Долевая собственность в недвижимости: как пользоваться и распоряжаться

Наследство, приватизация, покупка жилья в браке – причины, по которым жилье переходит в собственность не одному человеку, а нескольким. В результате возникает общая собственность. Расскажем, что такое общая долевая собственность, как ей пользоваться и как распоряжаться. 

Что нужно знать о долевой собственности? 

Какая бывает собственность?

Любая недвижимость может быть в индивидуальной или в общей собственности. Если с индивидуальной собственностью все ясно, то с общей собственностью не все так просто. Право общей собственности возникает, когда жилье переходит к двум или нескольким владельцам.

Общая собственность подразделяется на совместную и долевую. Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество (п.3 ст.244 ГК РФ).

Что такое общая совместная собственность?

Общая совместная собственность появляется, когда имуществом на равных правах владеют двое или несколько человек, при этом доля их собственности не определена. Такая ситуация чаще всего возникает при покупке или приватизации жилья семейными парами, так как все имущество, приобретенное в супружестве, считается совместной собственностью пары.

Заказать выписку прямо сейчас

У общей совместной собственности есть свои плюсы и минусы.

Что такое общая долевая собственность?

Общая долевая собственность предполагает разделение имущества между собственниками на доли. Имущество может выражаться в денежном эквиваленте, например, ½ от стоимости всей квартиры либо в виде доли в натуральном виде. Под долей в натуральном виде подразумевается выделение конкретного помещения или комнаты для каждого собственника. Выделить можно только изолированные помещения такие, как комната, мансарда в доме, кладовка. Кухня, туалет и коридор остаются помещениями общего пользования.

У общей долевой собственности есть свои плюсы и минусы.

Как возникает и прекращается право долевой собственности?

Право долевой собственности на недвижимость возникает после совершения следующих сделок:

1. Покупка квартиры в браке. Если недвижимость была приобретена после свадьбы, то, как правило, возникает право совместной собственности. При заключении брачного договора супруги могут выделить долю.
2. Приватизация жилья. В случаях, когда семья жила в муниципальной квартире и решила воспользоваться правом приватизации. В результате приватизации каждый член семьи получает долю в праве собственности.
3. Получение наследства. Право долевой собственности на квартиру или другую недвижимость переходит человеку или нескольким людям по наследству.
4. Покупка квартиры по договору долевой собственности. Например, брат и сестра решили купить квартиру на двоих, вложив равные суммы. В таком случае они оформляют по ½ доли в праве собственности.
5. Получение права долевой собственности по решению суда. Как правило, по решению суда гражданину достается конкретное помещение, а не просто какая-то часть недвижимости, которую можно выразить в денежном эквиваленте.
6. Приобретение жилья с использованием средств материнского (семейного) капитала. По закону должна быть выделена доля всем членами семьи, на которых был выдан сертификат.

Право долевой собственности на недвижимость прекращается в результате:

1. Передачи права долевой собственности другому человеку, например, при продаже или дарении. В таких случаях право долевой собственности переходит к покупателю или одаряемому.
2. При выкупе доли у другого собственника. Например, брат и сестра владели квартирой в равных долях. Сестра вышла замуж, и брат решил выкупить ее долю. В таком случае у брата прекращается право долевой собственности и возникает право индивидуальной собственности.
3. Судебного решения. Например, долю могут забрать за долги.

Как выделяют долю в общей собственности?

Соглашение об определении долей в квартире

Соглашение заключается между участниками общей собственности с целью выделения доли в имуществе. Определение долей через соглашение направлено на регулирование имущественных отношений между сторонами.

По умолчанию доли владельцев считаются одинаковыми. Если во время приобретения квартиры никто не высказал возражений и своих пожеланий, то ее поделят поровну между всеми собственниками.

Чтобы изменить соотношение долей, можно договориться с остальными владельцами самостоятельно или в судебном порядке. Доли можно перераспределить как угодно, даже выделить 1 квадратный метр. В суд может подать собственник, который внес в общую собственность наибольший вклад. Например, полностью сделал ремонт или несколько лет оплачивал коммуналку самостоятельно.

Узнать долю каждого владельца можно в документах на квартиру. Эту информацию можно получить из документов, которые являются основанием возникновения долевой собственности – свидетельство о наследовании, договор купли-продажи, свидетельство о приватизации. Также узнать долю можно, заказав выписку ЕГРН.

Если вы хотите разделить квартиру в натуре, то есть по комнатам, то проще всего заключить между содольщиками письменное соглашение и заверить его у нотариуса. Там вы определите, кому и какие комнаты принадлежат. Помните, что кухня, санузел и коридоры принадлежат всем, их делить нельзя. Подробнее о выделении доли в натуре мы рассказывали ранее.

Определение доли в судебном порядке

Случаются ситуации, когда совладельцам необходимо разделить имущество, но самостоятельно договориться они не могут.  В этом случае определение доли собственности в квартире происходит через суд.  Для судебной процедуры необходимо:

1. составить исковое заявление, указать сумму иска;
2. собрать все правоустанавливающие (договор купли-продажи, завещание и пр.) и технические документы на квартиру (кадастровый паспорт, технический план и т.д.);
3. получить выписку из ЕГРН – в ней будут перечислены все собственники квартиры и указан размер долей (если он уже определялся ранее);
4. подать заявление в суд, приложив полный пакет документов.

Образец заявления о выделе доли в судебном порядке 

В чем особенности долевой собственности на квартиру?

У каждого содольщика есть права и обязанности по отношению к личному и общему имуществу в квартире.

Оплата ЖКУ в общей долевой собственности

Если жилое помещение находится в общей долевой собственности, обязанность оплаты коммунальных услуг возлагается на каждого из владельцев жилья пропорционально размеру принадлежащей доли по ст.249 ГК РФ.

Бывают случаи, когда владельцев несколько, а в квартире проживает только один собственник. В таких ситуациях владельцы должны договориться между собой о том, кто и сколько будет платить за коммуналку.

Ремонт в квартире с правом долевой собственности

Каждый собственник вправе сделать ремонт в своей части жилья, не спрашивая разрешения у других совладельцев квартиры. Естественно, что владелец помещения делает ремонт за свой счет, но при условии, что его доля выделена.

Если помещения не выделены, то каждый собственник оплачивает ремонт пропорционально его доли. В иных ситуациях владельцы должны договориться между собой о том, кто и на каких условиях сделает вклад в ремонт жилья.

Прописка жильцов в общей долевой собственности

Владельцы доли в квартире имеют право зарегистрироваться в ней без согласия остальных жильцов. Однако для регистрации своего супруга, родственника или детей потребуется согласие остальных жильцов.

Исключение – дети до 14 лет. По закону они должны быть зарегистрированы вместе с родителем и согласие на их прописку получать не нужно.

После прописки жильцы имеют право пользоваться квартирой на равных правах с собственниками. Но это возможно до тех пор, пока они считаются членами семьи. Например, до расторжения брака.

Аренда квартиры в общей долевой собственности

Право долевой собственности позволяет сдавать часть жилого помещения в наем. Для этого собственник должен получить согласие других совладельцев.

Важно! Если доля не выделена в натуре, то есть это не комната, то сдать ее невозможно.

Продажа доли в праве собственности

Собственник имеет право распоряжаться своей долей: продать, подарить, обменять. Содольщики не могут ему помешать, но при этом они имеют первоочередное право выкупа. Это значит, что вы не имеете права продать жилье третьим лицам, если один из собственников захотел купить вашу долю.

Технически это выглядит так: продавец назначает цену продажи и уведомляет совладельцев о своем решении в письменной форме. Решение отправляет по почте с уведомлением о вручении или лично под расписку. Иначе сделку можно будет оспорить.

Как продать квартиру в долевой собственности?  

У содольщиков есть 30 дней на принятие решения о выкупе. Отказаться в письменной форме или принять предложение они могут и раньше, но в случае молчания придется ждать.

Важно! По закону цена доли для содольщиков не может быть выше цены, которая озвучена фактическим покупателям.

Любой вид сделок с долевой и совместной собственностью нужно заверять нотариально. Нотариус должен удостоверится в соблюдении порядка уведомления собственников, отсутствии иных кандидатов на выкуп части квартиры, дееспособности всех владельцев, актуальности представленных документов и т.д.

Выкуп доли в праве собственности у другого

Являясь собственником доли, вы можете выкупить доли других владельцев. Не забывайте, что у вас есть первоочередное право на покупку. То есть, если один из жильцов продает свою часть, то сначала он обязан предложить ее вам.

Если совладелец квартиры не желает продавать свою долю именно вам, но при этом ваша доля в жилье самая большая, то вы можете признать долю другого собственника незначительной и выкупить ее принудительно.

Важно! У совладельца не должно быть реального интереса к пользованию долей, его доля не выделена в натуральном виде и является незначительной.

Решение о незначительности доли принимает суд.

Как выписка из ЕГРН поможет в сделках с долевой собственностью?

Сделки с недвижимостью – это всегда риск на большие суммы. Чтобы защитить себя от проблем с жильем в долевой собственности, следует заказывать выписку из ЕГРН на недвижимость, которую вы рассматриваете для покупки. Выписка из ЕГРН поможет убедиться в чистоте сделки, сохранить нервы и избежать потери денег.

В выписке ЕГРН есть информация:

• О совладельцах. По закону совладельцы имеют право первоочередного выкупа долей. Владея такой информацией, покупатель долевки получает возможность избежать оспаривания сделки в суде другими собственниками приобретаемой недвижимости.
• О выделенных долях. Зная, что у квартиры есть несколько собственников, доля которых выделена в натуральном виде, можно предположить, что каждый собственник может сдать свою часть жилья в аренду.
• Об обременениях. Выписка содержит информацию о причинах ограничения сделок с недвижимостью. Заказывайте свежую выписку, чтобы иметь актуальную информацию о квартире, в которой вы собираетесь купить долю.

Заказать выписку из ЕГРН очень просто. Это можно сделать не выходя из дома. Достаточно заполнить форму в онлайн-сервисе ЕГРН.Реестр и оплатить документ. Выписка с подробными сведениями придет на указанный электронный адрес.

Важно! С 1 марта 2023 года вступил в силу закон, на основании которого Росреестр не имеет права выдавать личную информацию о владельцах третьим лицам. Вместо ФИО собственника используется фраза «физическое лицо». Если недвижимость находится в долевой собственности, то в выписке будет информация о нескольких физических лицах и долях.