Квартира как инвестиция: стоит ли покупать квартиру сейчас

Действительно ли недвижимость является самым важным вложением в кризис? Стоит ли поспешить и покупать/продавать или все же подождать, пока экономическая ситуация станет менее напряженной? О наболевшем поговорили с нашими экспертами – финансовым консультантом-методистом Анастасией Будариной и риелтором, основателем бесплатного сервиса по подбору недвижимости m2market.pro Виталий Зыза.  

Имеет ли смысл в нынешних условиях вкладываться в недвижимость, срочно покупать квартиру?

Анастасия Бударина: Вложения в недвижимость традиционно считаются надежными. Но сейчас, прежде всего, необходимо принимать решение, исходя не из ситуации в стране в целом, а исходя из конкретного содержимого вашего кошелька. Если вы планировали приобрести квартиру или дом, у вас есть на это средства, имеете финансовую подушку безопасности минимум на 6 месяцев и долгосрочные инвестиции, то не стоит отказываться от своих планов. К тому же, сейчас многие застройщики предлагают выгодные условия и скидки, и вы можете получить дополнительную экономию. Очень важно провести расчет экономики сделки, который включает все расходы по самой сделке, средства, необходимые в дальнейшем на коммунальные платежи, ремонт и другие возможные затраты.

Виталий Зыза: Соглашусь. Тем, кто уже запланировал покупку квартиры, покупать ее стоит. Потому что все идет к тому, что ставки по ипотеке будут расти. Если люди рассматривают рынок первичной недвижимости, то, скорее всего, цены будут расти. Потому что рубль дешевеет и для того, чтобы строить, нужно будет больше денег. Плюс стоимость кредитов для застройщиков будет дороже. И уже тенденция такова, что многие застройщики корректируют стоимость квартир. Поэтому, я считаю, что да, нужно покупать.

Если люди рассматривают вторичную недвижимость, то я считаю, что тоже нужно покупать. Опять же по причине ипотеки. Прогнозируют, что ставки будут расти. И, соответственно, те люди, кто сейчас планировали брать ипотеку, они ее берут, чтобы успеть оформить по выгодной процентной ставке.

Если покупать для инвестиций, то чему лучше отдать предпочтение: новостройке, вторичке, коммерческим помещениям, загородным домам?

А.Б.: В свете того, что шеринговая экономика развивается, популярным стало приобретение недвижимости с целью получения дохода от сдачи в аренду. В этом случае необходимо проанализировать, какова вероятность того, что вы сможете сдать ее в ближайшее время на выгодных условиях. К примеру, в апреле в связи с необходимостью самоизоляции неожиданно вырос спрос на аренду загородных домов. По коммерческой недвижимости сейчас сложно давать прогнозы, потому что есть тренд на сокращение офлайн операций и снижение эмоционального потребления, поэтому есть вероятность, что на этом рынке будет спад или перформатирование.

В.З.: Если рассматривать покупку квартиры как инвестицию, рекомендую обратить внимание на новое жилье. Здесь не только можно будет сохранить свои деньги, но и приумножить. Конечно, достаточно часто клиенты говорят, что сейчас такое смутное время, застройщики могут не достроить. Но на самом деле, те застройщики, которые работают сейчас на рынке Екатеринбурга, они достаточно давно на рынке. И, соответственно, они пережили ни один кризис, 2008 и 2014 года. И долгостроев у нас с тех времен новых не появилось. Поэтому я считаю, что смело можно инвестировать в недвижимость. Вообще, все индивидуально и зависит от потребностей клиента. Если задача – сохранить сбережения и преумножить их, то инвестиция в новостройки будет правильным решением. Если семья увеличилась, стала тесной квартира и люди планировали увеличить жилплощадь и имеют на это финансовые возможности, то не стоит откладывать задуманное.

Как обстоят дела на рынке ипотеки? Насколько банки подняли ставки? Могут ли поднять еще?  И стоит ли сейчас «влезать» в ипотеку?

В.З.: Некрупные банки ставки подняли. Вернее, они их не подняли, а отменили преференции. Допустим, взять «Альфа-Банк», у них было, что при быстром выходе на сделку, они делают скидку 0,2%. Сейчас они отменили эту скидку. Если взять, допустим, «ВТБ-24», они ставки не поднимали, они урезали срок действия положительного решения. Если раньше клиент получил положительное решение, он мог искать себе квартиру в течение 3-4 месяцев. Сейчас этот срок равен одному месяцу. Банки тоже потихоньку начинают закручивать гайки. И, соответственно, стимулировать клиента к быстрой покупке. Могут ли поднять еще? Не знаю, мы все ждем заседания Центробанка. И, соответственно, если будет поднята ключевая ставка, то банки поднимут тоже.

С ипотекой все индивидуально. Если есть потребность в покупке, то да. Если вы планировали покупку квартиры в будущем, то, я думаю, что тоже да. Прогнозы все идут к тому, что ставки будут расти.

А.Б.: Если вы планируете приобрести недвижимость в ипотеку, то рассчитайте свой бюджет на ближайший год по самому пессимистичному сценарию: если ваш доход уменьшится на 40-50%. Такое планирование позволит вам увидеть возможные риски покупки и покажет, насколько своевременно ваше желание. Если совокупная кредитная нагрузка даже при пессимистичном сценарии не будет превышать 20-30% ежемесячного бюджета, то такая покупка разумна.

На сколько вырос спрос на недвижимость за последний месяц?

В.З.: Здесь буду судить сугубо по своей практике. Считаю, что спрос за последний месяц вырос, причем достаточно сильно.  Могу судить по одному из своих объектов, который я продавал в течение года. По нему спрос был практически нулевой. Вдобавок, в этом же доме аналогичных квартир продавалось 14 штук. И буквально с середины февраля по сегодняшний день там осталось всего три квартиры. То есть спроса не было вообще, и за полтора месяца, десять-одиннадцать квартир ушло, в том числе и наша. Спрос колоссально вырос. С чем это связано? Опять же с тем, что происходит у нас в стране. Рубль обесценивается постепенно, люди вкладывают свои деньги в недвижимость, в квадратные метры, для того, чтобы их сберечь. Либо преумножить.

Что будет с ценами на недвижимость в ближайший месяц, два, полгода?

В.З.: Скажу в целом, по своим ощущениям и по опыту 2014 года, рынок первичной недвижимости будет расти в цене. Потому что стоимость строительства будет расти. Кредиты будут дороже. Рубль дешевле. Сейчас с марта цена на первичном рынке уже немного поднялась.

Если брать рынок вторичной недвижимости, считаю, что он будет падать. Потому что квартиры старого жилого фонда лучше не становятся. Коммуникации изнашиваются, соответственно, чем дальше, тем дешевле. Это мои ощущения.

А.Б.: Хочу обратить внимание вот на какой момент. Да, с одной стороны, есть вероятность того, что цены на недвижимость будут расти за счет повышения процентной ставки по ипотеке, но поскольку доходы людей и, как следствие, спрос на этом рынке значительно не увеличится, то возможно будет компенсировать рост ставки скидками или бонусами от застройщика.

Ну и конечно, моя общая рекомендация по покупке квартиры в 2020 году остается неизменной: не инвестируйте единственные или заемные деньги.