не с каждого человека, а с одного объекта. 

Шаг 4. Посетить МФЦ или отделение Росреестра

Сдать документы. Квитанция об уплате госпошлины тоже прилагается. В течение 7-10 рабочих дней дети получат свои законные доли в квартире.

Какие документы нужны для проведения сделки с долей ребенка

У семей с детьми рано или поздно возникает вопрос: можно ли продать квартиру с прописанным ребенком? Конечно, можно, и такие сделки далеко не редкость. Но есть нюансы.

Если у ребенка доля в этом жилье, то набор документов для такой сделки будет несколько иной, чем для обычной купли-продажи. Попросят такие бумаги:  

• документ-согласие на продажу от опеки;
• паспорта супругов и их детей либо свидетельства о рождении детей;
• договор купли-продажи, который подпишет нотариус;
• заверенное нотариусом согласие одного из супругов на продажу недвижимости, если оно куплено в период брака;
• справку о составе семьи;
• документы на квартиру: о праве собственности, выписка из ЕГРН, техпаспорт.

Самая главная бумага в этом списке – согласие органов опеки и попечительства. Если его не будет, то Росреестр попросту не зарегистрирует сделку.

До какого возраста требуется разрешение опеки

За согласием обращаются, если детям нет еще 18 лет. Однако имеются исключения. Так, разрешение не нужно, если ребенок в свои 16 лет полностью самостоятельный и дееспособный. А значит, вполне может сам принимать любые решения, участвовать в сделках, не спрашивая разрешения у родителей.

Согласно статье ст. 27 ГК РФ, с 16 лет человек становится дееспособным, если:

• вступил в брак;
• работает официально по трудовому договору или контракту;
• занимается предпринимательством, если об этом знают родители.

Почему органы опеки могут отказать в сделке

Продажа квартиры с прописанными несовершеннолетними детьми может не состояться по воле органов опеки. Чтобы соблюсти права ребенка, они, скорее всего, не дадут согласие на сделку в таких случаях:

• Жилья пока нет. Родители хотят продать квартиру и потратить деньги на загородную стройку. Но дома еще не существует и гарантии, что его построят, нет.
• Условия для ребенка станут хуже. Семья живет в перспективном и большом городе. Вдруг решает продать жилье и приобрести другое, но на окраине города или вовсе в деревне.
• В новом жилье размер или стоимость доли станет меньше. Если ребенку в старой квартире принадлежало 10 квадратов, то и в новой должно быть не меньше. То же самое касается и стоимости доли – ее цена должна оказаться такой же, как и в старой квартире, либо выше.
• Квартиру или долю покупает близкий родственник. Органы опеки и попечительства не разрешают продавать имущество ребенка его родственникам, усыновителям либо опекунам.
• Дом еще не достроен. Стоит ожидать отказ, если покупается жилье в недострое. Дом должен быть готов не менее чем на 70%.

Продажа квартиры с долями несовершеннолетних детей

Итак, продать квартиру с прописанными в ней несовершеннолетними детьми, да еще и имеющими доли, можно только с согласия органов опеки. Чтобы получить одобрение, обратитесь в территориальный орган опеки и попечительства с заявлением и пакетом документов:

• паспортами родителей и свидетельствами о рождении детей;
• предварительным договором купли-продажи;
• правоустанавливающими документами на свою квартиру и ту, которую собираетесь купить.

Опека проверит все нюансы: не ущемит ли сделка права ребенка, не станут ли хуже его жилищные условия и социальное положение. Если все хорошо, то в течение 15 дней придет одобрение.

Не забудьте проверить жилье, которое вы покупаете взамен старого. У него может быть несколько собственников, обременения, неузаконенные перепланировки и другие особенности. Такие нюансы могут принести много лишних хлопот или вовсе оставить вас без новой квартиры или дома. Воспользуйтесь сервисом Н.Реестр. Сервис сформирует отчет на основе выписки из ЕГРН и пришлет документ на вашу почту в течение 30 минут-нескольких часов. 

Для заказа отчета зайдите на главную страницу ресурса Н.Реестр. В строке поиска вбейте точный адрес квартиры или ее кадастровый номер. Оплатите услугу любым удобным способом. Цена отчета варьируется от 350 до 550 рублей в зависимости от вида. 

Внимание! В отчетах, сформированных с 1 марта 2023 года, ФИО собственников объектов недвижимости заменены на фразу «физическое лицо». Это связано с вступлением в силу нового закона, который запрещает Росреестру выдавать ФИО собственников. 

Если же будет отказ опеки в сделке, то родители могут пожаловаться в суд. Нужно документально доказать, что произошла ошибка, и на самом деле дети ничего не потеряют, а только выиграют. Когда добро на продажу и покупку жилья получено, можно выходить на сделку.

Вот основные этапы купли-продажи жилья, если в нем есть доли детей:

1. Заключить предварительный договор купли-продажи;
2. Подать заявление в органы опеки и получить разрешение;
3. Продать старую квартиру или дом;
4. Заключить договор купли-продажи на новое жилье;
5. Зарегистрировать жилье за собой в Росреестре и выделить доли ребенка в квартире;
6. Отдать в органы опеки отчет о сделке. Подойдет справка из ЕГРН, где будут указаны доли детей. Сделать это нужно в течение 1-2 месяцев.

Иногда квартиру с долями детей по каким-то причинам нужно продать, но покупать новое жилье не получается или этого вообще нет в планах. Даже в такой ситуации можно получить одобрение от опеки, но при одном условии – деньги от продажи доли ребенка переводят на его счет в банке.

То же самое происходит, когда родители оформляют развод и делят имущество. Они могут продать общую квартиру, но обязаны часть денег перевести на счет детей. Другой вариант – если у кого-то из родителей есть еще одно жилье, он в нем выделяет доли детям. 

Бывает, что ребенку нужно серьезное лечение, дорогостоящая операция или реабилитация. Деньги неоткуда взять, кроме как от продажи квартиры. Органы опеки разрешат продать жилье и не покупать взамен новое, если траты на лечение будут в дальнейшем подтверждены чеками из аптек и больниц.

Выделение долей по материнскому капиталу

Свои особенности имеет покупка жилья с привлечением материнского капитала. В этом случае дети становятся такими же владельцами квартиры, как и их родители.

Как только квартира куплена, нужно обязательно выделить доли детям в ближайшие 6 месяцев.

Но жилье с участием маткапитала нередко покупают в ипотеку. Тогда имущество хоть и считается собственностью супругов, но попадает в обременение банка. То есть пока родители не отдадут долг, эту недвижимость не смогут ни продать, ни подарить, ни обменять.

Доли тоже просто так не выделить. Для этого нужно получить разрешение банка, а затем – согласие от органов опеки. Сделать это непросто. Банки опасаются, что родители не смогут отдать долг, тогда квартиру сложно будет продать: есть риск нарушения прав несовершеннолетних. Органы опеки боятся того же самого.

Родителям ничего больше не остается, как выделить доли после погашения ипотеки. Банк снимает обременение. Как только это произошло, выделить доли детям нужно в течение 6 месяцев.  

Какого размера доли нужно выделять детям

Размер долей для детей зависит от желания родителей. Главное, чтобы обоим родителям и детям досталась жилплощадь. Даже если в семье есть уже совершеннолетний ребенок, ему все равно выделяют часть жилья.

Бывает, что маткапитал получен, когда в семье был один ребенок. Но к моменту покупки квартиры и распределению долей рождается еще один. В этом случае и новорожденному придется выделить жилплощадь.

Можно поделить квартиру:

1. поровну;
2. отталкиваясь от суммы господдержки.

Разберем эти два варианта подробнее. 

У всех одинаковые доли. Самый простой способ: не надо ничего высчитывать, просто делишь поровну квартиру на всех членов семьи. Каждый получает свою долю, например, мама, папа, ребенок или двое детей получают по ⅓ или ¼ от всей площади.

Доля зависит от суммы маткапитала. Как показывает практика, этот вариант выделения долей детям по материнскому капиталу более популярен.

Пример. Семья из двух взрослых и трех детей купила квартиру за 3 млн рублей. На ее покупку потратили 600 тысяч рублей из средств маткапитала. Это 20% от площади жилья. Эти проценты делят между матерью, отцом и детьми:

20/5=2

У каждого будет по 2% площади. Остальные 80% квартиры муж и жена могут распределить между собой. 

Что будет, если не выделить доли детям

Не выделить долю в квартире ребенку во время сделки купли-продажи – серьезное нарушение. Особенно с участием материнского капитала. Такое случается, когда родители вкладывают маткапитал в покупку жилья, а потом его продают, не успев выделить доли своим детям. Придется нести ответственность вплоть до уголовной.

Возможны несколько вариантов развития событий:

1. Выделение доли по материнскому капиталу – это обязательное условие, если семья решила потратить деньги из ПФР на улучшение жилищных условий. Родители игнорировали условие? Тогда деньги придется вернуть обратно в ПФР.
2. Сделку признают недействительной. В этом случае нужно отдать деньги и в ПФР, и покупателю квартиры. Если их уже потратили неизвестно куда, то суд решит, как продавцы будут возвращать долг покупателю.

Вообще покупатель в таких сделках очень рискует. Ее могут признать недействительной только в отношении детских долей, а остальная часть сделки будет вполне законной. То есть покупатель получит квартиру, где окажутся дольщиками совершенно чужие дети. Они будут прописаны в ней до своего 18-летия или до тех пор, пока родители не предоставляют им доли в другой квартире.

3. Если квартира покупалась без использования материнского капитала, то просто нужно вернуть продавцу деньги. Если же суд обязал покупателя это сделать, но он не спешит, то будет отвечать по закону: за неисполнение решения суда грозит уголовная ответственность по ч. 1 ст. 315 УК РФ. Придется платить штраф до 50 тысяч рублей, отдавать свою зарплату за 6 месяцев, идти на обязательные работы до 240 часов или исправительные работы до 1 года. Также по этой статье можно оказаться за решеткой на год.
4. Кроме того, могут возбудить уголовное дело по ст. 159 УК РФ. Мошенничество грозит лишением свободы от 3 до 6 лет. Это случится, если сделку признают фиктивной. То есть докажут, что материнский капитал собирались взять не на улучшение жилищных условий, а просто чтобы его снять и потратить на свои цели.