Альтернативная продажа квартиры: особенности и риски сделки

Порой очень хочется переехать в новую квартиру или сменить надоевший район на более удобный. Но не всегда есть время и деньги сначала на поиск подходящего жилья, а потом на продажу своей квартиры. И наоборот. В этом случае выручит так называемая альтернативная сделка. Можно спокойно, никуда не торопясь и не снимая чужое жилье, решить вопрос. Однако и у такой купли-продажи квадратных метров есть свои подводные камни и особенности.

Поговорим об альтернативной продаже квартиры: что это значит, какие риски она несет и на что обратить внимание, чтобы в итоге счастливо отпраздновать новоселье.

Что такое альтернативная сделка?

Альтернативной продажи квартиры как вида сделки нет ни в одном российском законе. Термин используется только риэлторами на рынке недвижимости.

Альтернативная продажа – это сделка, при которой одновременно продается старое жилье и покупается новое. Чаще всего продавец-покупатель даже не видит денег: они сразу же уходят на приобретение другой квартиры с помощью банка. Одни предпочитают передавать их через ячейку, другие открывают счет.

В альтернативной продаже квартиры участвуют сразу несколько человек. Как минимум три:

1. продавец-покупатель – тот, который хочет продать свою квартиру и купить сразу другую;
2. покупатель – тот, который покупает старую квартиру;
3. продавец – тот, который продает квартиру продавцу-покупателю.

Это цепочка становится длиннее, если продавец-покупатель хочет приобрести вместо одной большой квартиры несколько объектов, у которых разные владельцы. 

Стоимость квартир в сделке крайне редко совпадает. Часто при альтернативной продаже квартиры продавец-покупатель доплачивает за недвижимость. 

Другие типы сделок: свободная и прямая продажа

Бывает, что продавец реализует квартиру, получает деньги и на этом выходит из цепочки, не покупая взамен недвижимость. Эта сделка называется свободной или прямой продажей. Она имеет свои особенности:

1. Продавец не собирается покупать новую квартиру.
2. Пока жилье продается, в нем никто не живет. Оно свободно даже от прописанных людей.
3. Покупатель может сразу же после заключения сделки заезжать в купленную квартиру.

При этом покупатель такого жилья бывает участником альтернативной продажи квартиры. К примеру, если он приобретает это жилье и продает свое. Но прямая продажа здесь будет крайне точкой сделки и на нее это никак не повлияет. Наоборот, если продавец тут решит остаться в квартире, другие стороны не смогут реализовать альтернативную сделку.

Искать квартиру лучше всего с помощью сервиса «Акварто», где собраны все объявления с крупнейших площадок. Зарегистрировавшись в личном кабинете, вы можете настроить поиск и включить уведомления. Так вы не упустите выгодный вариант и быстро найдете идеальную для себя квартиру. 

Достоинства альтернативной сделки

Долгое время мало кто из владельцев недвижимости знал, что такое альтернативная продажа. Людям не нужны были такие сложные сделки. Они продавали и покупали квадратные метры по накатанным сценариям. Но в последние года два-три альтернативные продажи квартир начали набирать популярность. Дело в том, что стоимость жилья стала резко расти. Пока продаешь одну квартиру, цены могут сильно подскочить. Продавцы, опасаясь остаться совсем без угла, все чаще делают запрос на одновременную продажу и покупку квартир. Так точно не останешься без жилья.

Это не единственный плюс альтернативной продажи квартиры. У нее еще много достоинств:

• Можно купить жилье дешевле, чем на рынке. Продавцы в надежде побыстрее сбыть недвижимость скидывают цены.
• Продавец может, наоборот, получить выручку больше, чем планирует. Обычно продавец-покупатель очень заинтересован в сделке и предлагает цену выше, чем конкуренты.
• Продавцу-покупателю не надо тратиться на арендованное жилье. При альтернативной сделке сразу после продажи старой квартиры можно смело заезжать в новое.

Риски альтернативной сделки

Впрочем, у альтернативной сделки есть и ряд существенных недостатков. Причем риски несут в основном покупатели. Вот что может ожидать во время такой сложной купли-продажи: 

• Отказ от договора. Продавец по разным причинам может отказаться от продажи квартиры, тогда альтернативная сделка не состоится.
• Нет покупателя или подходящей квартиры. Продавцу-покупателю нужно найти не только подходящее по всем запросам жилье, но и выполнить требования остальных участников сделки. Если договориться не удастся, то альтернативная продажа квартиры сорвется.
• Повышение стоимости одной из квартир. Если владелец какого-то помещения в цепочке альтернативной сделки вдруг поднимет цену, то всем остальным участникам придется сделать то же самое. У покупателей может не оказаться столько денег.
• Регистрация сделки по частям. В альтернативной сделке одновременно регистрируют в Росреестре каждый договор купли-продажи. Ведомство может один ДКП одобрить, а второй нет. Этот исход нужно предугадать, подстелив соломку: в договоре прописывают, что права собственности переходят только после регистрации обеих сделок (ст.157 ГК РФ). Такая пометка поможет в будущем в судебных разбирательствах. Но, прежде чем обращаться в суд, стороны пишут заявление в Росреестр на приостановку перехода прав.
• Слишком долго регистрируют права. Альтернативная продажа квартиры рискует затянуться на несколько месяцев. Со свободными сделками таких проблем нет, их оформляют не более чем за месяц.
• Квартира проблемная. Помещение может быть в обременении в банке, в нем прописаны несовершеннолетние, иждивенцы или же недееспособный человек. Быстро выписать их не получится. Чтобы уладить правовые вопросы, нужно потратить время. А если от продавца еще и скроют все эти проблемы, то в будущем предстоит судиться, ведь такую сделку легко признать недействительной.
• Еще одной головной болью покупателя может стать квартира в аренде. Пока заключен договор и в ней живут люди, заселиться невозможно. Придется подождать, когда аренда закончится. Тогда альтернативная продажа квартиры станет возможна.

Как провести альтернативную сделку: порядок действий

Единственное отличие альтернативной сделки от обычной – в ней много участников и объектов недвижимости. В остальном все то же самое. Так же нужно обращать внимание на юридическую чистоту жилья. Прежде чем расставаться с деньгами, тщательно проверять продавца, как и когда переходили права от одного владельца другому и т.д. Рассказываем о каждом моменте подробнее:

1. Найти покупателя и продавца. В объявлениях о покупке и продаже обычно указывают, что планируется альтернативная сделка, чтобы стороны были готовы к длительной процедуре.
2. Проверить квартиру на юридическую чистоту.

Проверка необходима, как продавцу-покупателю, так и тому, кто у него приобретает жилье. Главный документ для проверки – выписка из ЕГРН. Она расскажет, кто истинный владелец квартиры, он один или их несколько, как часто жилье продавалось в последние несколько лет, есть ли у него аресты или обременения. Все это может устроить проблемы в будущем.

Выписку желательно заказывать свежую, то есть непосредственно перед заключением сделки. Отчет на основе выписки быстро сформирует сайт Н.Реестр. Никаких регистраций и сложных паролей не надо: просто заходите на главную страницу Н.Реестра, вбиваете в строку поиска адрес квартиры или ее кадастровый номер. Затем нужно выбрать вид отчета (для проверки нужен полный документ) и оплатить его удобным способом. Отчет на основе выписки ЕГРН скоро придет на вашу электронную почту.

Внимание! В отчетах, сформированных с 1 марта 2023 года, ФИО собственников объектов недвижимости заменены на фразу «физическое лицо». Это связано с вступлением в силу нового закона, который запрещает Росреестру выдавать ФИО собственников. 

Образец полного отчета о недвижимости

Также в рамках проверки стоит запросить выписку из домовой книги, где сказано о задолженностях по коммуналке и обо всех прописанных людях. Можно понять, есть ли среди этих людей несовершеннолетние или недееспособные. Поможет составить полную картину о прописанных выписка из EИPЦ: если из квартиры были выписаны защищенные категории граждан, в будущем суд может восстановить их в правах.

Пригодится технический план, который покажет, была ли в жилье незаконная перепланировка. А если квартира в залоге у банка, то просите у продавца ипотечный договор.

3. Выбрать форму расчетов.

Обычно при альтернативной сделке для расчетов использую аккредитив или ячейки в банке. Если выбран второй вариант, то продавец-покупатель и покупатель кладут деньги в разные ячейки, доступ к которым появляется только после подписания ДКП. 

4. Подписать два предварительных договора купли-продажи.

Один предварительный договор будет касаться отношений с покупателем квартиры, другой – с продавцом. В документах прописывают информацию о сторонах сделки из паспортов, полные данные о квартире, договариваются, когда будет заключен основной договор купли-продажи, сколько и когда именно будет выплачен задаток. 

Прежде чем платить аванс или задаток, стоит хорошо познакомиться, желательно очно, с будущей покупкой, чтобы не потерять свои кровные. При задатке действуют особые условия возврата денег: если покупатель передумал, то не получит их назад. На это и рассчитывают недобросовестные владельцы квартир, всячески обманывая покупателей.

Предварительное соглашение – это своего рода копия основного ДКП, только его можно в любой момент расторгнуть.

5. Оформить основной договор купли-продажи по каждой сделке.

Типовые договоры есть на просторах интернета, но, чтобы не запутаться в юридических тонкостях, лучше обратиться за помощью к нотариусу. Так спокойнее: он сам оформит договор для альтернативной сделки, скажет, какие документы для него нужны. 

ДКП по каждой сделке подписывают одновременно.

6. Зарегистрировать альтернативную сделку в Росреестре.

На регистрацию все стороны сделки тоже приходят одновременно. В Росреестре потребуют такие документы:

1. паспорта каждой стороны;
2. договор купли-продажи;
3. документы на квартиру, включая кадастровый паспорт;
4. заявление на регистрацию прав;
5. квитанцию о том, что оплачена госпошлина. Регистрация одного права собственности стоит 2 тысячи рублей. Деньги берут с покупателей.

Остается дождаться результата. Права регистрируют обычно максимум за 10 дней. Если договор купли-продажи побывал у нотариуса, то процедура в Росреестре продлится всего три дня. О том, что у квартиры сменился владелец, расскажет новая выписка из ЕГРН.

Налоги при альтернативной сделке

В альтернативной сделке, как и при любой другой, продавец обязан заплатить в казну государства налог. Он составляет 13% от полученной прибыли. Но платить нужно тем, кто владел недвижимостью менее определенного срока:

• до 5 лет по общему правилу;
• до 3 лет, если квартиру подарили или она досталась в наследство.

Если эти сроки вышли, то от налогов продавец освобождается.  

Покупатели квартир имеют право вернуть часть денег в виде налогового вычета. Главные условия – официальное трудоустройство и регулярная уплата налогов.

Максимальная сумма для расчета вычета составляет 2 млн рублей, получить назад можно до 260 тысяч рублей.

Также есть возможность вернуть вычет с процентов по ипотеке. В этом случае за основу берется 3 млн рублей, а получить можно не более 390 тысяч рублей. 

Особые случаи альтернативной сделки

Альтернативная сделка с несовершеннолетним ребенком

Если в квартире, которая проходит по альтернативной сделке, живет ребенок или является ее собственником, то придется иметь дело с органами опеки и попечительства. Они должны дать разрешение на продажу. Получить это разрешение можно, если только предоставить ребенку прописку и (или) долю в новом жилье либо положить вырученные от продажи деньги на его личный счет в банке. Добро на продажу органы опеки с трудом дают, если новая квартира будет чем-то хуже старой по метражу, локации и т.д.

Альтернативная сделка с ипотекой

Если продавец-покупатель берет кредит на доплату при альтернативной сделке, то жилье будет находиться в залоге у банка, пока ипотеку не погасят. Часто бывает, что покупатель приобретает квартиру, которая уже в ипотеке. Она уже в залоге у банка. В этом случае нужно попросить разрешения у кредитной организации на альтернативную сделку с ней. 

Однако самой большой проблемой может стать то, что оба участника – и покупатель, и продавец-покупатель – хотят взять ипотеку. Только вот банки у них разные. Перенести деньги из одной кредитной организации в другую не получится или же это займет много времени. 

Альтернативная сделка с материнским капиталом

Если в альтернативной сделке участвует материнский капитал, то развитие событий может пойти по одному из трех сценариев:

1. Продавец-покупатель купил новое жилье и часть стоимости заплатил маткапиталом. В этом случае по закону нужно обязательно выделить доли в этом жилье супругу и детям.
2. Продавцу-покупателю достается квартира, которую до этого купили на маткапитал. В этом случае нужно, чтобы бывшие владельцы письменно и с заверением нотариуса обязались предоставить квадратные метры своим детям, иначе они так и будут прописаны в этой квартире и иметь свои права на нее.
3. Продавец-покупатель продает квартиру, которую когда-то купил на маткапитал. В этом случае уже он должен дать обязательство о выделении долей своим детям.

Стоит учесть, что срока исковой давности сделок, где фигурирует материнский капитал, не существует. Они изначально считаются незаконными, поэтому заявить о них можно без суда. В суд обращаются, чтобы признать последствия купли-продажи вне закона.