Покупка квартиры в новостройке в ипотеку: пошаговая инструкция

Купить новенькую квартиру, у которой еще нет истории, всегда приятно. Благо, рынок новостроек в России развивается завидными темпами. Вот только не у всех есть средства на покупку такого жилья, потому что оно всегда дороже «вторички». Остается одно – купить квартиру в новостройке в ипотеку. У нового жилья есть свои особенности, их стоит учитывать, прежде чем решаться на кредит в банке.  

Поговорим о том, как происходит покупка квартиры в новостройке в ипотеку, рассмотрим этапы покупки, какие условия банки выдвигают и какие документы нужно будет собрать. 

Ипотека на покупку квартиры в новостройке: условия

Судя по аналитике ДОМ.РФ, более 300 банков предоставляют россиянам ипотеку на строящееся жилье или готовые квартиры в новостройках. В среднем ставка составляет 10,6%. Кредиторы просят внести первоначальный взнос в размере от 15 до 30%, при этом предоставляют примерно 5,5 млн рублей на срок до 30 лет.

Однако некоторые банки могут дать кредит и без «первоначалки». У крупных кредиторов в условиях ипотеки на новостройки нулевой первоначальный взнос, а сумма кредита достигает 100 млн рублей.

Получить выгоду позволяет также выбор ипотечных программ и определенных банков. Дело в том, что часто застройщики и банки работают в партнерстве. Например, если заемщик выбирает определенную программу по ипотеке в определенной финансовой компании, то его партнер-застройщик дает скидку на квартиру. Размер дисконта обычно варьируется от 10 до 20%.

Желающим купить квартиру в новостройке в ипотеку по-настоящему можно сэкономить благодаря различным льготным программам. Процентная ставка по ним снижена:

Этапы покупки новостройки в ипотеку

Чтобы покупка строящейся квартиры в ипотеку была понятней и прошла легче, мы подготовили алгоритм действий:

Шаг 1. Определиться с застройщиком

Покупка квартиры в новостройке в ипотеку стартует с выбора строительной компании. Это этого зависит качество дома, комфорт, как быстро его построят и сдадут ли в обещанное время.

Составьте список застройщиков и изучите каждого. Обратите внимание на такие детали:

• из каких материалов строит дома;
• как быстро строит, соблюдает ли сроки, есть ли в его «резюме» незавершенные стройки;
• какие отзывы оставляют покупатели на сторонних ресурсах, а не только на сайте этой строительной компании. Хорошо, если удастся найти среди знакомых тех, кто купил квартиру у застройщика и реально живет в его доме.

Шаг 2. Выбрать квартиру в новостройке

Многие покупают квартиры на несколько лет, а кто-то и на всю жизнь. Поэтому жилье должно быть комфортным во всех отношениях.

Правильно выбрать квартиру в новостройке помогут наши советы:

• Оцените район и транспортную доступность.
• Подберите планировку, обратите внимание, на какую сторону света выходят окна. Для любителей светлых квартир подойдет южное или юго-западное направление.
• Подумайте о будущем: что произойдет через 5-10 лет в вашей личной жизни? Возможно, вы планируете семью или еще одного ребенка, тогда рядом должны быть детсады, школы, развивающие центры.
• Если дом почти построен, застройщики обычно делают шоурумы. Сходите на осмотр квартиры, чтобы убедиться в качестве материалов строительства. Ну, а если дом на стадии котлована, то нужно запросить у застройщика экспертизу проекта и документы на объект, где будет подробно рассказано, какое назначение имеет земельный участок под стройкой, какой высоты будет дом и какой инфраструктурой обещают его окружить.
• Закажите выписку из ЕГРН, если дом сдан. Из выписки вы узнаете основные характеристики жилья.

Шаг 3. Накопить деньги

Прежде чем решаться на кредит в банке, стоит финансово подготовиться. Да, большую часть денег даст кредитор, но потратиться все же придется, и довольно серьезно:

• На первоначальный взнос. Обычно надо внести не менее 10% от стоимости квартиры.
• На ремонт. Как только дом будет сдан, можно сразу делать отделку, заезжать и жить.
• На страховку. При покупке квартиры в строящемся доме в ипотеку банк обязательно требует оформлять страховку, а это 1% от кредита.

Шаг 4. Выбрать вариант ипотеки и рассчитать платеж

Определитесь с банком. Составьте список из лучших финансовых компаний в вашем городе, оцените их надежность и удобство для клиентов. Желательно, чтобы банк:

• давно работал на рынке;
• занимал высокие строчки в рейтинге своих конкурентов;
• имел лицензию.

Подберите более выгодное предложение по ипотеке. Для этого:

1. Сравните ставки;
2. Рассчитайте, сколько в месяц будет комфортно платить и сколько лет;
3. Можно ли досрочно погасить долг;
4. Подходите ли вы по возрасту и семейному положению.

Банки отказывают заемщикам, которым придется отдавать по 60-80% от ежемесячного дохода. Клиент не выдержит такой финансовой нагрузки, и начнутся пропуски платежей.

Имеет значение и возраст. Банки тщательно рассчитывают график выплат. Если вам на момент погашения ипотеки будет за 65 лет, то кредит вряд ли дадут.

Прикинуть размер платежей и срок выплаты ипотеки можно с помощью ипотечного калькулятора. 

Шаг 5. Подать заявку в банк и получить одобрение

Подать заявку на покупку квартиры в новостройке в ипотеку можно лично в банке или дистанционно – через сайт. Решение об одобрении или отказе обычно приходит в течение 1-5 дней.

Шаг 6. Забронировать жилье

Выбрав квартиру, забронируйте ее. Иначе пока банк будет решать, давать ипотеку или нет, квартиру могут купить другие люди.

Шаг 6. Оценить квартиру

Оценка квартиры – обязательное условие банка при выдаче ипотеки. Но если речь идет о новостройках, то она нужна не всегда. Например, заключения оценщика не требуется при покупке жилья на стадии котлована – оценивать еще нечего. А вот чтобы купить готовую квартиру в только что построенном и сданном доме без оценки не получится. 

Шаг 7. Выбрать вид договора ДДУ или ДКП

Покупают квартиру в новом доме двумя способами:

1. По ДДУ – договору долевого участия. Этот способ подойдет, если жилье на этапе котлована или когда дом еще достраивается. Это отличный способ, если хочется сэкономить. Пока дом возводится, застройщики предлагают хороший дисконт. Скидки иногда доходят до 20-30%. Или же можно получить что-то в подарок, например, кладовую, парковочное место.
2. По ДКП – договору купли-продажи. Его оформляют, дом сдан. Главное преимущество этого способа – можно устроить новоселье в любое время. Но есть и минус: цена квартир в уже построенном доме намного выше, чем была на стадии строительства. Буквально за полгода возведения новостроек цены поднимаются на миллион рублей и больше.

Шаг 8. Оформить ипотеку и подписать договор

Для оформления ипотеки на квартиру во вторичке, банки требуют множество документов на нее. С новостройками иначе: достаточно договора ДДУ или ДКП.

Сначала банк одобряет квартиру, а затем готовит кредитный договор. Прежде чем подписывать его, попросите заранее проект документа и внимательно его прочтите.

Стоит обращать внимание на такие детали:

• размер кредита и ставка;
• срок погашения ипотеки, можно ли это сделать досрочно;
• график платежей, штрафы за просрочку.

Пока договор не подписан, с банком можно обсудить не устраивающие детали и изменить их. 

Шаг 9. Принять квартиру

Следующий этап покупки квартиры в ипотеку в новостройке – рассчитаться с продавцом и принять квартиру, если дом уже готов.

Часто застройщик получает деньги напрямую от банка, покупатель никак не участвует в процессе. Но бывает, что придется тоже прийти в офис кредитора, потому что средства передают другим путем.  

Как только деньги попадают продавцу, покупатель подписывает акт приема-передачи квартиры, если речь идет о готовом жилье. Прежде сверьте данные квартиры, прописанные в договоре, с фактическим ее состоянием. Для этого съездите в новостройку и осмотрите помещение.

Если вдруг всплывут недочеты, перечислите их в так называемом дефектном плане. Пока застройщик не устранит недостатки, акт приема-передачи подписывать не надо. 

Шаг 10. Зарегистрировать права

На этом этапе процедура покупки квартиры в ипотеку в новостройке заканчивается. Наконец, пришло время вступать в законные права на недвижимость. 

Регистрирует переход прав от одного владельца к другому Росреестр. В ведомство нужно передать следующие документы:

• договор ДДУ или ДКП;
• акт приема-передачи. Если у квартиры несколько дольщиков, у каждого должен быть свой экземпляр;
• кредитный договор в оригинале и копию;
• паспорта всех дольщиков;
• свидетельство о браке, если квартира – общая собственность супругов;
• дополнительное соглашение;
• квитанцию об оплате госпошлины.

Документы можно принести лично в МФЦ или в один из офисов Росреестра. Не забудьте взять у сотрудника расписку о том, что бумаги приняты.

Можно также отправить документы дистанционно через официальный сайт Росреестра. Этот способ неудобен тем, что понадобится электронная подпись заемщика, а ее нужно покупать.

Подтверждением перехода прав служит выписка из ЕГРН на квартиру. Если документы подавать через МФЦ, то выписку ждать 9 дней. У самого Росреестра срок рассмотрения заявки чуть меньше – 7 дней.

Если не хочется ждать, закажите отчет на основе выписки из ЕГРН. Сделать это можно с помощью ресурса Н.Реестр.

Внимание! В отчетах, сформированных с 1 марта 2023 года, ФИО собственников объектов недвижимости заменены на фразу «физическое лицо». Это связано с вступлением в силу нового закона, который запрещает Росреестру выдавать ФИО собственников. 

Чтобы заказать отчет, зайдите на главную страницу сайта Н.Реестр:

1. В строке поиска вбейте точный адрес квартиры либо ее кадастровый номер.
2. Выберите тип отчета.
3. Оплатите любым удобным способом услугу.
4. Дождитесь результата. Система формирует выписку буквально в течение 5 минут.
5. Получите готовый документ на свою электронную почту.

Отчет о недвижимости поможет сверить все необходимые данные вроде документа-основания, адреса, площади, обременения в виде ипотеки. Тем не менее эта бумага не заменит выписку из ЕГРН, которую вы получите позднее в Росреестре или МФЦ.

Шаг 11. Оформить налоговый вычет

Если вы официально работаете, то имеете право на налоговый вычет. Максимальная сумма вычета – 2 млн рублей. Из них вы получите обратно 13%.

Чтобы получить деньги, соберите документы:

• выписка из ЕГРН;
• договор купли-продажи;
• акт передачи квартиры в собственность;
• квитанции и чеки о внесении ипотечных платежей.

Возможно, пригодится справка НДФЛ и заявление о том, чтобы вычет разделили между супругами. Зависит от конкретного случая.

Важно! Если квартира покупается по договору ДДУ, то выписку из ЕГРН не надо. Вы имеете право на вычет сразу после подписания акта приема-передачи.

Вычет получают либо через налоговую, либо с помощью работодателя.  

Документы для покупки квартиры в новостройке в ипотеку

Для заключения соглашения с банком о выдаче ипотеки и покупки квартиры в новом доме необходимо собрать пакет документов. В него обычно входят:

• паспорт;
• СНИЛС;
• справка с работы 2-НДФЛ или справка по форме банка;
• справка о наличии дополнительных доходов;
• справка о доходах поручителя, если он есть;
• трудовая книжка с подписью работодателя и печатью компании;
• свидетельство о заключении или расторжении брака, если заемщик в браке или разведен;
• свидетельства о рождении детей;
• документ от застройщика, если он не является партнером банка;
• залоговый документ.

Новостройка в ипотеку: подводные камни

При покупке квартиры в новостройке с помощью кредита есть свои риски. Вот некоторые из них:

• Слишком низкая цена квартиры. Это признак дефицита денег у застройщика, что отразится на сроках сдачи или на качестве дома.
• Околонулевая ипотека. Квартиры по ставкам около 0,1% продаются по более высоким ценам.
• Дом только строится, в это время нужно где-то жить. Тем, кто снимает жилье, придется платить и ипотеку, и аренду.

Подробнее обо всех подводных камнях в новостройках мы рассказывали ранее.