Как выбрать квартиру

Как правильно выбрать квартиру для семьи с детьми или для инвестирования, как купить квартиру для сдачи в аренду и подобрать жилье для родителей – критерии принятия решения и важные моменты.

Как выбрать квартиру для покупки

Выбор объекта жилой недвижимости для покупки зависит от того, как предполагается использовать недвижимость:

• для жизни покупателя и членов его семьи,
• для инвестиций.

Во многом критерии выбора близки, но есть кардинальное различие:

• при выборе квартиры для жизни решающее значение имеют личные предпочтения;
• при подборе жилплощади для инвестирования главную роль играет рыночная ситуация и ликвидность.

Искать квартиру лучше всего с помощью сервиса «Акварто», где собраны все объявления с крупнейших площадок. Зарегистрировавшись в личном кабинете, вы можете настроить поиск и включить уведомления. Так вы не упустите выгодный вариант и быстро найдете идеальную для себя квартиру. 

Способы инвестирования в квартиры

Инвестирование в квартиры предполагает вложение средств с целью получить в дальнейшем доход в той или иной форме. Вот несколько видов инвестирования в жилье, доступных для физических лиц:

1. Доход от перепродажи – купить дешево, продать дорого. С переходом строительной отрасли от долевого строительства к системе экскроу-счетов этот способ инвестирования стал уделом профессионалов. Кроме того, в результате происходит постепенное выравнивание цен на первичном и вторичном рынке недвижимости.  

2. Доход от сдачи квартиры в аренду. В некоторых случаях потребуется оформление статуса ИП или самозанятого гражданина.  

3. Условный доход в виде сбережения вложенных средств. Классический способ такого вложения – покупка квартиры на будущее (в другом регионе или для подрастающих детей). Такая покупка позволяет меньше зависеть от скачков валют, денежных реформ и прочих финансовых катаклизмов.

Как выбрать квартиру для покупки с последующей перепродажей

Инвестирование в квартиры означает замораживание крупных сумм денег на несколько лет. За такой период в экономике много успевает измениться – законы, стоимость денег, состояние рынков и так далее. 

Решение задач такого рода лежит в сфере компетенции профессиональных риэлторов, но есть ряд общих рекомендаций. Прежде всего, должны соблюдаться два главных принципа:

1. По умолчанию, квартира должна обладать высокой ликвидностью – ведь в будущем ее придется продать.
2. Объект должен иметь высокий потенциал роста стоимости – чтобы к моменту продажи недвижимость имела более высокую рыночную цену, чем при покупке.

Традиционно высоколиквидным на рынке считается жилье массового сегмента. Как правило, это одно- и двухкомнатные квартиры стандартной планировки небольшого метража. Вместе с тем, немало зависит от контекста: например, трех- или даже четырехкомнатная квартира в хорошем районе с развитой инфраструктурой может быть очень ликвидной. Дело в том, что 2/3 новостроек являются именно малометражными, а количество семей с более чем двумя детьми неуклонно растет. Это означает, что в перспективе вероятен рост спроса на большие квартиры, отвечающие потребностям таких покупателей.

Выгодно ли инвестировать в недвижимость?

Вопрос о том, подорожает ли в будущем жилье, в которое вложены средства инвестора, является очень неопределенным, поскольку зависит не только от локальных факторов, но и от общей ситуации в городе, регионе и стране.

Например, внезапное закрытие градообразующего предприятия обесценивает все квартиры в моногороде, независимо от удачности их расположения и качества дома. Поэтому далеко не все факторы можно оценить заранее, а также крайне желательно обзавестись инсайдерской информацией.

Такая информация даст понимание, как в будущем изменится стоимость квартиры на рынке. Пример подобных сведений – перспективные планы и сроки строительства коммуникаций, веток метро, жилых микрорайонов и предприятий.  

На что нужно обратить внимание, чтобы правильно выбрать квартиру для инвестирования:

• В целом с течением времени количество жилой площади на душу населения в России увеличивается, а для роста цены желательна ситуация дефицита – хотя бы локального. Поэтому необходимо постараться определить, насколько дефицитным в будущем будет жилье в выбранном доме. Для этого нужно оценить прилегающую территорию и прикинуть, возможно ли разместить рядом новые дома. Если потенциал в этом смысле большой, то вероятность роста цены квартиры невысока. Тем более, если в округе уже закладываются стройплощадки.
• Определить, к каким уровням комфортности относятся строящиеся в окрестностях дома. Предыдущий критерий справедлив только в отношении недвижимости одного сегмента. Если в локации расположено еще несколько домов, но квартиры в них относятся к другой ценовой категории, то их влияние на стоимость приобретаемой квартиры будет не столь существенным, и даже может сыграть на руку. Например, стандартные квартиры в квартале домов элитного класса будут стоить дороже, чем такие же, но в окружении малобюджетных зданий.
• Постараться оценить перспективы социально-экономического развития города или района. Рост цен на жилье может вызвать строительство крупного предприятия или образовательного центра при отсутствии свободных площадей для быстрого возведения жилых новостроек.
• Максимально придирчиво проверить историю перехода права собственности на квартиру до покупки. По квартирам на вторичном рынке риски очевидны, однако возможность потерять вложенные средства из-за мошенничества на рынке новостроек не менее реальна. Самый быстрый способ достоверно убедиться в наличии у продавца прав на квартиру – заказать отчет на основе выписки из ЕГРН через онлайн-сервис Н.Реестр. Следует иметь в виду, что отчет актуален на момент выдачи – поэтому нужно использовать максимально свежий документ. Если продавец предлагает воспользоваться его выпиской, которую он получал некоторое время назад, это может оказаться рискованным.

Внимание! В отчетах, сформированных с 1 марта 2023 года, ФИО собственников объектов недвижимости заменены на фразу «физическое лицо». Это связано с вступлением в силу нового закона, который запрещает Росреестру выдавать ФИО собственников. 

• Проверить соответствие технического паспорта на квартиру фактической планировке. При несоответствии данных будет сложно продать объект, придется нести дополнительные расходы на приведение документов в порядок – а в целом ряде случаев узаконить перепланировку будет просто невозможно. Например, если повреждены несущие конструкции или квартира находится под охраной как объект культурного наследия – суд не только откажет во внесении изменений в документы, но и потребует от нового владельца вернуть квартире первозданный вид за свой счет.

Как выбрать квартиру для покупки под сдачу в аренду

Чтобы успешно получать доход от сдачи квартиры в наем, нужно изначально понимать, какой объем спроса на временную жилплощадь существует в городе и выбрать наиболее интересное направление. Таким образом решится вопрос, для какого вида аренды будет приобретена недвижимость – аренды посуточно или на длительный срок:

• при посуточной аренде нужно определиться, кто будет основными клиентами – туристы или обычные командировочные;
• при долгосрочной аренде на выбор квартиры повлияет понимание того, кто будет заселяться в квартиру – студенты или, например, иногородние руководители городских предприятий на время выполнения трудового контракта.

Если предстоит выбор квартиры для покупки под посуточную аренду для туристов, то самым важным критерием будет расположение объекта в историческом центре. Минимальный уровень комфорта никак не отпугнет путешественников, которые будут приходить в жилище только поспать после насыщенного впечатлениями дня.

Командировочные сотрудники предъявляют требования к высокой транспортной доступности арендуемой квартиры (или расположению в районе промзоны) и хорошим бытовым условиям.

Долгосрочное заселение студентов предполагает невысокую арендную плату, близость к образовательным центрам и общественному транспорту. В то же время, сдать в аренду для проживания топ-менеджера компании получится только квартиру премиум-сегмента с высоким уровнем оснащения и отделки.

После того, как решены вопросы с расположением будущего объекта аренды и желательным классом жилья, можно переходить к подбору и сравнению вариантов по выбранным критериям. При этом, конечно, в равной степени должны оцениваться вопросы технического состояния дома и квартиры, юридической чистоты сделки и прочее.

Как выбрать квартиру для родителей

Помимо финансовых возможностей, есть несколько специфических и важных критериев правильного выбора квартиры для родителей:

1. Безопасная среда на улице и в подъезде. Должны быть широкие проезды и пешеходные дорожки, пандусы и лифт. Широкие лестничные марши и площадки. Все это может сыграть важную роль в момент сердечного приступа. Наличие пандусов избавит пожилых людей от необходимости нести тяжелую сумку в руках – можно просто катить ее на колесиках.
2. Безопасная планировка квартиры. К неотвратимой старости лучше подготовиться заранее – просторная ванная комната или совмещенный санузел позволят при необходимости помочь пожилому человеку принять душ. Отсутствие узких извилистых коридоров важно для свободного (не дай бог, но все же) движения инвалидной коляски или носилок.
3. Низкий этаж. В молодые годы многие любят забираться высоко и любоваться прекрасными видами из окна, однако с течением времени безопасность жилища приобретает все большее значение. Может возникнуть необходимость проникнуть в квартиру через окно, если внутри что-то случилось. Кроме того, пожилым людям проще подниматься на 1-2 этажа ежедневно, чем вдруг идти на восьмой, когда сломается лифт.
4. Привычный район. С течением времени бывает сложно освоиться на новом месте, среди новых людей и непривычных ориентиров. В родном квартале у родителей уже есть знакомые. К тому же среди незнакомых многоэтажных домов легко потеряться, а с наступлением преклонного возраста потеря памяти становится настоящей проблемой.
5. Близость медицинских учреждений и аптек. Со временем покупка лекарств и посещение докторов становится частью обычной жизни пенсионеров, поэтому лучше заранее упростить задачу.
6. Наличие магазинов шаговой доступности. Возможность легко купить все необходимое для повседневной жизни дает пожилым людям необходимое чувство самостоятельности, избавляет от необходимости просить детей о помощи по пустякам.
7. Возможности социализации – наличие мест для прогулок и общения с другими людьми. Для пожилых людей важен режим, регулярное спокойное движение на воздухе, социальные контакты. Занятия пением, шахматами, просто посиделки с ровесниками необходимы для хорошего качества жизни не менее, чем питание и медицинское обслуживание.

Как выбрать квартиру для покупки семье с детьми

Выбор семейной квартиры зависит от трех основных факторов:

• финансовое положение семьи и права на господдержку (материнский капитал, льготное кредитование и субсидирование процентной ставки и тому подобное);
• количество и возраст, а также планы рождения новых детей;
• образ жизни семьи.

Чтобы правильно выбрать квартиру для покупки, полезно иметь в виду вот что:

• Планировка – как можно меньше узких и длинных коридоров. Санузел должен быть в глубине квартиры, а не рядом с входной дверью. Выход на балкон из детских комнат – опасен, особенно для малышей. Кладовая бывает очень полезной опцией.
• Стоимость 1 квадратного метра жилой площади в 3-комнатных квартирах нередко бывает ниже, чем в 4-комнатных. Нужно обращать внимание на этот показатель.
• Не всегда правильно выбирать жилье большей площади. Например, покупка квартиры с отдельными комнатами для детей-подростков в перспективе может оказаться бессмысленной: дети через три-четыре года подрастут и покинут отчий дом, а родители останутся с лишними квадратными метрами и невыплаченным кредитом.

Приобретение квартиры для семьи с детьми – большая ответственность. Какой бы вариант жилья в итоге ни выбрали, крайне важно провести сделку с холодной головой:

2. Заранее «примерить» на семью будущую ипотеку. Пожить несколько месяцев в рамках бюджета, который будет оставаться на расходы в период выплат по кредиту. Если жить на эти средства не получается, то нужно искать другое решение.  
3. Досконально проверить не только все документы по квартире до принятия окончательного решения, но и заказать выписку из ЕГРП непосредственно перед передачей денег и регистрацией купли–продажи. Получить отчет о недвижимости можно буквально за полчаса на сайте Н.Реестр.