Продажа квартиры ниже кадастровой стоимости

Собственник жилья, решивший продать квартиру, получает доход, с которого придется уплатить НДФЛ. Отсюда возникает желание продать квартиру ниже кадастровой стоимости. Однако. Стоит помнить, что попытки искусственно занизить сумму налога, отдаваемого в пользу государства, ведут к серьезным финансовым рискам и проблемам с ФНС. Рассказываем, как не стать объектом внимания фискальных органов и законно снизить размер налога при сделках с недвижимостью.

Рыночная и кадастровая стоимость – в чем разница

Основным показателем, который влияет на размер налогооблагаемой базы при продаже жилья, будет кадастровая стоимость квартиры. Это расчетный показатель, выведенный с помощью усредненной оценки различных факторов и зафиксированный в кадастровом паспорте объекта.

Рыночная стоимость объекта отличается тем, что при ее определении учитываются индивидуальные особенности жилья – качество ремонта,  ветхость коммуникаций и прочие параметры. Она может быть как выше, так и ниже кадастровой оценки.

Кадастровую стоимость пересматривают по умолчанию не реже одного раза в пять лет, но собственник может самостоятельно инициировать этот процесс, если не согласен с произведенными муниципалитетом расчетами.

Рыночная отличается от кадастровой меньшей стабильностью. На ее размер может повлиять не только качественные изменения объекта или инфраструктуры, но и общая ситуация на рынке недвижимости.

Порядок налогообложения сделок с недвижимостью

Налогообложение доходов от продажи квартир имеет свои нюансы. Чтобы заранее определиться с суммой, которую придется отдать в бюджет, нужно учитывать несколько факторов.

Льгота по налогу:

• если квартира находится в собственности более трех лет при условии покупки до 01.01.2016 г. или при получении ее в наследство либо в дар, то доходы от ее продажи НДФЛ не облагаются;
• при приобретении квартиры после 01.01.2016 года то льготный срок составит пять лет;
• если сделка совершается ранее истечения этих сроков, продавец имеет право на имущественный вычет в размере 1 млн.рублей.

Если собственник не попадает под льготные критерии, ему придется уплатить НДФЛ от полученного дохода. Расчетной базой для налога в этих случаях будет кадастровая стоимость жилья.

Желающие сэкономить на платежах в бюджет зачастую искусственно занижают стоимость сделки с недвижимостью. Законодательство не ограничивает владельцев в установлении цены, но при этом защищает интересы государства: налогооблагаемая база в любом случае не может быть меньше 70% кадастровой стоимости объекта.

То есть, если в кадастровом паспорте квартиры фигурирует сумма в три миллиона рублей, а владелец по документам продал жилье за 900 тысяч, налог ему рассчитается от 1,7 млн.руб с учетом общей льготы (3 млн.*0,7 – 1 млн.). Цена договора в этой ситуации ни на что не влияет.

Важно! Региональным властям дано право самим принимать решение при установлении льготных сроков и коэффициента, применяемого к кадастровой стоимости для расчета НДФЛ. Поэтому перед совершением следки будет не лишним уточнить действующие на текущий момент нормы.

Если сумма сделки превышает 70% кадастровой цены, то налог рассчитывается от нее за вычетом льготы в 1 млн.руб.

Как узнать кадастровую стоимость

На сайте Н.Реестр бесплатно можно узнать кадастровую стоимость недвижимости. Для этого достаточно ввести адрес или кадастровый номер в строку поиска. В результате вы получите данные о самой стоимости, дате ее утверждения, определения и внесения в ЕГРН. Бесплатный вариант подойдет, когда вам нужно только узнать минимальную сумму продажи, однако при спорах с контролирующими органами обосновать свою позицию таким образом не удастся. Лучше заранее проверить объект, заказав отчет на основе выписки из ЕГРН, в котором также будут сведения об обременениях на объект и о собственниках.

Внимание! В отчетах, сформированных с 1 марта 2023 года, ФИО собственников объектов недвижимости заменены на фразу «физическое лицо». Это связано с вступлением в силу нового закона, который запрещает Росреестру выдавать ФИО собственников. 

Как законно уменьшить сумму налога

Владельцы, пытающиеся снизить размер налога путем искусственного занижения цены, рискуют попасть под пристальное внимание фискальных органов. Слишком низкая цена сделки будет выглядеть подозрительно и станет причиной проверки ее на чистоту и законность. В случае, если налоговики обнаружат обман, уплатить придется не только доначисленный НДФЛ, но и штраф. Как видите, продажа квартиры ниже кадастровой стоимости может привести к большим проблемам.

Единственный законный способ снизить налог – это пересмотреть кадастровую стоимость продаваемой квартиры. Алгоритм ее определения пока несовершенен и не учитывает многие индивидуальные характеристики квартиры или другого объекта недвижимости. Приложив определенные усилия, можно добиться серьезного уменьшения цены. Что для этого нужно?

1. Обратиться с заявлением в специальную комиссию по переоценке объектов недвижимости. Срок рассмотрения заявление составляет не более 1 месяца, оплачивать услуги или специальные сборы не придется.
2. При получении отказа обратиться в суд. В пакете документов должны быть все необходимые данные для обоснования претензий по завышению кадастровой стоимости. Многие владельцы предпочитают обращаться в фирмы, специализирующиеся на таких делах, чтобы снизить риски отказов.

Чтобы снизить сумму налога, нужно заранее позаботиться о пересмотре кадастровой цены квартиры. Проще и быстрее всего узнать ее размер на текущую дату можно с помощью Н.Реестр. Если указанная в кадастровом паспорте стоимость, по мнению владельца, завышена, лучше самостоятельно инициировать ее пересмотр еще до заключения договора купли-продажи.