Ипотека без первоначального взноса

Иногда решить жилищный вопрос с помощью ипотеки мешает вовсе не страх перед кредитом. У семьи просто-напросто нет накоплений, ведь главное условие банков – иметь первый взнос.

Впрочем, сегодня можно взять ипотеку без первоначального взноса. Существуют альтернативные способы это сделать. В данной статье вместе с экспертами выясним, как именно.

Что такое первоначальный взнос?

Первоначальный взнос по ипотеке представляет собой часть стоимости квартиры или дома, которую покупатель вкладывает в недвижимость из своих накоплений. Деньги предназначены не банку, а продавцу жилья – владельцу недвижимости или же застройщику.

По условиям банков чаще всего сумма первоначального взноса составляет 15-20% от цены объекта недвижимости. У каждой финансовой организации свои требования к размеру первоначалки. Если денег совсем нет, то ипотеку могут не одобрить либо увеличат ипотечную ставку. 

Ипотека без первоначального взноса

Зачем банкам первоначальный взнос?

Требуя у заемщика первоначальный взнос, банк преследует две основные цели:

1. Получить гарантию платежеспособности клиента. Накопления заемщика говорят о том, что он финансово подкован, умеет обращаться с деньгами, а значит, обязательно выплатит кредит.
2. Получить гарантию собственной безопасности. Квартиры, купленные без какой-либо первоначалки, менее ликвидны: если вы не сможете выплачивать кредит, банку придется ее продавать по рыночной цене, а это долго.

«Банк берет в залог имущество, купленное клиентом в ипотеку. Если вдруг заемщик оказался недобросовестным, банку нужно будет реализовывать этот объект, – поясняет руководитель АН «Эксклюзив» Светлана Бабушкина. – Ему необходима та вилка, которую и составляет первоначальный взнос, чтобы установить приемлемую цену, сделать максимально привлекательным объект и продать его в короткие сроки. Например, если клиент внес первоначальный взнос в размере 15%, то банк такое имущество продает всего за 85% по остатку долга заемщика».

«Банк подстраховывается первоначальным взносом, потому что несет большие риски, выдавая ипотечные кредиты. Эта дает возможность с учетом издержек и просрочек продать квартиру и не уйти в минус от рыночной стоимости, – добавляет менеджер отдела продаж компании «Этажи» Надежда Семенюк. – Когда-то я работала в банке. Однажды мы продавали квартиру намного дешевле, чем долг по ипотеке, а потом не смогли взыскать остатки долга. Это неправильно».

Можно ли взять ипотеку без первоначального взноса?

Взять ипотеку без первоначального взноса на вторичное и первичное жилье вполне реально. Однако придется выполнить определенные условия банка:

• иметь доход, который позволит без проблем рассчитываться с банком;
• платить по максимальной процентной ставке;
• платить больше за страховку, чем если бы первоначалка была.

Соответственно, эти условия оборачиваются для заемщика внушительными допрасходами.

Что делать, если денег на первый взнос нет?

Количество людей, которые ищут варианты, как купить квартиру без первоначального взноса, не уменьшается. Всегда были и есть те, у кого попросту нет накоплений. 

«Если совсем нет денег на первый взнос, я рекомендую все же их подкопить, а потом решаться на ипотеку. Но если нужно здесь и сейчас покупать жилье, то тогда у людей, получается, безвыходная ситуация. Такие покупатели вынуждены рассматривать разные варианты. Использовать какие-то сертификаты, например, материнский капитал. Кто-то берет дополнительные потребительские кредиты или покупает жилье в новостройках – сегодня у застройщиков есть такие предложения и инструменты», – уточняет эксперт Светлана Бабушкина.

Рассмотрим подробнее все возможные способы, как взять ипотеку без первоначального взноса.

Деньги в долг

Самый доступный вариант, как взять ипотеку без первоначального взноса, – у кого-то занять. Дать в долг могут родственники, друзья, в крайнем случае хорошие знакомые. Крупную сумму не всегда можно взять у одного человека, тогда на помощь приходят несколько кредиторов. Однако тут стоит учесть, что такой подход превращается в своего рода ипотеку без первоначального взноса: нужно расплачиваться и с финансовой компанией, и с людьми, которые дали в долг. Для кого-то это превратится в непосильный финансовый груз.

Потребительский кредит

Многие покупатели, которых интересует, как купить квартиру без первоначального взноса, считают спасением потребительский кредит. На деле же это часто оборачивается финансовыми проблемами.

Потребкредит можно взять там же, где собираетесь оформить ипотеку без первоначального взноса. Однако ставка по нему не такая, как у ипотеки, а намного выше. В месяц может набегать сумма, которую не каждый осилит.

«Обычно потребительский кредит нужно выплатить в течение 7 лет. А для такого срока это существенные дополнительные расходы», – отмечает Светлана Бабушкина.

Прежде чем решаться на потребкредит, стоит рассчитать свои силы.

Материнский капитал

В качестве первоначального взноса вполне могут выступить средства маткапитала. Если, конечно, есть на руках сертификат. Закон позволяет использовать деньги по такому назначению. Кому-то хватит, чтобы полностью отдать первоначалку, а кому-то придется дополнять сумму собственными накоплениями. 

Важно! Если в ход идет материнский капитал, то банк обяжет выделить в жилье доли каждому ребенку в семье. Потом продать или разделить жилье будет трудно. 

Программы с господдержкой

Купить жилье в ипотеку без первоначального взноса стало проще. Это позволяют сделать разные госпрограммы, которые призваны улучшить жилищные условия россиян. Из самых популярных можно выделить программы «Молодая семья» и «Военная ипотека».

В программе «Молодая семья» участвуют люди, которым еще не исполнилось 35 лет: как семейные пары, так и родители-одиночки. Государство дает субсидию. Ее размер составляет от 30 до 35% от цены квартиры. Эти средства можно направить на первоначалку.

Военная ипотека создана специально для военнослужащих. Они становятся участниками накопительно-ипотечной системы (НИС): каждый год государство перечисляет какую-то сумму на счет. Спустя три года после того, как человек вступил в НИС, он вправе распорядиться накоплениями, в том числе отдать их как первый взнос на ипотеку.  

«Большой минус этих вариантов в том, что не каждый может стать участником госпрограммы. Чаще всего мы этот вопрос даже не рассматриваем», – объясняет специалист по недвижимости Светлана Бабушкина.

Ипотека от застройщика без первоначального взноса

Еще один вариант купить квартиру при нулевых накоплениях – ипотека от застройщика без первоначального взноса. Девелопер договаривается с определенным банком о льготах для покупателей квартир в своих новостройках. В некоторых случаях застройщик сам платит в финансовую организацию эту самую первоначалку. Получается, что стоимость недвижимости для покупателя возрастает на сумму взноса. 

И это далеко не единственный минус. Недостаток такого варианта кроется еще и в том, что можно приобрести квартиру только в строящемся жилье и в конкретном доме или жилом комплексе. К тому же на продажу с такими условиями выставляют лишь определенный пул квартир. То есть покупатель лишен возможности выбирать. 

«Покупка недвижимости от застройщика без первоначального взноса – неплохой шанс для тех, кому вообще негде взять деньги. Или же есть накопления, но они на вкладе лежат, не хочется тратить, – комментирует Светлана Бабушкина. – Плюс в том, что вы можете свои финансы сохранить, заработать на вкладе. А минус – это повышенный ежемесячный платеж на расходы по оплате ипотечного кредита».

«Такой вариант не редкость в нашей практике. Мы с покупателями получаем одобрение на кредит, как у обычной ипотеки, просто застройщик показывает, что мы якобы внесли ему денежные средства в качестве первоначалки», – рассказывает Надежда Семенюк.

Без первоначального взноса купить квартиру предлагают не все застройщики России, но найти в любом городе хоть одного можно. У каждого будут свои условия. Например, компания ПИК имеет в своем арсенале программу «Первый взнос 0%». Ипотеку можно взять на 30 лет под фиксированную ставку 4,99%.

Застройщик 4D продает жилье без первоначалки по ставке 8,5% в первые два года. Затем ставка уменьшается на 1,5 пункта и составляет 7%. Как купить квартиру без первоначального взноса, знают и в компании «Девелопмент-ЮГ». Покупатели здесь тоже могут рассчитывать на снижение ставки: в первые два года придется платить 12,3%, а затем 10,8%.

Программы ипотеки от застройщиков без первоначального взноса часто действуют, как акции, на определенный период времени. Так, нужно успеть купить квартиру без первоначалки в течение трех месяцев.

Отдельно стоит отметить вариант с отсрочкой первоначального взноса. «У некоторых банков есть такая функция: можно купить квартиру в ипотеку, но первый взнос внести спустя полгода-год, – говорит эксперт Надежда Семенюк. – Застройщики с удовольствием идут на эту схему, потому что у них большая конкуренция». Такая схема действует у банка «Уралсиб» и столичного застройщика «А101». Покупатель становится полноценным владельцем новой квартиры, но первоначальный взнос может заплатить только через год. Единственное условие – эти деньги нужно внести до ввода дома в эксплуатацию. 

Ипотека без первоначального взноса под залог недвижимости

Если уже есть какая-то недвижимость, можно оставить ее в залог банку. В этом случае тоже получится приобрести жилье в ипотеку без первоначального взноса. В залог берут все, что угодно: подойдет гараж, земельный надел за городом, частный дом или квартира. 

Ипотека без первоначального взноса под залог недвижимости – хороший вариант, например, для инвесторов, считает Надежда Семенюк: «Единственный минус – процентная ставка очень высокая. Но зато можно заработать. Допустим, я хочу инвестировать, но нет первоначального взноса. Есть квартира уже давно купленная. Я ее отдают в залог и покупаю по дешевой, выгодной программе жилье в новостройке. За год цены поднялись, и я быстро продала купленную квартиру. Получается, чистая продажа, потому что она без обременения. То есть я получила прибыль буквально на ровном месте. Это очень удобно». 

Еще один пример выгоды, по мнению специалиста, связан с переездом в другой город: «Я переезжаю в Самару, отдаю в залог в Тюмени квартиру и в качестве первоначального взноса в Самаре беру ипотеку. Когда соберусь переезжать, прошу, чтобы тюменскую квартиру освободили от залога, а в обременение взяли жилье в Самаре. Спокойно продаю квартиру в Тюмени и закрываю ипотеку в новом городе».

По словам другого эксперта Светланы Бабушкиной, программой ипотеки под залог недвижимости редко пользуются люди, приобретающие жилье в новостройках. В основном она популярна у покупателей загородной недвижимости: «На такие условия соглашаются обычно люди, которые решили воспользоваться программой строительства загородного жилья с помощью подрядчиков или своими силами».

Тех, кто готов на такого рода сделку, волнует вопрос, что же забирает банк в качестве залога: только один объект недвижимости или оба – старый и новый? Ответ: одновременно два объекта в залоге быть не могут. Но могут менять друг друга.

«Банк накладывает обременение только на одну квартиру или дом. Например, при ипотеке на строительство без первоначального взноса в залог отдаем квартиру. Когда стройка закончится, залог переходит на дом. Обременение с квартиры снимают», – поясняет Светлана Бабушкина.

Какие банки дают ипотеку без первоначального взноса?

Сегодня официальных программ ипотеки, которая не требует первоначалки, у банков нет. Имеются предложения под залог недвижимости. Этими программами располагают почти все банки. 

Мы проанализировали предложения нескольких финансовых организаций:

Риски ипотеки без первоначального взноса

Итак, мы выяснили, можно ли взять ипотеку без первоначального взноса. Как видите, сделать это не так трудно, как кажется. Другой вопрос: а нужно ли? Ведь покупка квартиры или дома в ипотеку без первоначального взноса имеет свои минусы. Вот некоторые из рисков и неудобств, которые грозят покупателям:

• Высокая процентная ставка. Если нет лишних денег в копилке, ставка по ипотеке будет выше как минимум на 1%. Таким образом банк пытается нивелировать свои риски.
• Большая переплата. Ощутимая переплата будет не только за счет повышенной процентной ставки. Но и из-за того, что занимать придется больше, чем если бы была первоначалка.
• Более тщательный анализ заемщика. Банк будет внимательно проверять кредитную историю, уровень дохода, оценивать обеспечение, которое заемщик может предоставить.
• Расширенный пакет документов. Банк может потребовать поручителей. Их финансовое положение тоже тщательно проверяют, поэтому и документов предстоит сдавать больше.
• Иногда нельзя рассмотреть жилье на вторичке. Если нет ничего, что можно отдать под залог, отсутствует материнский сертификат, вы не имеете отношения к военным, ипотека на вторичное жилье без первоначального взноса невозможна. Ее дадут лишь на квартиру в новостройке.
• Повышенная стоимость страховки. Ипотечную недвижимость обязательно страхуют. Если же ипотека без первоначального взноса, то банк может потребовать страхование жизни, здоровья и т.д., а это дополнительные расходы.

Если вы все же решились взять квартиру в ипотеку без первоначалки и банк просит оформить всевозможные страховки, то постарайтесь найти самый выгодный полис. В этом поможет сервис ЕГРН.Реестр Страхование ипотеки. 

Вот главные плюсы этого ресурса:

• Все в одном месте. Обычно, чтобы определиться со страховщиком, нужно мониторить сайты страховых компаний по отдельности. В итоге уходит много времени. ЕГРН.Реестр Страхование ипотеки – это полный список лучших игроков страхового бизнеса. Можно тут же сравнить их предложения.
• Надежно и безопасно. У каждой страховой компании, представленной здесь, имеется аккредитация в банках.
• Удобно. Ничего самому считать не нужно. Стоимость полиса определит онлайн-калькулятор.
• Быстро. Заполнить простую анкету, указать данные квартиры, оплатить услугу и получить готовый полис на электронную почту – на все уходит не больше пары минут.

В качестве резюме Светлана Бабушкина дает совет всем, кто все же решился на ипотеку без первоначального взноса: «Если семья знает, что может гасить тот платеж, на который рассчитывает и который им посчитал банк, то риска никакого нет. Если же есть сомнения в завтрашнем дне и семья не уверена в доходе, то я рекомендую не брать большие кредиты, пока не придет ощущение финансовой устойчивости».

Чтобы оценить ежемесячный платеж, воспользуйтесь ипотечным калькулятором. Инструмент поможет взвесить все «за» ипотеку без первоначального взноса и «против» нее, посмотреть сумму переплаты и главное – понять, осилите ли вы жилищный кредит.