Ипотечный калькулятор

Ипотечный калькулятор – бесплатный инструмент, с помощью которого онлайн можно рассчитать базовые параметры ипотеки (срок, сумму платежа, процентную ставку) и оценить свои финансовые возможности. Рассказываем о всех функциях ипотечного калькулятора для максимально реалистичного результата.

Как пользоваться ипотечным калькулятором?

Зачем нужен ипотечный калькулятор

Когда мы берем ипотеку, нам важно понимать, сможем ли мы ее гасить в комфортном режиме. Другими словами, в каком соотношении будут находиться сумма наших доходов и тот ежемесячный платеж, который нам придется выплачивать. Сюда же относится срок. Мы должны учитывать, что ипотека – это забег на долгую дистанцию, а потому честно ответить себе на вопрос, готовы ли мы нести финансовые обязательства по выплатам за жилье на протяжении многих лет.  

В решении нам поможет ипотечный калькулятор. Онлайн можно ввести базовые параметры и произвести расчет условий ипотеки:

• Общую сумму ипотеки (стоимость объекта недвижимости, на которую оформляем ипотеку и сумму переплат по нему).
• Срок, на который оформляется кредит.
• Процентную ставку.

Калькулятор автоматически рассчитает сумму ежемесячного платежа, что позволит:

• реалистично оценить свою платежеспособность,
• определиться, каким условиям должны соответствовать квартира/участок/дом, чтобы потом купить эту недвижимость,
• выбрать ипотечную программу, соответствующую комфортному уровню нагрузки,
• определиться с перечнем банков, которые предлагают подходящие условия для ипотечного кредита.  

Как пользоваться калькулятором 

Ипотечным калькулятором пользоваться очень просто. Он представляет собой графы, которые нужно заполнить, а внизу нажать кнопку «рассчитать».

Расчет ипотеки производится автоматически. Выдается в виде показателей и таблицы выплат ипотечного займа. 

Допустим, мы хотим взять квартиру в ипотеку на сумму 4 050 000. Первоначальный взнос составляет 10% от общей суммы, т.е. 450 000 тысяч. Ипотеку берем на 30 лет. Рассматриваем вторичку. Ставка – 11,4%.  

Ипотечный калькулятор нам насчитал:

• Ежемесячный платеж: 39 798,08 руб.
• Начисленные проценты: 10 297 336,58 руб.
• Всего выплачено (долг + проценты): 14 347 336,58 руб.

Как видим, переплата будет очень большая. Чтобы ипотека была выгодной, нам нужно либо увеличить сумму первоначального взноса, либо использовать досрочные платежи.  

Расчет ипотеки онлайн

С чего вообще нужно начать расчет ипотеки?

• Во-первых, хотя бы примерно определиться с объектом недвижимости. Если это вторичка, то нужно понимать, что никаких льготных программ по ипотеке здесь не будет, однако и цена на такую недвижимость может оказаться ниже. Если это новостройка, то есть возможность воспользоваться льготной ипотекой и специальными ипотеками (для семьи, военная ипотека и т.д.), а также специальными условиями по ипотеке от застройщиков. Стоимость квартиры при этом может быть очень высокой, однако и перепродать ее получится дороже. Оценив свои потребности (каким должен быть дом, инфраструктура, сколько людей будет проживать в квартире), выбираем объект. Определяемся с ценовой вилкой.
• Во-вторых, проверяем, насколько привлекательно мы выглядим в глазах банка. Высокий кредитный рейтинг, отсутствие долгов и исполнительных производств, белая зарплата, которую можно подтвердить выписками 2-НДФЛ и отчислениями в ПФН, – все это сыграет нам на руку. В противном случае банк может отказать в ипотеке. Также свою роль в причинах отказа или одобрения ипотеки могут сыграть возраст (слишком молодые заемщики или люди предпенсионного возраста не так интересны банкам), или работа в отрасли, которая наиболее уязвима в периоды экономических и социальных спадов.  

Итак, мы поняли ценовую вилку, в пределах которой собираемся купить жилье, определились с суммой первоначального взноса, теперь мониторим предложения банков и используем ипотечный калькулятор, чтобы получить расчет ежемесячной суммы ипотечного платежа, соотнося ее с нашей зарплатой. Дальше смотрим, как сделать ипотечный кредит максимально полезным инструментом – изучаем возможность снижения ставки и т.д. Все это тоже можно сделать онлайн.  

Найти квартиру для покупки на вторичном рынке проще всего в сервисе «Акварто», где собраны все объявления с крупнейших площадок. Зарегистрировавшись в личном кабинете, вы можете настроить поиск и включить уведомления, чтобы не упустить выгодные варианты.

Платежи, ипотечная ставка, ипотечные каникулы и досрочное погашение: что влияет, когда можно воспользоваться

Ипотечный платеж

Ипотечный платеж – эта сумма, которую мы каждый месяц отдаем банку. Она складывается из двух частей. Одна часть – деньги, которые мы отдаем банку за пользование кредитом (т.н. проценты по ипотеке, которые и составляют переплату), вторая часть – та, которая уходит в погашение тела долга.

В таблице ипотечного калькулятора это будет выглядеть так.

Что такое аннуитетный и дифференцированный платежи 

Подписывая договор с банком, мы можем выбрать аннуитетный или дифференцированный платеж.

• Аннуитетный платеж – размер ежемесячного платежа фиксирован на весь срок кредита. Чем дольше платите, тем большая часть в сумме платежа идет в погашение тела долга, а меньшая – в проценты.

• Дифференцированный – размер ежемесячного платежа постепенно уменьшается к концу выплаты ипотеки. Однако в начале он будет больше, чем при аннуитетном платеже.

Используя ипотечный калькулятор, онлайн можно посмотреть, какой платеж для вас выгоднее. 

Что такое досрочный платеж

Досрочный платеж – внесение платежа сверх графика, установленного банковским договором. 

Это может быть как полное, так и частичное погашение ипотеки.

• Полное погашение – вы выплачиваете ипотечный кредит, не дожидаясь сроков его окончания.
• Частичный досрочный платеж – оплата части ипотечного кредита сверх графика. Онлайн калькулятор ипотеки с досрочным погашением позволяет рассчитать выгодный вам вариант: идет ли частичное досрочное погашение на сокращение срока или на сокращение суммы ежемесячного платежа.

Можно сделать досрочное погашение разовым, а можно рассчитать динамику выплат/сокращение срока ипотеки, если досрочное погашение будет регулярным. Калькулятор с досрочным погашением позволяет произвести эти расчеты легко и быстро.

Ипотечная ставка 

Сумма ежемесячного платежа зависит от стоимости объекта недвижимости и ипотечной ставки. Чем выше ипотечная ставка, тем больше лет придется выплачивать кредит и тем больше будет переплата по ипотеке.

Виды процентных ставок:

• Фиксированная – процентная ставка, которая определяется при заключении ипотечного договора и остается неизменной на протяжении всего периода (при соблюдении всех условий договора, т.е. если клиент ежегодно вовремя оплачивает страхование и т.д.).
• Плавающая – размер ставки не зафиксирован, пересматривается на протяжении всего срока, рассчитывается по формуле, определенной к договором.  

Предлагая ту или иную ипотечную программу, банк анонсирует базовую ставку.

На финальный вариант процентной ставки будут влиять и другие факторы:

• покупаете ли вторичку или новостройку;
• город, в котором приобретаете жилье;
• возраст заемщика (будет ли часть платежей приходится на время, когда вы выйдете на пенсию);
• проходите ли вы под условия семейной, военной, Дальневосточной и др. ипотеки;
• используется ли маткапитал и многое другое.  

Калькулятор онлайн бесплатно рассчитает все интересующие вас варианты, чтобы вы лучше использовали все возможности, позволяющие снизить ставку по ипотеке.  

Как снизить базовую ипотечную ставку

Снижение возможно:

• Если заемщик является зарплатным клиентом банка (в принципе, можно попросить бухгалтерию проводить обслуживание в данном банке, но должно пройти не менее 6 месяцев, прежде чем банк засчитает это).
• Если сделка совершается со страхованием жизни и здоровья, а также страхованием имущества. Данное условие в принципе входит в основание, по которому выдается ипотека. В дальнейшем в некоторых банках можно отказаться от страховки, тогда ставка будет повышена на 1%. В других банках отказаться нельзя. Более того, на каждый день просрочки оплаты страховки будет начисляться пеня. И платить все равно придется. Изменение процентной ставки (как в большую, так и в меньшую сторону) можно отразить в ипотечном калькуляторе. Калькулятор покажет, на сколько увеличится сумма переплаты, если вы отказались от страховки, и процентная ставка увеличилась. Можно задать неограниченное количество изменений процентной ставки на протяжении срока кредита. Для каждого периода нужно выбрать дату начала действия ставки и ее значение.

Вот как будет выглядеть наша ипотека при ставке 10,4%:

А так при ставке 11,4%:

• Базовая ипотечная ставка может быть снижена, если регистрация сделки совершается онлайн без посещения Росреестра или МФЦ. Такую услугу могут предложить крупные банки.
• Также некоторые банки предлагают услугу «Своя ставка». Ее суть: в день выдачи ипотеки вы вносите единоразовый платеж, который обеспечивает дисконт на протяжении всего ипотечного срока. Платеж зависит от суммы и срока кредита, минимальный платеж начинается от 0,5 от суммы ипотеки.  

Что влияет на другие условия по ипотеке

Сумма трат на ипотеку не ограничивается ипотечными платежами. Чтобы взять ипотеку, вам придется потратиться на старте. Ипотека будет выдана при соблюдении следующих условий:

• Оценка квартиры. Заказывается в аккредитованной организации. На основании этого отчета банк будет знать, что в квартире нет неузаконенный перепланировок, а ее стоимость соответствует той, на которую оформляется жилищный кредит.
• Страхование жизни и здоровья. В случае, если заемщик заболеет, получит инвалидность и т.д., страховая компания возьмет на этот период выплаты по ипотеке.
• Страхование недвижимости. Если с недвижимостью произойдет несчастный случай, страховая компания возместить затраты на ремонт и т.д.
• Договор купли-продажи. Можно воспользоваться стандартным договором, если речь идет о типичной сделке. В случае, если вы покупаете недвижимость у нескольких собственников (у каждого есть доля в квартире), супругов или же квартиру, приобретенную с участием маткапитала, вам придется обратиться к нотариусу для заверения сделки.
• Электронная регистрация, безопасный расчет сделки – можно воспользоваться этими услугами (тем более, что они понижают базовую ставку), а можно использовать регистрацию в МФЦ (пошлина будет ниже) и расчет через банк.
• Проверка квартиры и собственника. Проверка квартиры (да и вообще любого объекта недвижимости) на юридическую чистоту – обязательный пункт при покупке. Некоторые банки предлагают такую услугу, однако ее можно провести и самостоятельно, если сделка купли-продажи типовая. Для такой проверки вам потребуется отчет на основе выписки из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости). В отчете содержится информация о том, как часто квартира перепродавалась, сколько законных собственников у нее на данный момент, кадастровая стоимость, есть или нет на квартире обременения, аресты, судебные запрет на продажу и т.д. Если по отчету на основе выписки из ЕГРН вы видите, что квартира явно проблемная, лучше от ее покупки отказаться, чтобы не потерять деньги, не оказаться в суде и т.п. Проверка собственника в свою очередь даст информацию о том, имеет ли собственник проблемы с законом (исключить нахождение в розыске МВД), ведутся ли в отношении него испольнительные производства или же он находится на одной стадий банкротства. 

Важно!

Все расчеты ипотечного калькулятора являются примерными, хотя и приближенными к реальности. Окончательные цифры и траты вы можете получить в банке. Но наш отчет, который вы можете скачать, нажав на соответствующую кнопку, поможет вам сориентироваться в банковских предложениях по ипотечным кредитам.

Внимание! В отчетах, сформированных с 1 марта 2023 года, ФИО собственников объектов недвижимости заменены на фразу «физическое лицо». Это связано с вступлением в силу нового закона, который запрещает Росреестру выдавать ФИО собственников.