Досрочное погашение ипотеки: как рассчитаться с банком выгодно

Ипотека – это один из самых распространенных способов приобретения недвижимости в России. Помимо возможности наконец обрести свое жилье или купить квартиру побольше, это еще и долговая нагрузка. Поэтому многие заемщики предпочитают погасить кредит заранее.

В статье рассмотрим все нюансы досрочного погашения ипотеки. Помогает разобраться в теме юрист по сделкам с недвижимостью, ипотечный брокер Таисия Дейнега.

Можно ли досрочно погасить ипотеку?

Ипотечный кредит – это разновидность потребительского кредитования. Проще говоря, вы одалживаете у банка деньги, только уже конкретно на недвижимость. По закону любой потребительский кредит в России можно погасить досрочно в любой момент и при этом не получить от банка штраф.

Справка: раньше банки могли штрафовать заемщиков за преждевременное закрытие кредита. Но в 2011 году в Гражданском кодексе РФ прописали, что финансовым организациям запрещено накладывать штрафные санкции за возвращение денег раньше установленного срока.

Само досрочное погашение подразумевает, что заемщик выплачивает банку сумму кредита полностью или частично до окончания срока его погашения. Это позволяет избавиться от долга и освободить недвижимость от обременения, например, наконец сделать перепланировку без согласия банка или подарить квартиру детям.

«Сейчас досрочное погашение вносят без проблем в любое время без каких-либо штрафных санкций. И оно всегда выгодно клиенту», – отмечает ипотечный брокер Таисия Дейнега.

Каких-либо особых условий или жестких требований для возможности заранее погасить свою задолженность нет. Но нужно обязательно предупредить банк о своем желании наперед внести деньги. Сделать это необходимо как минимум за 30 дней до момента передачи денег, чтобы банк успел сделать перерасчет по вашему займу. Некоторые банки сокращают этот срок – уточнять информацию лучше напрямую в финансовой организации.

К тому же в каждом банке есть особенности процедуры досрочного погашения. И об этих особенностях лучше узнавать еще на этапе, когда вы берете кредит или ипотеку. Не забудьте заблаговременно проверить и само жилье. Лучше и быстрее всего это сделать через выписку ЕГРН. В документе вы увидите, не находится ли квартира под арестом или в залоге, и нет ли с ней других проблем.

Когда выгодно досрочное погашение ипотеки?

Досрочное погашение ипотеки выгодно в любом случае: вы сокращаете общую сумму, которую должны банку, а значит, и проценты.

«Проценты – это наша плата банку за время, которое мы пользуемся кредитом. Банк начисляет их каждый день, исходя из суммы долга. Соответственно, чем дольше мы пользуемся, тем больше переплачиваем, и чем меньше сумма долга, тем меньше проценты», – комментирует Таисия Дейнега.

Если вы решаете закрыть кредит в первые годы его выплаты, вы останетесь в большем плюсе. Именно в самом начале выплат основная доля гасит проценты, и совсем небольшая – основной долг. Досрочно внеся деньги, вы снижаете сумму основного долга, и, как следствие, итоговую переплату по кредиту. Разница особенно существенна, если речь идет о больших сроках выплаты.

«Может оказаться, что досрочное частичное погашение не скажется на ежемесячном платеже. И это порой вызывает сомнения в правильности поступка. Но в таком случае нужно пересчитать переплату за весь период, и тогда вы увидите выгоду», – добавляет эксперт.

Какие есть плюсы у досрочного погашения ипотеки?

Как мы и сказали, самый очевидный плюс – снижение размера основного долга и экономия на переплате банку за пользование кредитом.

Еще, если внести деньги раньше срока, можно немного улучшить свою кредитную историю:

• При полном досрочном погашении снижается долговая нагрузка (в кредитной истории теперь просто не будет вашей ипотеки).
• Если были какие-либо просрочки по платежам, то досрочное погашение улучшит скоринговый балл.

Есть ли минусы у досрочного погашения ипотеки?

Один из минусов – это незапланированная трата. Прежде чем вносить деньги досрочно, лучше сразу рассчитать свои силы и финансы, чтобы не остаться в какой-то момент без денег. Не лишним будет перед досрочным погашением создать «подушку безопасности».

Также имейте ввиду, что ваш налоговый вычет по ипотеке уменьшится. Он рассчитывается по сумме уплаченных процентов за ипотеку. И эти самые проценты снижаются из-за досрочных платежей.

Есть также мнение, что банки не любят досрочное погашение и не будут спешить выдавать следующий кредит. В действительности же никакой банк не будет отказывать в займе на том основании, что вы заранее погасили другой кредит.

Варианты досрочного погашения ипотеки

Погасить ипотеку раньше срока можно полностью или частично.

Полное досрочное погашение ипотеки

В таком случае заемщик сначала узнает у банка, сколько на настоящий момент составляет сумма основного долга и сколько «накапало» процентов. После этого он вносит в банк полностью всю сумму: так он оплачивает все свои обязательства и выплачивает проценты.

Частично досрочное погашение ипотеки

Название такого вида погашения говорит само за себя: заемщик вносит только часть долга. Нужно иметь в виду, что такое погашение касается именно основного долга, а не процентов по кредиту. Исключение составляют случаи, когда деньги на счет вносит заемщик, допустивший просрочки: средства в первую очередь пойдут на просроченные платежи.

Уточнять остаток долга не обязательно, но будет не лишним проконтролировать ситуацию. К тому же банки устанавливают свои ограничения на такой вид погашения.

Что лучше: снизить ежемесячный платеж или срок кредита при досрочном погашении?

Самая популярная позиция гласит, что нужно гасить кредит именно сокращением срока кредитования. Да, в этом случае вы экономите на ипотеке. Однако не все так однозначно, особенно в ситуациях, когда платежи каждый месяц бьют по карману.

«Мое мнение таково, что предпочтительнее снижать ежемесячный платеж до комфортной суммы, которая не будет вас напрягать. Человек будет себя чувствовать лучше, если у него ипотека займет не 50-60% дохода, а 20-30%. Качество жизни так заметно вырастет, а риски допустить просрочки из-за нехватки денег значительно снизятся. И уже потом можно сокращать срок кредитования. Это игра на будущее», – делится Таисия Дейнега.

Можно ли использовать материнский капитал для досрочного погашения ипотеки?

Погасить ипотеку досрочно за счет средств материнского капитала можно только, если речь идет про жилую недвижимость (ипотеку можно оформить и на коммерческие площади).

«Маткапитал можно использовать и для частичного, и для полного досрочного повышения. В таком случае нужно будет параллельно написать заявление в Пенсионный фонд России (теперь Социальный фонд России – прим. ред.). Некоторые банки сами предлагают услуги по взаимодействию с ПФР. В крайнем случае сейчас заявление на досрочное погашение ипотеки с помощью капитала можно подать через Госуслуги», – уточняет специалист по недвижимости.

Помните, что использование маткапитала скажется в будущем, если вы решите продать квартиру. При продаже органы опеки и попечительства проверят, наделили ли вы детей долями в жилье, на которое потратили маткапитал.

Как гасить ипотеку досрочно: пошаговая инструкция

Разбираем по шагам весь процесс, как досрочно погасить ипотеку.

Шаг 1. Узнаем детали задолженности и нюансы погашения в банке

Полное погашение

В отделении банка, в личном кабинете на сайте или в мобильном приложении банка нужно узнать, сколько составляет основная сумма долга и проценты по кредиту. Сделать это нужно именно в день погашения.

Частичное погашение

Стоит заранее уточнить у банка нюансы досрочного погашения: как лучше написать заявление, чтобы оно точно дошло до адресата. У банков разные степени автоматизации процессов: некоторые требуют личного присутствия, в других достаточно обращения через приложение.

Шаг 2. Идем в банк писать заявление

Каждый раз, когда вы хотите внести деньги раньше срока, необходимо написать заявление в банк о досрочном погашении. При частичном досрочном погашении в заявлении необходимо указать, что вы хотите сократить: срок кредитования или размер ежемесячного платежа.

Шаг 3. Вносим деньги

Внести деньги зачастую можно безналично – через приложения или сайты. В большинстве банков принимают и наличные. Если вы внесли наличные, то вам выдадут чек. При переводе безналом информация об операции сохранится у вас в электронном виде.

Уточните нюансы в банке: одни организации принимают заявления и делают досрочное погашение в день обращения, другие списывают средства в день ежемесячного платежа.

Шаг 4. Уточняем результат

Полное погашение

Спустя некоторое время запросите кредитную историю в бюро кредитных историй. Убедитесь, что в документе больше нет информации о ипотечной задолженности.

Частичное погашение

Чаще всего у банков есть свои приложения и сайты. Через онлайн-сервисы проверьте, изменился ли график платежей, размер ежемесячного платежа, размер задолженности.

Ипотечный калькулятор с досрочным погашением

Калькулятор досрочного погашения кредита позволит самостоятельно посчитать, сколько вы сэкономите. Но эти данные будут примерными – точно рассчитать досрочное погашение сможет только сам банк.

Будет ли возврат страховки при досрочном погашении ипотеки?

Полисы оформляются на разные периоды, например, на год либо на весь срок кредитования. Если период страхования не закончился, вы сможете пересчитать страховую премию и вернуть часть средств при досрочном погашении ипотеки.

Все без исключения банки рекомендуют застраховать ипотеку. В противном случае финансовые организации либо поднимают ставку, либо могут вовсе отказать в кредите. Сэкономить на страховке помогут специальные сервисы. На сайте ЕГРН.Реестр Страхование ипотеки собраны лучшие предложения банков.

Выберите тот полис, что сэкономит ваши средства, – сравнить предложения можно с помощью встроенного онлайн-калькулятора. Вам не придется обзванивать страховые или ходить в их офисы, выбрать и оплатить полис можно прямо на сайте.

Какие ошибки допускают заемщики при досрочном погашении кредита?

Есть две самые распространенные ошибки заемщиков, которые решают погасить ипотеку досрочно. Одни думают, что досрочным погашением будет просто внесение денег, а другие решают не вносить за ипотеку ежемесячные платежи. Поговорим об этих ошибках подробнее.

Пропуск ежемесячного платежа при досрочном погашении

Нередко при частичном досрочном погашении заемщики приходят к выводу, что вносить ежемесячный платеж им не нужно. Но это будет ошибкой – деньги, которые вносят досрочно, идут на погашение основной суммы долга, а не в уплату платежа.

Важно! Досрочное погашение – это всегда дополнительная сумма. То есть всегда нужно помнить, что досрочное погашение – это сумма, которая должна быть запланирована в дополнение к ежемесячному платежу.

«Бывает такое заблуждение с частичным досрочным погашением: я вношу деньги за пять дней до ежемесячного платежа, значит я теперь ежемесячный платеж могу не платить. Так можно попасть в очень неприятную ситуацию. Нужно сделать и досрочное погашение, и внести платеж по графику», – поясняет Таисия Дейнега.

Внесение суммы без заявления о досрочном погашении

Если вы внесли сумму на счет кредита и не написали заявление, это не будет считаться досрочным погашением. Для того, чтобы сумму зачли в уплату общего долга, нужно обязательно написать заявление в банке. В противном случае деньги останутся на счете и будут постепенно списываться в соответствии с графиком.