Завышение стоимости квартиры при ипотеке

Благодаря ипотеке сделка становится выгоднее для всех участников. Покупатель может стать счастливым обладателем квартиры без достаточных накоплений, а продавец – быстрее выручить средства за свой объект недвижимости. Но иногда продавцы и покупатели квартир стараются получить выгоду от сделки не всегда законными способами. К таким вариантам относится завышение стоимости квартиры при ипотеке. К такому способу обычно прибегают, когда покупателю не хватает на первоначальный взнос, он хочет сделать ремонт или покрыть долг за коммуналку.

Покупка квартиры с завышением стоимости в ипотеку кажется выигрышной только на первый взгляд, но на самом деле несет определенные риски для обеих сторон. Давайте разбираться, что значит завышение стоимости квартиры при ипотеке и что грозит продавцу и покупателю за такую сделку.

Что значит завышение стоимости квартиры по ипотеке

У каждой квартиры есть как минимум две стоимости: кадастровая и рыночная. Обе стоимости важны для сделки, но в схеме завышения стоимости квартиры при ипотеке участвует только одна из них.

Кадастровую стоимость оценивают государственные служащие, указывая ее в особом реестре, который называется кадастр. Для оценки кадастровой стоимости они используют специальные формулы, не учитывая многие характеристики объекта недвижимости. В частности, состояние жилья. Это своего рода официальная стоимость квартиры, которая нужна частным и государственным органам для различных целей. Например, из расчета стоимости квартиры в кадастре собственнику ежегодно начисляется налог. Это важная и открытая информация.

Любой человек может бесплатно посмотреть кадастровую стоимость квартиры на сайте Н.Реестр. Для этого нужно ввести в специальное поле кадастровый номер или адрес объекта. На экране появится краткая доступная информация, но для банка при оформлении сделки эти данные понадобятся официально, поэтому придется заказать выписку из ЕГРН. Она применяется сейчас для всех объектов недвижимости, в том числе вместо кадастрового паспорта для земельных участков.

На сайте Н.Реестр можно получить срочный отчет на основе выписки. Он подойдет быстро расскажет обо всех нюансах приобретаемого жилья. Помимо кадастровой стоимости, заемщик увидит там собственников и их доли, точный адрес, этаж, площадь квартиры, перепланировки, обременения и другое. Это позволит на начальном этапе отказаться от покупки сомнительной недвижимости и не попасть на мошенников.

Внимание! В отчетах, сформированных с 1 марта 2023 года, ФИО собственников объектов недвижимости заменены на фразу «физическое лицо». Это связано с вступлением в силу нового закона, который запрещает Росреестру выдавать ФИО собственников. 

Обычно в схеме завышения стоимости квартиры при ипотеке участвует именно рыночная стоимость. Она складывается исходя из спроса и цен на аналогичные объекты недвижимости. Покупатель ориентируется на рыночную стоимость, когда ищет себе квартиру. Похожие по расположению, площади и состоянию объекты будут стоить на рынке примерно одинаково. Продавцы тоже сравнивают свое имущество с другими предложениями на рынке и исходя из этого назначают за него цену. Сделка купли-продажи совершается по рыночной цене, которая устраивает и продавца, и покупателя. Она может быть как ниже кадастровой стоимости, так и выше. Банк всегда сравнивает обе стоимости и обязательно потребует выписку из ЕГРН.

В итоге с данными из кадастра завышение стоимости квартиры при ипотеке не пройдет. Поэтому получается, что завышение стоимости квартиры при ипотеке – это намеренное увеличение продавцом именно рыночной цены на квартиру в договоре купли-продажи. Инициатива в этом случае чаще исходит от покупателя, поскольку таким образом он пытается получить в кредит от банка больше денег и меньше заплатить продавцу из своего кармана. Но без согласия собственника квартиры провернуть такую сделку не получится. Покупателю придется посвятить продавца в свои планы, чтобы он согласился на завышение стоимости квартиры при ипотеке в договоре.

Искать квартиру на любой бюджет лучше всего с помощью сервиса «Акварто», где собраны все объявления с крупнейших площадок. Зарегистрировавшись в личном кабинете, вы можете настроить поиск и включить уведомления. Так вы не упустите выгодный вариант и быстро найдете идеальную для себя квартиру. 

Схема завышения стоимости квартиры при ипотеке

Обычно схема завышения стоимости квартиры при ипотеке выглядит следующим образом:

• Стороны отражают завышение стоимости квартиры при ипотеке в договоре купли-продажи. Как правило, разница между реальной и фиктивной стоимостью равна первоначальному взносу.

Важно! Банк никогда не выдает 100% от суммы покупки квартиры. Порядка 10-20% – накопления заемщика. «Первоначалка» становится гарантией того, что покупатель жилья способен зарабатывать и откладывать деньги.

• Сумму первоначального взноса покупатель будто бы отдает продавцу. Составляется расписка о передаче денег, однако на самом деле их продавцу никто не платит.
• Остаток суммы, то есть реальную стоимость квартиры банк переводит продавцу. Таким образом, кредит покрывает полную рыночную стоимость объекта недвижимости.

Важно! Банк потребует оценку жилья. Сторонам придется найти оценщика, который согласится на завышение стоимости квартиры при ипотеке. Если оценщик укажет в отчете меньшую сумму, банк может ориентироваться именно на нее.

Завышение стоимости квартиры при ипотеке: риски для продавца и покупателя

В завышении стоимости квартиры при ипотеке заинтересован покупатель. Риски продавца, наоборот, более ощутимы, так как он получает ровно те деньги, которых стоит квартира, и не имеет выигрыш.

Если покупатель будет настаивать на завышении стоимости квартиры при ипотеке, риски продавца таковы:

1. Трата времени впустую. Если оценщик не согласится на завышение стоимости квартиры при ипотеке и укажет цену ниже, банк выдаст меньшую сумму. План развалится. Либо же кредитная организация вообще откажет в ипотеке, если ее смутит большая разница в цифрах. Кроме того, заемщик может не пройти отбор банка по своей кредитной истории, доходам, возрасту и т.д.
2. Недействительность сделки. Если по каким-то причинам сделку аннулируют, продавца заставят возвращать ту самую завышенную стоимость, указанную в договоре купли-продажи. Это финансовый риск. Придется доплатить 10-20% стоимости квартиры из личных сбережений, ведь от сделки бывший собственник фактически получил меньшую сумму.
3. Большой налог с продажи. НДФЛ в размере 13% рассчитают, исходя из суммы в договоре, а не из той, которую перечислит продавцу банк. Налог придется заплатить, если срок владения недвижимостью составил в зависимости от ситуации менее 3 или 5 лет.
4. Участие в уголовном преступлении. Если обман вскроется, продавец будет считаться соучастником сговора. Это ст.159 УК РФ «Мошенничество». К уголовной ответственности могут и не привлечь, но деньги придется вернуть.

Если стороны договорятся о завышении стоимости квартиры при ипотеке, риски для себя покупателю тоже нужно учесть. Это могут быть:

1. Отказ в ипотеке. Если специалисты банка заподозрят неладное, они могут отказать в ипотеке и внести потенциального заемщика в «черный» список. Тогда в будущем взять ипотеку честно уже не получится.
2. Другой договор. Продавец может составить документ так, что покупателю все-таки придется платить первоначальный взнос. Это существенный финансовый риск уже для покупателя.
3. Уголовная ответственность. Как мы уже сказали, завышение стоимости квартиры при ипотеке может расцениваться, как мошенничество, совершенное группой лиц по предварительному сговору. За преступление могут наказать штрафом до 300 тысяч или в размере зарплаты за 2 года, а также лишить свободы на срок до 5 лет.

Помните, что завышение стоимости квартиры при ипотеке может привести к серьезным последствиям, поэтому всем участникам сделки важно хорошенько оценить свои риски. Может, есть смысл подождать и подкопить необходимую сумму, чтобы не подвергать опасности ни себя, ни другого человека.