Можно ли обменять квартиру в ипотеке

Ипотеку многие берут надолго. Срок кредита доходит до 30 лет. Однако за это время жизнь может кардинально поменяться, а любимая квартира – стать неподходящей. Например, если вы получили работу в другом районе города или же вам просто захотелось переехать. Что в таких случаях делать с ипотечным жильем? Можно ли обменять квартиру в ипотеке на другую?

Если коротко, то да. Банк дает такую возможность, как покупка и продажа квартиры в ипотеке. Согласно ст.345 ГК РФ, обмен ипотечной квартиры на другую согласовывается кредитной организацией. Но существует ряд условий, о которых поговорим в этом материале.

Как обменять ипотечную квартиру?

Есть три варианта обмена:

1. по договору мены – вы меняете залог с прошлой недвижимости на новую;
2. с помощью кредита – берете кредит, обнуляете им ипотеку, находите покупателя на прошлую квартиру и берете другую ипотеку на новое жилье;
3. осуществляете продажу и покупку квартиры одновременно.

Далее разберем каждый вариант в отдельности.

Обмен ипотечной квартиры на другую по договору мены

При выдаче ипотеки в залоге у вас указана квартира, которую вы приобретаете. По закону вы меняете залог: новое жилье вместо предыдущего. Выбранная недвижимость должна быть равноценна той, которую уже приобрели в ипотеку. Если вы оформляли кредит на однокомнатную квартиру, то и в этот раз ваш выбор должен быть аналогичным. Цену квартиры необходимо смотреть примерно такую же.

Искать квартиру лучше всего с помощью сервиса «Акварто», где собраны все объявления с крупнейших площадок. Зарегистрировавшись в личном кабинете, вы можете настроить поиск и включить уведомления. Так вы не упустите выгодный вариант и быстро найдете идеальную для себя квартиру. 

В основном, условия ипотеки остаются прежними. Но банк может вносить коррективы. Однако особых преимуществ в таких сделках у банка нет, а минусов для кредитной организации много, начиная от дополнительных затрат и заканчивая долгой работой с переоформлением документов. В этом случае все зависит от лояльности банка.

Как продать и купить квартиру в ипотеку по договору мены?

1. Получить согласие банка на обмен ипотечной квартиры на другую;
2. Подать в банк документы на новую квартиру;
3. Уточнить и обговорить условия ипотеки;
4. Оформить договор мены;
5. Зарегистрировать новую жилплощадь в качестве залога и снять обременение с предыдущей недвижимости.

Обмен ипотечной квартиры на другую с помощью кредита

Этот вариант подразумевает под собой оформление потребительского кредита, с помощью которого необходимо закрыть действующую ипотеку. Затем уже происходит продажа старой и покупка в ипотеку новой недвижимости.

Как поменять квартиру в ипотеке на другую с привлечением кредита?

1. Согласовать данный вариант обмена с банком и подать заявку на новую ипотеку;
2. Взять потребительский кредит и выплатить действующую ипотеку;
3. Снять обременение с недвижимости;
4. Найти покупателя на вашу прошлую квартиру и оформить договор купли-продажи;
5. Найти новую квартиру и дать на рассмотрение банку;
6. Получить ипотеку и оформить новое обременение на жилье.

Продажа и покупка квартиры в ипотеку одновременно

В этом варианте обмена квартиры, как и в остальных, необходимо действовать оперативно.

Как разом обменять ипотечную квартиру и купить новую?

1. Получить разрешение от банка и оформить новую заявку на ипотеку;
2. Найти покупателя на предыдущую квартиру и заключить договор купли-продажи;
3. Найти новое жилье и также оформить на него договор купли-продажи;
4. Заключить сделки;
5. Снять обременение с предыдущей недвижимости и отдать в залог новое жилье.

Важно! В первую очередь, банк должен дать разрешение на обмен, а затем специалисты согласуют тот или иной вариант в соответствии с вашим случаем. Не начинайте процедуры по обмену квартиры без согласования с банком. Банк может отклонить заявку, и тогда все действия с вашей стороны будут сделаны зря.

Какие документы потребуются для продажи и покупки квартиры в ипотеку:

• оригинал и копия паспорта РФ;
• оригинал трудовой книжки и заверенные копии;
• СНИЛС и ИНН;
• справка 2-НДФЛ или документ по форме банка, подтверждающий доходы;
• оригинал и копия военного билета (для мужчин младше 27 лет);
• кредитный договор;
• выписка с вашего лицевого счета;
• документы на квартиры: которая на данный момент находится в залоге и которую хотите приобрести.

Из документов на квартиры понадобится:

• выписка из ЕГРН;
• договор купли-продажи, подтверждающий, как была получена квартира;
• техпаспорт;
• выписка из домовой книги;
• акты оценщика;
• документы, подтверждающие отсутствие долгов за коммунальные услуги;
• разрешение опеки (если в квартире есть собственник до 18 лет);
• разрешение на продажу и покупку квартиры в ипотеке от супруга или супруги, если владелец находится в браке.

Все указанные документы нужны на каждую квартиру в отдельности. Список может быть скорректирован в зависимости от требований конкретного банка.

Особое внимание стоит обратить на выписку из ЕГРН. При покупке новой квартиры следует проверить недвижимость и ее собственника, чтобы в дальнейшем избежать лишних проблем.

Н.Реестр позволит получить отчет с актуальными и официальными данными. Благодаря сервису вы сможете посмотреть характеристики объекта недвижимости, узнать, была ли неузаконенная перепланировка, кому и как переходило жилье, есть ли обременения.

Внимание! В отчетах, сформированных с 1 марта 2023 года, ФИО собственников объектов недвижимости заменены на фразу «физическое лицо». Это связано с вступлением в силу нового закона, который запрещает Росреестру выдавать ФИО собственников. 

Есть следующие виды обременений, которые могут помешать вам стать владельцем собственности и вступить в свои права:

• собственность отдана под залог: собственник оформил квартиру в залог, обеспечивая таким образом возврат долга;
• на собственность наложен арест за долги;
• доверительное управление квартирой: за квартиру отвечает не сам собственник, а его попечитель или законный представитель;
• оформлен договор ренты, при котором собственник передает все права на квартиру другому человеку взамен на пожизненное содержание или содержание в определенный период времени. Собственник так же, как и в остальных случаях обременения, не имеет права продать или подарить квартиру. Расторгнуть договор можно только через суд.

Отчеты в Н.Реестре можно заказывать 24 часа в сутки. Для этого достаточно зайти на сайт сервиса, указать кадастровый номер или адрес объекта, выбрать вид отчета, написать свой телефон и e-mail. Отчет придет на почту в течение ближайших часов. При высокой загрузке сайта – максимум 72 часа. При этом, если в этот срок документ не придет, специалисты вернут деньги. Если заказывать выписку из ЕГРН в МФЦ или Росреестре, ждать придется дольше: от 5 до 9 дней.

Через сколько можно продать квартиру в ипотеке?

Продать и купить квартиру в ипотеке можно практически в любой момент, если банк одобряет этот процесс и часть кредита погашена. Но у продажи квартиры в ипотеке есть свои особенности:

1. Чтобы решить задачу «Как поменять квартиру в ипотеке на другую?», придется сделать более выгодные условия для покупателя вашей квартиры. Например, скидку в размере 20-30%. Потому что не каждый захочет брать жилье, зная, что оно находится в ипотеке.
2. При продаже недвижимости каждый обязан заплатить налог, с полученного дохода, если она находилась в собственности менее трех или пяти лет. Первый вариант относится к приватизации, наследованию, договору пожизненного содержания с иждивением и единственному жилью. Второй – ко всем остальным случаям.
3. Банк может внести свои коррективы по кредиту, если это указано в договоре. Например, увеличить процентную ставку или потребовать неустойку. Также если вы захотите оформить льготную ипотеку, про которую изначально не указано в договоре, то ничего не выйдет.

Учитывая минусы обмена квартиры в ипотеке на другую, важно не забывать о главном преимуществе такого решения. Продажа и покупка квартиры в ипотеке позволит улучшить жилищные условия, заселиться в более подходящий вариант. Это значит, что вы не ограничены жесткими рамками и имеете шанс переехать в другой район или город, увеличить площадь жилья.

Информацию о том, можно ли обменять квартиру в ипотеке, лучше сразу уточнять у представителей вашего банка. Банк подберет для вас наиболее подходящий вариант под вашу жизненную ситуацию, и вы сможете решить, стоит ли осуществлять обмен ипотечной квартиры на другую.