Как купить квартиру на материнский капитал: пошаговая инструкция

Программа по выдаче материнского капитала будет действовать еще четыре года. С 2020 года сертификаты выдают и за первого ребенка. Те семьи, где родился первенец, с 1 февраля 2022 года получают 524,5 тысячи рублей. За второго ребенка дополнительно выдается 168,6 тысячи рублей. Если родители не оформляли сертификат на первого ребенка, при очередном пополнении в семье можно получить сразу 693,1 тысячи рублей.

В 2023 году материнский капитал проиндексировали еще на 11,9%. Это приличная сумма, чтобы совершить покупку квартиры с материнским капиталом в ипотеку.

Как используется материнский капитал при покупке квартиры и какие условия необходимо соблюдать, расскажем в материале.

Как купить квартиру, в приобретении которой использовался маткапитал?

Как можно улучшить жилищные условия с помощью материнского капитала?

• сделать ремонт;
• купить участок под ИЖС или землю в СНТ;
• построить новый или обновить уже имеющийся дом;
• оплатить часть денег при покупке недвижимости;
• погасить имеющуюся ипотеку;
• оформить новый ипотечный кредит.

Важно! Материнский капитал может покрыть первоначальный взнос, оплатить часть суммы или процент. Гасить ипотечные долги сертификатом нельзя.

Покупка квартиры с материнским капиталом в ипотеку разрешает участие в льготных программах: сельской, семейной, военной и дальневосточной ипотеке. По этим программам можно получить кредит на покупку жилья по льготной ставке – обычно значительно ниже, чем предлагают банки на общих условиях. Однако независимо от программы кредитования банки четко отслеживают, как используется материнский капитал при покупке квартиры, и не приветствуют полную оплату первоначального взноса одним сертификатом. Как правило, кредитные организации требуют, чтобы у семьи были дополнительные деньги.

Важно! Распоряжаться средствами на улучшение жилищных условий родители вправе только по истечении трех лет ребенка. Однако это не относится к оформлению кредита на жилье. Покупка квартиры с материнским капиталом в ипотеку доступна сразу.

У покупки жилья с участием материнского капитала есть свои нюансы. Поэтому возникает вопрос: как используется материнский капитал при покупке квартиры? С помощью материнского капитала покупка квартиры на вторичном рынке и в новых многоэтажках немного отличается. Поэтому мы подготовили для вас пошаговую инструкцию для того, чтобы процесс покупки квартиры прошел легко и сохранил ваши нервы. Она подойдет как для покупки вторичного жилья, так и для приобретения квартиры в новостройке, как за свои деньги, так и в ипотеку. Единственное различие состоит в том, что покупка квартиры с материнским капиталом в ипотеку будет идти через банк, при покупке за наличку – придется искать продавца самостоятельно или, например, заключать договор долевого участия с застройщиком.

Покупка квартиры за материнский капитал: порядок действий

Покупка квартиры с материнским капиталом в ипотеку и без включает четыре важных шага:

1. Получить сертификат.

Проще всего получить сертификат на сайте Пенсионного фонда России или через Госуслуги. С 15 апреля 2020 года сертификат приходит в личный кабинет на сайте ПФР или на портале Госуслуг автоматически. Без доступа к порталу Госуслуг получить сертификат можно, отправив заявление в ПФР лично или по почте. Кроме того, обращаться в Пенсионный фонд с заявлением на сертификат придется в случаях, если информация о детях не подавалась в Единый реестр.  А также семьям с приемными детьми. К заявлению нужно приложить простой комплект документов: паспорт и документ о рождении или усыновлении ребенка. В случае если в паспорте и остальных документах отличается фамилия заявителя, то это тоже нужно пояснить документально. С 1 января 2021 года сертификат предоставляют в течение 5 рабочих дней, но в особых случаях этот срок может быть увеличен до 15 дней.

2. Выбрать жилье.

Прежде всего стоит учесть, что из-за наличия материнского капитала покупка квартиры на вторичном рынке или в новостройке должна соответствовать определенным условиям:

• жилье должно быть в России;
• нельзя покупать нежилое помещение;
• запрещена покупка жилья в аварийных домах;
• будущая квартира не должна располагаться в подвале или цокольном этаже;
• квартира должна соответствовать всем СанПИНам, проще говоря, многоквартирник не должен быть рядом с опасными химическими веществами, а также дом не может стоять в зоне промышленного производства;
• на материнский капитал нельзя купить комнату в общежитии или чью-то долю в общей собственности, но при этом помещение в коммуналке допускается.

Искать квартиру лучше всего с помощью сервиса «Акварто», где собраны все объявления с крупнейших площадок. Зарегистрировавшись в личном кабинете, вы можете настроить поиск и включить уведомления. Так вы не упустите выгодный вариант и быстро найдете идеальную для себя квартиру. 

Важно! Есть ограничение при покупке квартиры между родственниками. Покупка квартиры с материнским капиталом в ипотеку или без невозможна, когда жена хочет купить у мужа. Родители не могут продать детям. Запрет распространяется и на родных братьев и сестер. Все остальные родственные линии могут стать сторонами сделки.

Выбирая жилье, важно учитывать тонкости покупки в разных домах. Возможны два варианта:

• Материнский капитал: покупка квартиры на вторичном рынке. Если вы решили покупать квартиру на вторичном рынке за наличные, выбор недвижимости может немного увеличиться. Поскольку далеко не все продавцы радуются тому, что им придется ждать своих денег. Ведь часть денег вы ему отдадите сразу после заключения договора, а часть переведут позже за счет материнского капитала. Поэтому поиск подходящего жилья может затянуться.
• Материнский капитал: покупка квартиры в новостройке. В случае приобретения жилья в новом доме, нужно найти застройщика, который будет согласен на использование маткапитала. Лучше, если вы заключите договор долевого участия. Этот документ тщательнее проверяется государственными службами.

Гораздо проще, когда происходит покупка квартиры с материнским капиталом в ипотеку. Этот вариант достаточно распространенный, потому что здесь не нужно искать сговорчивого хозяина.

3. Подготовить документы и заключить договор купли-продажи.

Для того, чтобы оформить покупку квартиры с материнским капиталом в ипотеку или за наличный расчет, нужно собрать определенный пакет документов и обратиться в МФЦ. В перечень документов входит:

• заявление;
• паспорта участников сделки;
• сам сертификат;
• документы о рождении детей;
• свидетельство о браке или о разводе, если есть;
• если оформляется покупка квартиры с материнским капиталом в ипотеку, то необходима справка от банка о том, что вам выдали кредит;
• договор купли-продажи.

Последний документ, кстати, при покупке квартиры с материнским капиталом в ипотеку, будет отличаться от обычного договора. В нем нужно указать сведения по сертификату и банковские реквизиты продавца. А также необходимо прописать реальную сумму. Тогда как в обычных договорах продавцы любят вписывать сниженную стоимость, чтобы не платить налог.

После заключения договора о покупке квартиры с материнским капиталом в ипотеку или за наличные средства необходимо зарегистрировать сделку в ЕГРН. Готовую выписку из ЕГРН можно заказать в МФЦ, Росреестре или получить отчет на основе выписки на сайте Н.Реестр. Во всех случаях услуга будет платной. 

4. Подать заявление в Пенсионный фонд и перевести деньги на счет продавца.

Если оформлена покупка квартиры с материнским капиталом в ипотеку, тогда второй раз обращаться в Пенсионный фонд не обязательно. За вас это сделает банк.

Если происходит покупка жилья «за наличку», тогда нужно снова идти в ПФР, поскольку именно Пенсионный фонд контролирует, как используется материнский капитал при покупке квартиры. Вам нужно подать заявление о том, что вы хотите с помощью государственной субсидии улучшить свои жилищные условия, и предоставить в ПФР следующие документы:

• паспорт матери и отца;
• СНИЛС;
• свидетельство о регистрации брака;
• свидетельства о рождении детей или их паспорта;
• договор купли-продажи или ДДУ;
• выписку из ЕГРН;
• копию кредитного договора, с которым оформляется покупка квартиры с материнским капиталом в ипотеку.

На рассмотрение заявки иногда может уйти до 15-20 дней, но обычно она рассматривается в течение 10 дней. За это время в ПФР проверят вашу сделку на юридическую чистоту, а также под контроль специалистов попадет жилье, которое вы выбрали.

Важно! Любые действия по обналичиванию сертификата на материнский капитал – это уголовное преступление, а те, кто такое предлагает, – мошенники. Пенсионный фонд или МФЦ контролируют, как используется материнский капитал при покупке квартиры, и только через них может осуществляться перевод средств.

5. Снять обременение с квартиры.

По закону квартира находится в залоге у продавца, пока он не получил все деньги. Как только Пенсионный фонд осуществляет перевод, бывшему владельцу недвижимости приходит справка из банка. Затем вместе с этим документом продавец и покупатель должны пойти в МФЦ и подать заявку о снятии залога.  Через некоторое время вам выдадут выписку из ЕГРН. Там должна быть указана информация о том, что собственник квартиры вы и ваши дети, а также, что обременение снято.

6. Выделить доли.

Покупка квартиры с материнским капиталом в ипотеку предусматривает наделение долями всех членов семьи. При этом детей нужно наделить равными долями в новом жилье. Про выделение долей часто забывают, но этим важным шагом должна завершаться покупка квартиры с материнским капиталом в ипотеку. Это необходимо и для дальнейшей продажи квартиры. Сделка с участием прописанного несовершеннолетнего с долей будет иметь свои особенности.

До момента погашения кредита квартира находится в залоге у банка, и только после этого переходит в собственность покупателя.  С даты закрытия ипотеки семье дается полгода, чтобы выделить доли каждого ребенка. Отцу тоже причитается доля в собственности, но только если семья зарегистрирована официально. Наделение долями всех членов семьи после покупки квартиры с материнским капиталом в ипотеку оформляется через нотариуса.

Какие проблемы могут возникнуть при покупке квартиры на материнский капитал?

• Несговорчивые продавцы. Пожалуй, это самая частая проблема при покупке квартиры с материнским капиталом, в ипотеку особенно. После получения сертификата на материнский капитал покупка квартиры на вторичном рынке может обернуться долгим поиском продавца, который согласится ждать целый месяц, пока ему переведут вторую часть денег. Проблема в том, что придется соглашаться на жилье, которое возможно никто не покупает. Поскольку, у продавца нет потенциальных покупателей, он может согласиться на сделку с вами. На безрыбье и рак подойдет, конечно.
• Неподходящее жилье. Кроме того, всегда есть риск, что жилье не понравится банку, если вы покупаете квартиру с материнским капиталом в ипотеку. Или его забракуют в Пенсионном фонде. Конечно, в этом случае можно попробовать обжаловать отказ ПФР и пойти в суд. Но чтобы не доводить дело до суда, желательно заранее проверить продавца и квартиру. Так вы не только избежите возможных проблем при оформлении сделки, но сэкономите время и нервы, а также исключите риски встречи с мошенниками.

Узнать подробнее о недвижимости поможет подробный осмотр квартиры. Нужно проверить, в каком состоянии находится жилье. Насколько оно соответствует санитарным нормам. Кроме того, нужно проверить юридическую сторону вопроса. Сколько собственников у недвижимости, и собственник ли перед вами. Не находятся ли владельцы в спорных отношениях. Например, муж и жена делят квартиру при разводе. Все это можно узнать, заказав выписку из ЕГРН. Быстрее и проще будет получить отчет на основе выписки на портале Н.Реестр. Указать свою почту, адрес квартиры или ее кадастровый номер. И через полчаса вы получите готовый электронный документ, который покажет полную картину об объекте недвижимости.

Внимание! В отчетах, сформированных с 1 марта 2023 года, ФИО собственников объектов недвижимости заменены на фразу «физическое лицо». Это связано с вступлением в силу нового закона, который запрещает Росреестру выдавать ФИО собственников. 

• Жилье под опекой. Сложности после покупки квартиры с материнским капиталом в ипотеку или за наличный расчет, могут возникнуть спустя несколько лет. Например, когда захотите продать недвижимость, чтобы купить другое имущество. Пока детям не исполнится 18 лет, все сделки нужно будет проводить с одобрения органов опеки. Родителям нужно будет доказывать, что по итогу дети переедут в равноценное или жилье получше.