Как самостоятельно проверить квартиру перед покупкой на чистоту: основные документы

Покупка квартиры – дело ответственное. Особенно, когда касается жилья на вторичном рынке. Если нет возможности или денег заказать проверку квартиры перед покупкой у профессионалов, придется все брать в свои руки. И тут главное – внимательность. От ваших глаз не должен уйти ни один нюанс: от долгов недобросовестного собственника до законности планировки и наличия всех бумаг.

В этой статье поговорим о проверке недвижимости перед покупкой: как самостоятельно проверить квартиру на юридическую чистоту и на какие основные документы обязательно нужно обратить внимание.

Почему важно проводить самостоятельную проверку на юридическую чистоту?

Юридическая проверка квартиры при покупке – один из важных этапов процесса покупки недвижимости. Упущение малейшего нюанса может грозить неприятными последствиями. От потери времени на долгую регистрацию до самого страшного: можно совсем остаться без денег и без жилья. 

• Технические ошибки. Это не самое страшное, с чем можно столкнуться после покупки квартиры, но достаточно частое явление. Например, вы не проверили досконально документы. Заключили сделку, внесли всю сумму, а зарегистрировать квартиру на себя не можете, потому что в документах ошибка. Это можно исправить, подав бумаги на изменение в многофункциональные центры. Но при этом вы потеряете время и, скорее всего, придется понервничать. 
• Сделку могут признать недействительной. Если вы даже не задались вопросом, как проверить при покупке квартиры юридическую чистоту этой сделки, то очень рискуете. Особенно опасно, когда приобретаете жилье за наличку, а не с помощью ипотеки, например. Квартира устраивает, продавец быстро составляет договор, а покупатель невнимательно просматривает документы. Деньги отданы. А потом выясняется, что сделку нельзя было проводить по закону. Например, квартира была арестована за долги. Но если вовремя не обратить внимание на наличие обременений, об этом можно узнать только при регистрации или когда к вам постучатся судебные приставы. Сделку тогда расторгнут по суду. А свои деньги вернуть будет сложно, и этот процесс может занять долгое время. 
• Потеря денег и квартиры. Такое может случиться, если вы попадете в руки мошенников, которые продают чужие квартиры. Они могут подделать документы или продать жилье сразу нескольким покупателям. Схем у злоумышленников много. И чтобы не попасть ни в одну из них и не остаться без денег, и без жилья, внимательно проверяйте документы. 

Документы для проверки недвижимости перед покупкой

Первое, что вы должны сделать при проверке квартиры на юридическую чистоту, попросить продавца предоставить документы. Они помогут понять, реальный или подставной владелец жилья перед вами, каким образом он получил квартиру (к примеру, купил или получил в наследство – риски для последующего покупателя квартиры в каждом из этих случаев будут разные), есть ли еще кроме него собственники и многое другое. 

Этим вопросом можно заняться и при повторной встрече, а также после внесения аванса, если он небольшой. Но главное, не после того, как вы заключили сделку.

Итак, какие документы будут нужны?

Какие документы нужно проверить при покупке квартиры? Какие основные ошибки допускают покупатели квартир?

Паспорт собственника

Проверка на юридическую чистоту квартиры начинается с паспорта: стоит заглянуть в него, изучить все странички. Если собственников несколько, соответственно, нужны все их паспорта. Можно также проверить документы на действительность через сайт МВД. Но самое главное, сравните данные в паспорте с тем, что написано в документах на квартиру.  Это нужно для того, чтобы убедиться, что перед вами тот человек, за которого он себя выдает. Потому что могут быть случаи, когда продавец представляется собственником квартиры, на деле же он всего лишь арендатор. А хозяева, например, живут в другой стране. Это одна из самых распространенных схем мошенничества. Кроме того, квартиру могут продавать даже несколько раз и нескольким покупателям.

Также бывают ситуации, когда собственник забывает поменять паспорт, если это требуется по закону. Регистрацию сделки в таком случае придется отложить до тех пор, пока паспорт не заменят на новый. 

Документ о праве собственности

С какими документами нужно будет сверять паспорт? Сейчас у владельцев квартир может быть на руках несколько вариантов документов, подтверждающих их право собственности.

1. У тех, кто приобретал жилье до 2016 года, остались старые свидетельства о праве собственности.
2. А тем, кто купил квартиру позже, выдали выписку из ЕГРН. Она не только подтверждает право собственности, но и содержит полную картину о недвижимости. Это один из лучших способов проверить квартиру перед покупкой через Росреестр, то есть по официальной базе данных. 

Как правило, данные этой справки актуальны всего месяц. И тот документ, который на руках у продавца, не подойдет для полной проверки юридической чистоты квартиры перед покупкой. Поэтому лучше всего заказывать актуальную выписку из ЕГРН перед самой сделкой. Однако ее придется ждать минимум 3 дня. Сервис ЕГРН.Реестр предоставляет выписки из ЕГРН в ближайшие часы. При этом они содержат всю актуальную информацию из Росреестра.

Лучший вариант – запросить у продавца свежую выписку из ЕГРН и заказать такую же у нас, чтобы быть уверенным, что вас не обманут и все данные сходятся.

Почему стоит заострить внимание на этом документе? Как мы уже отметили выше, выписка ЕГРН может достаточно много рассказать о квартире. Тщательно прочитав ее, покупатель может получить информацию:  

• о собственниках. Сверив этот документ с паспортом, вы удостоверитесь, что перед вами действительно ее владелец. С этим человеком вы будете заключать сделку и ему передадите свои деньги, поэтому важно убедиться, что у него все в порядке с документами. Только помните, что с 1 марта 2023 года в выписках ЕГРН скрыли персональные данные. Получить выписку с ФИО можно только после разрешения собственника, либо при заказе документа им лично. Если владельцев несколько, то нужно проверить каждого. Сделать это можно также с помощью сервиса ЕГРН.Реестр. Удобнее всего заказать отчет о проверке недвижимости, в котором будет собрана информация как о собственнике, так и о квартире;

Внимание! В отчетах, сформированных с 1 марта 2023 года, ФИО собственников объектов недвижимости заменены на фразу «физическое лицо». Это связано с вступлением в силу нового закона, который запрещает Росреестру выдавать ФИО собственников. 

• об истории квартиры. Неплохо было бы узнать количество предыдущих собственников. Если недвижимость продавалась каждый год или еще чаще, это может говорить о том, что квартира их в чем-то не устраивала;
• о характеристиках жилья. В выписке ЕГРН будет указана точная площадь квартиры, можно посмотреть план помещения. А также узнать кадастровую стоимость. Если она значительно ниже выставленной цены, тогда стоит задуматься, насколько ликвидный это объект;
• об обременениях. Это также немаловажный фактор в вопросе юридической проверки квартиры перед покупкой. Может быть за жилье еще не выплачена ипотека, а вам такой вариант не подходит. Или, например, хозяин должник, а жилье в залоге у банка или вовсе арестовано. Если жилье под арестом, то его вообще нельзя продавать по закону, и сделку могут расторгнуть не в пользу покупателя; 
• о несогласованных перепланировках. Такую информацию можно узнать в БТИ или также посмотреть в выписке. Если будут отклонения от плана квартиры, значит, была перепланировка. Сразу нужно уточнить у продавца ее законность. Если она подтверждена документами, то все в порядке. Если нет – тогда у вас могут возникнуть проблемы в будущем, и в случае чего придется перестраивать квартиру за свой счет.

Правоустанавливающие документы

Их еще называют документы основания возникновения права собственности у продавца. Проще говоря, каким образом он стал владельцем квартиры. Это могут быть:

• договор купли-продажи;
• договор долевого участия;
• договор дарения;
• договор мены;
• договор ренты;
• договор уступки;
• документ о приватизации;
• свидетельство о праве на наследство.

Неважно, какого рода договор, дарения или, например, купли-продажи, смотреть их в рамках проверки квартиры на чистоту стоит с одинаковой тщательностью. Прежде всего, в правильно составленном документе должен быть указан объект – квартира, ее адрес и характеристики. А также стороны: кто продал или подарил, кто купил или принял в дар. Обязательно следует обратить внимание на то, есть ли в договоре условия, которые ведут к его расторжению. Если да, то узнайте, выполнялись ли они.

Важно! Не пропустить дату вступления договора в силу. Особенно это касается документов дарения или права наследования. Если жилье было подарено или завещано совсем недавно, а квартира уже продается, то это повод задуматься.  

Кроме того, проверьте договор или свидетельство на наличие исправлений. Если таковые имеются, то они должны быть заверены подписями обеих сторон. 

Сведения о документе, по которому продавец получил квартиру, содержатся в выписке ЕГРН. Уточнить этот момент необходимо еще и потому, что легко получить незапланированного жильца. Допустим, человека, который отказался от приватизации приобретаемого жилья. Даже после продажи он имеет право жить в такой квартире.

Справка формы 40

Это документ, в котором указано, кто живет в квартире, кто там прописан. Он тоже очень важен для тех, кто решил проверить сделку с недвижимостью на юридическую чистоту. Если к моменту продажи в объекте недвижимости зарегистрировано много человек, не стоит верить обещаниям, что через какое-то время они выпишутся. Нужно просить, чтобы жилье вам продали чистое по документам.  .

Справка об отсутствии долгов

Ее, как показывает практика риелторов, продавцы приносят на саму сделку. Но тем не менее, стоит посмотреть документ заранее, до того, как вы купите квартиру. Несмотря на то, что по закону долги по коммуналке остаются за прежним владельцем, это не исключает того, что управляющая компания будет предъявлять вам претензии.

Кроме того, обязательно попросите последние оплаченные квитанции. Особенно за капитальный ремонт. Собственники могут не платить за эту услугу годами, а все долги за нее вместе с квартирой переходят новому владельцу.  

Вы должны быть уверены в юридической чистоте объекта недвижимости на 100%, чтобы выходить на сделку и заключать договор купли-продажи.

Имейте в виду, что собственник жилья может иметь долги не только за коммунальные услуги. Некоторые недобросовестные хозяева не платят налоги, штрафы, копят долги по кредитам, алиментам и многим другим обязательствам. Более того, они могут быть банкротами, что негативно отразится на купле-продаже, – квартиру попросту заберут. 

Поэтому перед подписанием договора купли-продажи задумайтесь о том, как проверить долги по квартире перед покупкой. Желательно, чтобы можно было получить как можно более полную информацию. А поможет в этом сайте или приложение ЕГРН.Реестр. Из срочного и подробного отчета вы выясните репутацию владельца недвижимости:

• действителен ли паспорт;
• есть ли у него долги;
• имеются ли исполнительные производства;
• не признан ли он банкротом;
• не ищет ли его полиция.

Поэтому перед подписанием договора купли-продажи проверьте собственника и недвижимость на сайте или в приложении ЕГРН.Реестр. Из срочного и подробного отчета вы выясните репутацию владельца недвижимости (действителен ли паспорт, есть ли у него долги, исполнительные производства, банкротства, не ищет ли его полиция) и характеристики имущества (точный адрес, кадастровые номер и стоимость, площадь, даты регистрации и прекращения прав, обременения, перепланировки). Пример отчета о проверке недвижимости и продавца смотрите здесь.

Кадастровый и технический паспорта

При проверке чистоты квартиры с точки зрения закона не обойтись без сравнения планировки, которую вы видите в реальности, с информацией в техническом паспорте. Поэтому обязательно стоит его запросить у продавца. Технический паспорт поможет понять, была ли в квартире незаконная перепланировка. Если купить такое жилье, то в будущем ждет много хлопот: обяжут платить штраф, возвращать квартире первоначальный вид. 

Согласие супруга на продажу

При проверке паспорта стоит обратить внимание на штампы: о браке или его расторжении. Если супруги развелись менее трех лет назад, то тот, кто продает, обязательно должен предоставить согласие второго. Оно должно быть нотариально заверено. А если муж и жена заключали брачный договор, то в нем должны быть прописаны ситуации продажи имущества.

Если вовремя не учесть все нюансы, не проверить юридическую чистоту квартиры еще и с этой стороны, то может случиться так, что после заключения сделки обманутый бывший муж или жена будут претендовать на ваше жилье. Кроме того, аналогичное согласие может понадобиться, даже если супруги не в разводе. Особенно, если в документах указан только кто-то один.

Справка из ПНД

Стоит также проверить продавца на дееспособность. Особенно, если он преклонного возраста или просто человек кажется вам подозрительным. Попросите у него справку из психоневрологического диспансера. Если дееспособность будет поставлена под сомнение, а вы узнаете об этом уже после сделки, то родственники продавца могут легко отсудить жилье обратно.

Важный момент! В случае, если один из собственников недееспособен, то понадобится разрешение органов опеки на продажу жилья, а все действия с квартирой и сделкой должен совершать опекун. У него также нужно проверить паспорт и документы, на основании которых он стал опекуном.

Справка о погашении ипотеки

Если вы покупаете квартиру, которую продавец когда-то приобрел в ипотеку, запросите справку о погашении долга. Он может уверять, что расплатился с банком, однако на деле это окажется обманом. По закону, ипотечная недвижимость до погашения кредита находится в залоге у финансовой организации. Сделки с ней без разрешения банка запрещены. Если она все же случится, то ее признают недействительной. Есть риск остаться без денег.

Доверенность на продажу

Это один из самых важных документов, что надо проверить при покупке квартиры, если продавец не может лично участвовать в сделке. Сейчас довольно распространенная практика – продавать квартиры по доверенности. Представителем продавца могут быть родственники, знакомые или сотрудники агентства недвижимости. Категория таких сделок относится к рискованной, поскольку здесь чаще всего можно встретить мошенников. Поэтому первым делом запросите у третьего лица доверенность. Проверить ее достоверность можно в реестре доверенностей на сайте Федеральной нотариальной палаты. Проследите, чтобы документ был заверен у нотариуса. Чтобы в нем были прописаны права представителя на подписание договора, обращение в Росреестр и получение денег.

Кроме того, покупатель может перестраховаться и взять номер самого владельца квартиры и связаться, чтобы подтвердить факт продажи недвижимости. А лучше – хотя бы раз лично встретиться.

Если вы еще находитесь в поиске квартиры, воспользуйтесь сервисом «Акварто», где собраны все объявления с крупнейших площадок. Зарегистрировавшись в личном кабинете, вы можете настроить поиск и включить уведомления. Так вы не упустите выгодный вариант и быстро найдете идеальную для себя квартиру. 

Нюансы проверки недвижимости перед покупкой в различных ситуациях

Среди сделок купли-продажи встречаются сложные. Чтобы идти на такую, нужно знать юридические тонкости.

Квартиру продает ребенок

Купить квартиру у ребенка напрямую не получится. Если ему нет еще 14 лет, то дело придется иметь с родителями или опекунами. Детям от 14 до 18 лет потребуется разрешение от тех же взрослых. Плюс ко всему нужно будет разрешение от органов опеки и попечительства на продажу такого жилья.

Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой, если владелец – ребенок:

• Обязательно запросите у владельца подтверждение, что дети уже зарегистрированы в другом месте. По закону их нельзя выписывать «в никуда». В этом случае сделку могут признать недействительной, а квартира вернется собственнику
• Кроме того, стоит проверить и сравнить с документами на квартиру паспорта или свидетельства о рождении несовершеннолетних владельцев

Жилье получено по наследству

По словам риелторов, такие квартиры очень часто становятся предметом споров. Поэтому покупка наследованного жилья может превратиться в настоящий кошмар. Чтобы такого не случилось, во время юридической  проверки квартиры при покупке обязательно попросите у продавца согласие других наследников на продажу недвижимости или их письменный отказ от имущества. Иначе может возникнуть вероятность непрошенных гостей, которые запросто могут оспорить сделку в суде в течение трех лет.

Квартирой владеет несколько собственников

То же самое касается долевого имущества. Покупатель должен известить других владельцев долевой собственности о том, что он продает свою часть. А также предоставить их письменный отказ от права преимущественной покупки доли в квартире.

Юридическая проверка квартиры при покупке у застройщика

В новостройках покупать выгодно, и многим кажется, что безопаснее, чем на вторичном рынке. Однако и такую сделку нужно тщательно проверять, чтобы не остаться и без квартиры, и без денег.

Как проверить чистоту сделки при покупке квартиры у строительной компании:

• изучите учредительные документы – кто директор, учредитель, какой юридический и фактический адреса;
• проверьте разрешение на строительство. Главное, чтобы оно было на ту новостройку, квартиру в которой вы покупаете. Обратите внимание на срок действия разрешения и информацию о застройщике и лице, который получает его – они должны быть одинаковыми;
• посмотрите, есть ли заключение Госэкспертизы. Наличие этого документа говорит о том, что дом соответствует строительным нормам;
• познакомьтесь с проектной декларацией. Обычно ее публикует на своем официальном сайте сам застройщик. Декларация, как паспорт, отражает все детали объекта, примерные сроки окончания строительства,а также заключение Госэкспертизы;

посмотрите права на землю. Хорошо, если участок, где развернулась стройка, в собственности. Если же застройщик его арендует, то стоит узнать, успеет ли он возвести и сдать в эксплуатацию дом прежде, чем кончится срок аренды. Сроки строительства, как мы уже уже говорили, отражены в проектной декларации.