Оспорить сделку купли-продажи: как купив квартиру во вторичке, не оказаться в суде

Покупка квартиры во вторичке может привести в суд. Юрист Николай Кандиранда и риелтор Виктория Сергеева на конкретных примерах рассказали, как не пополнить эту статистику и избежать подводных камней при приобретении вторички.

Когда сделку купли-продажи оспорят в суде

Покупка квартиры на материнский капитал

Супруги купили квартиру у молодой семьи с детьми, которая в свое время приобретала квадратные метры с использованием материнского капитала. Сделка прошла госрегистрацию, супруги справили новоселье и сделали дорогой ремонт. А спустя некоторое время новые владельцы обнаружили в почтовом ящике судебную повестку и иск от прокуратуры. В данной ситуации покупатели отделались легким испугом, суд не отменил сделку по продаже квартиры. Спасло покупателей от потери квадратных метров только то, что продавцы квартиры сразу приобрели другое жилье, в котором наделили детей долями. Если бы безответственные молодые родители в последующем не приобрели альтернативное жилье, то суд мог признать недействительной сделку купли-продажи квартиры в части детских долей. После этого новые собственники оказались бы владельцами доли в квартире, а не квартиры целиком.

Почему возникло судебное разбирательство

Продавцы квартиры нарушили права несовершеннолетних по обеспечению жильем за счет материнского капитала. Перед продажей квартиры следовало наделить долями всех членов семьи, включая детей.  

Совет юриста:

Внимательно изучить договор купли-продажи квартиры на предмет использования материнского капитала. Заказать выписку ЕГРН по приобретаемой квартире и убедиться, что дети наделены долями в этой недвижимости.  

Внимание! В выписках из ЕГРН, сформированных с 1 марта 2023 года, ФИО собственников объектов недвижимости заменены на фразу «физическое лицо». Это связано с вступлением в силу нового закона, который запрещает Росреестру выдавать ФИО собственников. 

Совет риэлтора:

В договоре купли-продажи не всегда есть информация об использовании материнского капитала. Ипотечный договор также может перезаключаться с несколькими банками в течение срока ипотеки, и закладная может не иметь записи о маткапитале. Для надежности лучше взять из всех этих банков справки о погашении кредита и посмотреть по суммам выплат, не было ли перечисления материнского капитала. 

Покупка квартиры с жильцами

Молодой человек приобрел у банка по соблазнительно приятной цене квартиру, которая была предметом залога по ипотеке. Квартира продавалась с зарегистрированными в ней жильцами – родственниками заемщика. Покупатель на полгода погряз в судебных разбирательствах в попытках признать тех самых родственников утратившими право пользования и подлежащими выселению. Еще три месяца пришлось потратить на реализацию процедуры выселения судебными приставами.  

Почему возникло судебное разбирательство

Если квартира является местом постоянной регистрации человека, то принудительно выписать его можно только через суд. При этом нужно доказать, что человек утратил право проживания в этом помещении.  

Совет юриста:

Приобретать квартиру свободной от зарегистрированных лиц.  

Совет риэлтора:

Обратите внимание также на временную регистрацию. Встречаются ситуации, когда продавец квартиры сделал кому-то временную регистрацию на 3 года, а человек потом уехал. Если он сам не сможет или не захочет выписываться до истечения срока, то отменять временную регистрацию придется тоже через суд, что дорого и долго.

Межевание

Супруги-пенсионеры имели загородный дом. Новый сосед купил землю рядом и поставил забор частично на земле пенсионеров, которая отмежевана не была. А вот участок обидчика был надлежащим образом поставлен на кадастровый учет. Получилось так, что границы смежных земельных участков наложились друг на друга и забор, возводимый соседом в строгом соответствии с границами его участка, частично оказался на земле стариков. Итогом всего стало судебное разбирательство, которое, впрочем, завершилось мировым соглашением.

Почему возникло судебное разбирательство

Не было своевременно проведено межевание земельного участка, поэтому в Росреестре не были юридически зафиксированы его границы. Как следствие, при межевании участка соседа не возникло препятствий для возникновения новых границ, которые прошли по неотмежеванной земле. 

Совет юриста:

Изучить на публичной кадастровой карте информацию о границах приобретаемого и смежных земельных участков или заказать соответствующую выписку ЕГРН. Воздержаться от покупки земельного участка, не прошедшего процедуру межевания, либо требовать скидку в размере стоимости его межевания и быть готовым к возможным искам в будущем.  

Совет риэлтора:

Конечно, лучше иметь документы о межевании. Однако даже в этом случае нужно выезжать на место и сверять план с фактическими границами участка. Дело в том, что со временем соседи могут прирезать себе часть заброшенной земли и даже поставить там строение, которое будет сложно снести. Кроме того, нередко встречаются ошибки.

Приватизация и бывшие члены семьи 

Гражданин приобрел квартиру у бывших супругов, в которой муж когда-то отказался от участия в приватизации. В результате приватизации собственником стала только жена, а вот проживали в квартире они вместе. Супруга продала жилье и снялась с регистрационного учета. Бывший супруг выписываться отказался. Во время подготовки к суду выяснилось, что экс-супруг выписывался из квартиры на некоторый период, но впоследствии был зарегистрирован супругой вновь. С точки зрения закона право пользования квартирой прекращается в случае выезда бывшего члена семьи в другое место жительства. Поэтому бывший муж утратил свое право пожизненного проживания в приватизированной квартире, нам удалось через суд снять его с регистрационного учета и выселить.  

Почему возникло судебное разбирательство

Все члены семьи сохраняют право пожизненного проживания в приватизированной квартире, даже если написали отказ от участия в приватизации. Продажа квартиры не отменяет этого права.  

Совет юриста:

Требовать у продавцов документы, из которых можно установить, кто из жильцов реализовал свое право на приватизацию, а кто воздержался. Настаивать на добровольной выписке из квартиры всех зарегистрированных лиц до совершения сделки.  

Совет риэлтора:

В историях с приватизацией квартир в прежние годы случалось игнорирование детей или отсутствие письменных отказов членов семьи от участия в приватизации жилья. Впоследствии такие квартиры переходили из рук в руки, и восстановить сведения о законности приватизации жилья рядовой покупатель не имеет возможности. Это означает риск столкнуться с неожиданным появлением претендентов на долю в квартире или на проживание в ней. Остается надеяться на истечение срока давности по возможным претензиям обделенных родственников.

Наследование

По завещанию племянники получили от дяди в наследство квартиру. У дяди в другом городе осталась дочь от первого брака, которую он в завещании не упомянул. Позднее племянники продали квартиру, сделка прошла госрегистрацию. Однако через месяц в суд поступило исковое заявление от дочери дяди о защите ее права на обязательную долю в наследстве. Дело она выиграла, за ней признали право на долю в квартире. Сделка по продаже квартиры была расторгнута.

Почему возникло судебное разбирательство

Дочь дяди – несовершеннолетняя и имеет право на обязательную долю в наследстве. Игнорирование ее интересов в завещании привело к тому, что свои права ей пришлось отстаивать в суде, а сделка по продаже квартиры была оспорена.  

Совет юриста:  

Единственный способ избежать неприятностей в данном случае – титульное страхование, то есть страхование риска утраты недвижимого имущества в результате прекращения права собственности на него полностью или частично.  

Совет риэлтора:  

В России нотариус не ищет наследников по закону, он проверяет права тех, кто заявил о своем праве на наследство. Зачастую такой поиск просто невозможен – как, например, нотариус узнает, сколько у этого мужчины было детей?

Готовых рецептов при сделках с недвижимостью нет, потому что у каждой квартиры есть своя история, и эта история повлияет на возможное решение суда. Ипотека, субсидии, наследство, выделение долей, приватизация, дарение, продажа, браки, разводы, рождение детей, достижение ими совершеннолетия и многое другое – заранее выяснить и учесть все нюансы юридического статуса квартиры бывает очень непросто.

Помочь в этом может отчет по проверке недвижимости. Отчет на базе выписки ЕГРН можно получить через онлайн-сервис ЕГРН.Реестр, достаточно указать адрес объекта недвижимости или его кадастровый номер.