Что такое трейд-ин квартиры?

Трейд-ин квартиры – это продажа уже имеющегося жилья чуть дешевле рыночной стоимости и одновременная покупка нового. Проще говоря, обмен старой квартиры на новую. При этом есть возможность зафиксировать стоимость квартиры в строящемся доме, пока продается старое помещение. На первый взгляд кажется, что схема простая. Однако трейд-ин квартиры на новостройку содержат свои подводные камни: не все жилье можно обменять и не в каждом населенном пункте.

В этом материале мы расскажем, что такое трейд-ин в недвижимости, как воспользоваться таким предложением и кому стоит от него отказаться.

Как оформить трейд-ин?

Оформление трейд-ин квартиры происходит в несколько этапов.

Шаг 1. Выбрать новую квартиру

Не каждый застройщик готов предложить трейд-ин квартиры. Такая опция бывает только у строительных компаний, которые возводят дома в крупных городах России. Так что осуществить обмен старой квартиры на новую вряд ли получится в поселке. Да и в городе предстоит еще поискать застройщика, работающего по схеме трейд-ин. Как только он нашелся, необходимо оценить его новые проекты и определиться с квартирой в одном из них.

Шаг 2. Оценить старое жилье

У трейд-ин квартир есть важная особенность – сделка ограничена по времени. Старое жилье нужно продать как можно быстрее, поэтому ценник обычно устанавливается ниже рыночного. Его определяют с помощью оценки, которую проводит представитель застройщика, например, партнерское агентство недвижимости. Оно и будет продавать старую квартиру.

Сначала специалист определит среднюю стоимость аналогичного жилья в этом же районе, где находится ваша квартира. На цену будет влиять также ее состояние и дома в целом. Получившийся ценник согласуют с владельцем помещения. Если он устраивает, заключают договор, в котором агентство недвижимости обещает продать квартиру за определенное время, а продавец – заплатить за услугу.

Из итоговой стоимости могут вычесть еще 10-15%, чтобы продать быстрее. Если квартира не продается в течение месяца, то по согласованию владельца или же по его просьбе стоимость снова снижают.

Шаг 3. Забронировать квартиру у застройщика

Пока продается старая квартира, нужно договориться с застройщиком, что за это время выбранное жилье в новом доме никому не продадут. Это гарантирует договор бронирования. Такая услуга от застройщика обычно платная.

Документ содержит не только информацию о квартире. Договор фиксирует ее стоимость – за время ожидания она не повысится. А также обязательно в договоре указывают срок, в течение которого строительная компания обещает не продавать помещение другим покупателям. Срок брони у всех разный. Обычно он составляет от 2 месяцев до полугода.

Шаг 4. Обменять старую квартиру на новую

Трейд-ин квартиры от застройщика предполагают два договора. Один – купли-продажи, по которому продается старая квартира. Другой – договор долевого участия для покупки жилья в строящемся доме.

Поскольку новое жилье бронируется на срок до полугода, то риэлторам придется уложиться в него. Но удается это, конечно, не всегда. Бывает, что квартиру не спешат покупать, а бронь истекает. И здесь два выхода:

1. Договориться со строительной компанией на продление брони. Если она не идет в этом вопросе навстречу, то придется поискать другого застройщика, чтобы получить очередную возможность забронировать новое жилье.
2. Снизить стоимость старой квартиры.

«Если квартира продавца в хорошем состоянии, в нормальном доме, то ее вполне можно продать в течение месяца. Иногда срок экспозиции занимает несколько месяцев. И только в некоторых случаях квартиру никак не получается реализовать в срок – тогда просто можно получить назад деньги, которые вы отдали застройщику за бронь жилья в новостройке», – уточняет специалист по недвижимости Александра Иванова.

Скорее всего, вырученных с продажи денег не хватит, чтобы полностью погасить стоимость новой квартиры. Желательно иметь какие-то накопления. Но если их нет, выручает ипотека или же материнский капитал.

У каждого застройщика свои условия и даже целые программы по трейд-ин. Рассмотрим несколько примеров крупнейших строительных компаний России, которых интересуют трейд-ин квартиры.

ГК «Самолет»

Эта компания сама выкупает старое жилье. Причем привязки к региону нет. Можно продать квартиру в любом уголке страны.

Фиксация цены на новую квартиру: от 60 до 90 дней.

Срок выхода на сделку: от 7 дней.

Средний дисконт от рыночной стоимости старого жилья: 7-10%.

Скидка на новую квартиру: 3%.

ГК «А101»

Застройщик работает с агентством недвижимости, но обещает, что его услуга по оценке квартиры для клиента ГК бесплатны.

Фиксация цены на новую квартиру: 90 дней.

Срок выхода на сделку: 2-3 месяца.

Средний дисконт от рыночной стоимости старого жилья: 6-7%.

MR Group

У застройщика имеется интересное предложение: можно жить до года в прежней квартире, пока строится новый дом.

Фиксация цены на новую квартиру: от 14 дней до 3 месяцев в зависимости от проекта.

Срок выхода на сделку: от 7 до 10 дней.

Средний дисконт от рыночной стоимости старого жилья: 8%.

Требования к квартире для обмена

Далеко не каждая квартира может стать участницей программы трейд-ин. Застройщики выставляют к недвижимости строгие требования. По их мнению, ликвидным считается такое жилье:

• Старая квартира продается полностью, а не долями. Идеальный вариант, когда у нее один собственник. Многие строительные компании даже не рассматривают жилье с несколькими долями.
• Жилье находится в многоквартирном доме в городе. Частные дома в поселках и пригородах берут на реализацию неохотно.
• Дом должен быть изношен не более, чем на 40%. Очень старые постройки не котируются. У застройщиках в условиях прописаны даже годы построек. Например, в трейд-ин не могут участвовать квартиры в домах 1920-1930 годов постройки.
• Прежняя квартира расположена в том же населенном пункте, в котором собираетесь покупать новое жилье.
• Нет никаких проблем с документами: квартира без обременений, арестов, несовершеннолетних собственников и т.д.
• Продаваемое помещение находится в удобном районе. Рядом есть вся инфраструктура: остановки общественного транспорта, магазины, школы, детские сады, парки.
• Если в жилье сделана перепланировка, то она должна быть узаконена. 
• Самый любимый трейд-ин вариант застройщиков – это когда обмен старой квартиры на новую происходит в рамках новостроек.

Список по трейд-ин квартирам можно продолжить, потому что строительные компании дополняют его своими пунктами. К примеру, может появиться требование о том, чтобы квартира была небольшой и недорогой, потому что дорогостоящую, просторную недвижимость быстро не продать. Или же дом должен быть высоким, не ниже 5 этажей, построен из чего угодно, только не из дерева.

Документы для оформления сделки трейд-ин

Список основных документов, которые обязательно пригодятся в сделке с трейд-ин квартирами, выглядит так:

• Паспорт.
• СНИЛС.
• ИНН.
• Согласие супруга на продажу старой и покупку новой квартиры, если собственник в браке. Если старая квартира появилась в собственности без супруга, то понадобится нотариально удостоверенное заявление о том, что на момент приобретения права собственности вы не состояли в браке.
• Разрешение органов опеки, если в числе собственников старой квартиры есть несовершеннолетние дети или жилье покупалось с участием материнского капитала.
• Договор купли-продажи на старую квартиру.
• Выписка из ЕГРН на продаваемую квартиру.

Желательно иметь свежую выписку. Ее можно получить в Росреестре, например, через МФЦ. Но для начала стоит убедиться, что с жильем нет проблем. Для этого отлично подойдет сервис ЕГРН.Реестр. Сервис в кратчайшие сроки предоставит выписку из ЕГРН, из которой вы, к примеру, узнаете, есть ли обременения на квартиру и запрещена ли вам сделка трейд-ин.

Внимание! В отчетах, сформированных с 1 марта 2023 года, ФИО собственников объектов недвижимости заменены на фразу «физическое лицо». Это связано с вступлением в силу нового закона, который запрещает Росреестру выдавать ФИО собственников. 

Схема получения отчета предельно простая. Нужно зайти на сайт ЕГРН.Реестр или приложение ресурса, которое можно установить на телефон с любой операционной системой. На главной странице в строке поиска вбить точный адрес своей квартиры или ее кадастровый номер. Затем выбрать тип выписки (в случае продажи жилья необходим полный документ), указать свою электронную почту и телефон, оплатить любым удобным способом и дождаться готовую бумагу. Заказчик получает выписку в формате PDF.

• Договор долевого участия на новое жилье.
• Квитанция об оплате госпошлины.
• Заявление о регистрации договоров.
• Акт приема-передачи.
• Разрешение на эксплуатацию.
• Кадастровый и техпаспорт на новостройку.

Эксперт Александра Иванова обращает внимание: «Если вы точно знаете, что понадобятся ипотечные средства, то стоит заранее сходить в банк и подать заявление на кредит. Важно, что застройщики работают с определенными банками, этот момент стоит уточнить заранее. Пока продается старая квартира, банк проверит новую и одобрит ипотеку. Затем останется лишь предоставить финансовой организации договор по переуступке прав на квартиру по ДДУ. Деньги от продажи старого жилья будут играть роль первого взноса».

Преимущества и выгода от покупки квартиры в трейд-ин

У трейд-ин квартир есть свои несомненные плюсы:

• Фиксированная стоимость новой квартиры, поставленной на бронь. «Чем выше готовность у строящегося дома, тем и цена квадратного метра в нем становится больше. Кроме того, на рост цен влияют и экономические факторы, происходящие в стране, государственная поддержка ипотеки. 2021 и 2022 годы показали нам, как могут стремительно расти цены. Например, в городах Урала буквально за полгода стоимость однушки в новостройках взлетела почти в два раза – с 3-4 млн до 5-6 млн рублей. Покупка квартиры по формуле трейд-ин в этом плане очень выгодна: договор бронирования составляется как раз примерно до полугода, на это время стоимость забронированного жилья не меняется», – сообщает эксперт.
• Возможная скидка на трейд-ин квартиру от застройщика. Часть застройщиков для привлечения покупателей предлагают в рамках трейд-ин небольшую скидку – в 1-2%.
• Отсутствие самостоятельной продажи квартиры. Продать квартиру самому – затея не из легких. Нужно знать юридические тонкости. Все эти заботы на себя возьмут риэлторы партнерского агентства застройщика.
• Минимум свободных денег, не нужно оформлять ипотеку. Покупка трейд-ин квартиры подходит тем, у кого мало накоплений или же по каким-то причинам нет возможности взять у банка деньги в долг. Средств, вырученных от продажи старой квартиры, может хватить на покупку новой либо перекрыть ее стоимость частично.
• В некоторых случаях не нужно ждать, когда на квартиру найдется покупатель. По словам Александры Ивановой, есть застройщики, которые сами выкупают старые квартиры у клиентов, взамен предлагая выбор жилья в своих новых проектах. Не нужно бронировать новую квартиру, да и сам по себе обмен бесплатный. Но проблема в том, что не во всех городах есть такие строительные компании. Это скорее исключение, а не постоянная практика.

Недостатки и риски трейд-ин в недвижимости

Несмотря на очевидные плюсы и возможности, у такой сделки существуют и недостатки:

• Выбор жилья для обмена старой квартиры на новую ограничен. Не все квартиры подходят под программу трейд-ин.
• Сужен круг поиска новой квартиры. В городе может быть несколько застройщиков, но не все из них одобряют трейд-ин квартиры. Приходится выбирать новое жилье из очень узкого круга предложений.
• Старую квартиру продают по цене ниже рыночной. Даже по схеме трейд-ин есть вероятность продать свою квартиру за рыночную стоимость, однако чаще всего приходится снижать ценовую планку, чтобы быстрее найти покупателя и сохранить бронь на жилье в новостройке. В таком случае денег может не хватить на новое жилье. Понадобятся накопления.
• Покупатель может работать только со специалистами, которые сотрудничают с застройщиком. Пригласить оценщика со стороны или доверить продажу старой квартиры знакомому риэлтору невозможно. Строительная компания диктует свои правила с трейд-ин квартирами.
• Придется на время арендовать жилье. Старое жилье продадут, а новое еще не построят. Если нет резервной квартиры, то нужно быть готовым к аренде.