Перепланировка в квартире: что можно, а что нельзя

Всем хочется иметь жилье «под себя», чтобы квартира была удобной и современной. Поэтому многие затевают перепланировку. Но не все знают, что можно менять, а что – нет. А если даже и знают, то скрывают от закона свои переделки. В нашем материале мы расскажем, чем может грозить самовольная перепланировка, а также как и где узаконить изменения в квартире.

Итак, жилищный кодекс гласит, что перепланировка – это изменение конфигурации жилого помещения, которое нужно внести в технический паспорт недвижимости. Проще говоря, почти все ваши действия с квартирой вы должны узаконить. Будь то новый дверной проем, объединение комнат или новая перегородка. Но важно знать, что можно делать, а что нельзя. Давайте начнем с того, что можно.  

Перепланировка квартиры. Как узаконить перепланировку?

Что разрешено менять в квартире?

Закон не запрещает любых изменений, которые не нарушают расположение стен, пола, потолка и инженерных сетей. Совершенно спокойно можно делать и не сообщать о том, что вы:

• запланировали косметический ремонт;
• меняете пол на такой же по тяжести материал;
• ставите легкие перегородки;
• меняете двери;
• переставляете электрическую плиту по кухне;
• устанавливаете шкафы-купе или другую мебель.

Если у вас по плану изменения гораздо сложнее, то необходимо о них сообщить и согласовать. При условии, что они не угрожают безопасности многоэтажки. Итак, БТИ (бюро технической инвентаризации) должно быть в курсе, если вы решили:

• расширить санузел или объединить ванну и туалет;
• снести не несущую перегородку или сделать в ней проход;
• сделать «теплый пол» или выровнять поверхность;
• объединить комнату с коридором.  

Кроме того, обратиться в БТИ стоит и в случае сложной перепланировки. Например, если вы хотите объединить две квартиры, перенести инженерные коммуникации или у вас жилье на первом этаже, и вы решили сделать отдельный вход. 

Как узаконить изменения в квартире? 

• Шаг 1. Обращаемся с заявлением в БТИ. Сделать это нужно до начала ремонта, когда ваша идея еще на стадии проекта.  
• Шаг 2. Собираем документы. Кроме заявки на перепланировку вам нужен будет технический паспорт квартиры и выписка ЕГРН. Если первый документ можно заказать там же в БТИ, то справку из Росреестра лучше заказать онлайн. Сделать это можно всего за полчаса, если воспользоваться сервисом ЕГРН.Реестр.

Внимание! В выписках ЕГРН, сформированных с 1 марта 2023 года, ФИО собственников объектов недвижимости заменены на фразу «физическое лицо». Это связано с вступлением в силу нового закона, который запрещает Росреестру выдавать ФИО собственников. 

• Шаг 3. Инспекция БТИ. Его сотрудники должны осмотреть квартиру и выдать техническое заключение о целостности стен и разрешение на перепланировку.  
• Шаг 4. Получаем свидетельство о соответствии квартиры СанПиНу от Роспотребнадзора.

Что нельзя менять в квартире?

При перепланировке нужно не забывать, что ваша квартира – это часть многоэтажного дома. Некоторые изменения могут касаться не только вас, но и ваших соседей. Ваш ремонт не должен нарушать безопасность здания и не перекрывать подход к инженерным сетям. Поэтому в квартире ни при каких условиях нельзя:

• сносить несущие стены и создавать в них проходы;
• объединять жилую комнату с кухней, где стоит газовая плита;
• объединять ваше жилье с подвалом или чердаком;
• сносить вентиляционные каналы

И это не весь список того, что запрещено. Полный перечень можно посмотреть в БТИ, и он может быть индивидуален для каждого помещения.  

Важно! Если вы решили что-то поменять в квартире, обязательно сначала обратитесь в БТИ. Чтобы удостовериться, что ваши действия не запрещены законом и не угрожают безопасности других людей.

Почему нельзя производить незаконную перепланировку? 

• Это небезопасно. Прежде всего, вы не должны подвергать себя, своих близких и других жителей дома опасности. Поскольку самовольная перепланировка может грозить серьезными последствиями и привести к гибели людей. Например, если снести несущую стену, часть здания может разрушиться.  
• Не нарушайте чужих границ. Поскольку вы живете в многоквартирном доме, то любые непродуманные и несогласованные действия могут нарушить комфорт других жителей. Например, если вы нарушите целостность стен, на них может появиться плесень.  
• Сложно будет продать. Если вы вдруг решите расстаться со своей квартирой, из-за незаконной планировки у вас могут возникнуть проблемы. Во-первых, сами покупатели будут просить разрешительные документы. Во-вторых, если ваше жилье будут приобретать в ипотеку, банк обязательно попросит план жилья из БТИ.  

Кроме того, вам придется жить в постоянном дискомфорте. Ведь незаконные изменения могут увидеть другие люди и пожаловаться. Например, соседи или вызванный вами сантехник. 

Что будет за самовольную перепланировку?

Незаконная перепланировка может привести к штрафу: от 2 до 2,5 тысяч рублей. И при этом придется либо согласовывать свой ремонт, если он разрешен, либо возвращать все на свои места. Кроме того, если перепланировка принесла вред соседям или всему дому, то и там собственник должен будет возвращать все в надлежащее состояние за свой счет.

Для тех, кто не реагирует на такую небольшую сумму штрафа, применяют более жесткие меры. Через несколько месяцев инспекция может прийти с новой проверкой. И если ничего не поменялось, на нарушителя подают в суд. А дальше жилье продают на публичных торгах и собственнику возвращают деньги, минус расходы на исполнение судебного решения.