Как обменять квартиру на квартиру

Если у вас уже есть жилплощадь, но вы хотите улучшить условия, можно не только купить, но и обменять квартиру на квартиру. Это позволит получить новое жилье без доплаты или с минимальными вложениями. При этом существует обмен жилыми помещениями и обмен квартиры по договору мены. Это два разных понятия, которые следует разграничить. Если вы решили заключить договор об обмене, то официально оформляете передачу прав пользования муниципальной жилплощадью. При подписании договора мены передаются права собственности на приватизированную квартиру.

Разберем подробнее, что такое мена квартиры и как устроена эта процедура.

Что такое договор мены?

Договор мены – это сделка, при которой вы подписываете документы о передаче права собственности и обязанностей на товар, которым владеете. Согласно заключенному договору мены, каждая из сторон обязана передать право собственности на один товар в обмен на другой (ст.567 ГК РФ).

Предметом обмена может быть недвижимость и иные товары: ценные бумаги, валюта и т.д. Если мы говорим о квартире, то жилплощадь должна быть в вашей собственности и без обременений. Это касается обеих квартир, которые фигурируют в договоре мены.

При этом каждая сторона договора мены является продавцом и покупателем. Сторонами договора мены могут быть физические или юридические лица. Также стороной мены может быть государство.

Найти подходящие квартиры для договора мены непросто. По большей части подобные сделки заключается между родственниками. Проще всего осуществить обмен квартиры на квартиру, когда ей владеет один человек и кроме него там нет других прописанных.

Другой вопрос, если в квартире живут дети. Когда у ребенка есть прописка в жилплощади, подготовленной для мены, то одно место регистрации меняется на другое. Юридических проблем у родителей не возникнет. Процедура становится сложнее, если ребенок является собственником помещения. Тогда необходимо отправить заявку в органы опеки и попечительства по месту жительства. Родителям выдадут заключение, в котором указана информация о том, противоречит ли обмен интересам ребенка или нет. Трудности могут возникнуть, если вы переезжаете в меньшее по площади жилье.

Договор мены квартиры: особенности

Договор мены квартиры относится к документам, направленным на передачу имущества другой стороне. У него есть свои особенности:

• По договору мены не нужно проводить денежные операции. Вы просто обмениваете жилье на равноценное. Предмет обмена в данном случае – недвижимость. Денежные вложения понадобятся, если обмен неравноценный. Тогда вам или другой стороне придется доплачивать за квартиру, которая стоит дороже.
• Каждая из сторон владеет приватизированной квартирой. Вы передаете право собственности на недвижимость.
• Каждая сторона договора является одновременно и продавцом, и покупателем. Оба участника сделки обязаны передать и единовременно принять квартиру в срок и в том порядке, который прописан в договоре.
• Обе стороны подписывают договор мены в простой форме при условии, что в собственниках нет совершеннолетних и на квартиру не отчуждаются доли.
• Договор мены регистрируется, когда обе стороны исполнили свои обязательства, то есть каждая получила квартиру (ст. 570 ГК РФ).
• При оформлении сделки составляется акт приема-передачи недвижимости, который доказывает факт исполнения обязательств и отсутствие претензий у обеих сторон.

Если вы обмениваете долю, ситуация несколько меняется. Остальные собственники квартиры владеют преимущественным правом приобретения той доли, которую вы отчуждаете. Прежде чем оформить договор мены на долю, вы обязаны письменно оповестить остальных собственников данного имущества и сообщить им о намерении заключить сделку на свою долю с другим лицом. Если остальные собственники долей откажутся от своего права, вы можете подписывать договор мены.

Виды обмена квартиры на квартиру и их различия

Существует несколько способов обмена квартиры на квартиру. Рассмотрим их.

Обмен квартиры на квартиру с доплатой

Часто бывает, что стоимость квартир по договору мены не совпадает. Например, вы хотите обменять 2-комнатную квартиру на 3-комнатную. В этом случае придется доплатить. Оценщик определяет стоимость квартиры и ту часть денег, которую необходимо внести в качестве доплаты. Причем оплата выражается не только в деньгах, но и в имуществе. Им может выступать мебель, техника, гараж и т.д. Данный момент обязательно прописывают в договоре мены.

Отличия договора мены от договора купли-продажи

Порядок оформления обмена квартиры на квартиру

Разберем процесс оформления обмена квартиры на квартиру и список документов для заключения договора и полной передачи прав собственности.

Шаг 1. Подготовить и привести в порядок документы для оформления договора мены. Перед совершением сделки необходимо проверить документы на жилье, понять, все ли в порядке с недвижимостью и можете ли вы обменять квартиру на квартиру. Подробный список бумаг приведен в следующем параграфе.

Шаг 2. Оценить жилье. Прежде чем искать подходящий вариант, важно определиться со стоимостью квартиры. Помониторьте цены аналогичных объектов на рынке недвижимости. Если будете оформлять договор мены с помощью риэлтора, он сам оценит ваше жилье и решит все трудные вопросы по сделке.

Шаг 3. Найти подходящий вариант для обмена квартиры на квартиру. Искать квартиру лучше всего с помощью сервиса «Акварто», где собраны все объявления с крупнейших площадок. Зарегистрировавшись в личном кабинете, вы можете настроить поиск и включить уведомления. Так вы не упустите выгодный вариант и быстро найдете идеальную для себя квартиру. 

Шаг 4. Составить договор мены. В документ обязательно включить:

• ФИО и паспортные данные участников сделки;
• подробное описание квартир, которые хотите обменять (адрес, этаж, кадастровый номер, площадь квартир, количество комнат и т.д.);
• данные о стоимости объектов;
• размер дополнительной выплаты, если квартиры несоразмерны по стоимости;
• сроки и условия передачи недвижимости;
• дату оформления и подписания договора.

Шаг 5. Заключить договор мены. Когда обмен квартиры на квартиру завершен, не забудьте зафиксировать сделку актом приема-передачи. После этого можно подавать документы на регистрацию.

Шаг 6. Зарегистрировать сделку в Росреестре. Подать документы можно лично в одном из отделений ведомства или онлайн. Также можно посетить любой ближайший МФЦ и оформить регистрацию права собственности там.

Необходимые документы для договора мены:

• удостоверение личности владельцев квартиры (паспорта);
• бумаги, подтверждающие приобретение квартиры (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство и пр.);
• информация о составе семьи, свидетельство о регистрации или расторжении брака;
• согласие супруга, заверенное нотариусом, если одна из сторон сделки в браке;
• справка об отсутствии задолженностей по квартплате, а также выписка из домовой книги;
• выписка из ЕГРН;
• договор мены в количестве, равном числу участников сделки, плюс один для Росреестра;
• квитанция, подтверждающая оплату госпошлины, для регистрации сделки.

Важно! Помните, что при сделках с несовершеннолетними собственниками и владельцами долевой недвижимости понадобятся дополнительные документы.

Сэкономить время и убедиться в том, что вы обмениваетесь на лучшее жилье, поможет сервис Н.Реестр. Здесь вы можете заказать отчет на основе выписки из ЕГРН. С помощью отчета вы сможете не только проверить чужое жилье и убедиться в его юридической чистоте, но и оценить свое. Вы будете уверены, что с квартирой все в порядке: на ней нет обременений в виде залогов и арестов, которые мешают сделке, площадь совпадает с действительной, вы (или вторая сторона) являетесь единственным собственником.

Внимание! В отчетах, сформированных с 1 марта 2023 года, ФИО собственников объектов недвижимости заменены на фразу «физическое лицо». Это связано с вступлением в силу нового закона, который запрещает Росреестру выдавать ФИО собственников. 

Чтобы оформить отчет о недвижимости, зайдите на сайт или в приложение сервиса. Введите адрес или кадастровый номер квартиры, выберите вариант отчета (подойдет расширенный формат), укажите номер телефона и электронную почту, оплатите услугу удобным вам способом. Отчет придет в ближайшее время. 

Налоги при обмене жилья

Договор мены, как и купли-продажи, подразумевает получение дохода. Только в данном случае доходом становится недвижимость, а не деньги. При равноценном обмене квартиры на квартиру доход и, соответственно, налог равны 0. Допустим, если вы меняете свою однушку стоимостью 3 млн рублей на аналогичную квартиру по такой же цене. То есть вы тратите и получаете одновременно. Верховный суд постановил, что в подобных сделках налог не уплачивают. Однако в декларации 3-НДФЛ мену все равно понадобится отразить.

В случае с неравноценной меной одна сторона получает доход, равный разнице в цене квартир. Проще говоря, это сумма, которую по договору мены доплачивают за более дорогое жилье. При этом по закону сумму налога считают исходя из полной стоимости приобретенной квартиры, а не из разницы в цене.

Пример: вы заключаете договор мены, в котором ваша квартира стоит 4 млн, а чужая – 3 млн рублей. Другой участник сделки доплачивает за ваше жилье 1 млн рублей. При этом вам придется заплатить 13% налога с полной стоимости квартиры в 4 млн рублей.

Важно! Стороны сделки имеют право на налоговый вычет при покупке и продаже квартиры.

Также не забываем про минимальный срок владения недвижимостью. Продать ее или обменять можно хоть сразу после покупки. Но если срок прошел, то налог при неравноценном обмене квартиры на квартиру платить не придется. Он составляет 5 лет, но в ряде ситуаций (приватизация, наследование, дарение, рента, единственное жилье) может быть 3 года.