Как остаться добросовестным приобретателем недвижимости

Покупка недвижимости сопряжена с рисками. Мошенничество, залоги и аресты имущества, банкротство продавца – это только часть проблем, с которыми может столкнуться покупатель. Чтобы защитить свои интересы, человеку придется доказать, что он добросовестный приобретатель.

Кого называют добросовестным приобретателем и как этот статус влияет на сделки с недвижимостью, читайте в нашей статье. Разобраться в вопросе нам помогает начальник по работе с юридическими лицами ГК «ЛИКАОН» Анастасия Власова.

Кто такой добросовестный приобретатель?

Добросовестный приобретатель недвижимости – это покупатель, который не мог знать, что продавец не имел права отчуждать квартиру, дом или земельный участок. Понятие «добросовестный приобретатель» содержится в ст. 302 ГК РФ.

С точки зрения закона, добросовестный приобретатель приложил все усилия, чтобы проверить недвижимость и продавца на юридическую чистоту. И, купив, казалось бы, «чистую» квартиру, добросовестный приобретатель не виноват в аннулировании сделки. Добросовестность приобретения – понятие для судебных споров, именно там оно применяется и используется.

Как доказать добросовестность приобретателя?

Начальник по работе с юридическими лицами ГК «ЛИКАОН» Анастасия Власова говорит, что вопросы доказывания всегда сложные, так как многое зависит от ситуации и даже от настроя самих сторон. Но существует определенный стандарт, который поможет человеку стать добросовестным приобретателем. Для этого ему нужно проверить следующее, а затем представить доказательства в суде:

• Выписка из ЕГРН об объекте недвижимости. «Как известно, с 1 марта 2023-го внесли изменения в выписки из ЕГРН, из-за чего мы не можем узнать, кто там реальный правообладатель, и сверить документы. Поэтому отправляем собственника получать выписку из Росреестра с синей печатью об основных характеристиках недвижимости. Еще лучше заказать расширенный вариант, чтобы всем было понятно, что творилось с этой недвижимостью», – отмечает эксперт.
• Паспорт собственника недвижимости. Подлинность документа подтвердит или опровергнет сайт Главного управления по вопросам миграции МВД России.

Важно! Если от имени собственника действует другое лицо, обязательно выясните, действительна ли доверенность. Иногда доверенностью пользуются уже после смерти собственника, хотя делать этого нельзя.

• Наличие продавца в розыске. Информацию о разыскиваемых также можно получить на сайте МВД.
• Исполнительные производства на сайте ФССП. Например, если продавец намеренно не рассчитывается с долгами, в отношении него могут возбудить исполнительное производство. На недвижимость при этом могут наложить арест или запрет регистрационных действий.
• Споры на сайтах местных судов. Вся информация о слушаниях с указанием фамилий участников есть в электронной картотеке дел.
• Банкротства собственника квартиры. Если владелец жилья продает его, зная, что накопил огромные долги, возможно, что кто-то уже потребовал признать его банкротом. Эти данные содержит Единый федеральный реестр сведений о банкротстве (ЕФРСБ).
• Залоги имущества. Проверить собственность продавца на залоги можно на сайте Федеральной нотариальной палаты. Правда, сервис разрешает смотреть только залоги движимого имущества. Проверить залоговую квартиру там не удастся, но, поскольку залог недвижимости должен быть зарегистрирован, это может показать сервис Росреестра «Справочная информация по объектам недвижимости online».

Н.Реестр позволяет полностью проверить сразу квартиру (дом, землю) и продавца. На сайте или в приложении вы можете заказать отчет о проверке недвижимости. Из него вы узнаете всю вышеперечисленную информацию о продавце и сверите характеристики квартиры с реальностью. Это гораздо быстрее, чем заходить на сайт каждого ведомства. При этом информация в отчете – из официальных баз данных.

Кроме тех сведений, о которых мы уже рассказали, вы получите:

• полную историю собственников (без ФИО) с датами регистрации и прекращения прав;
• ИНН последнего собственника;
• налоговые начисления;
• информацию об участии в экстремизме, терроризме;
• кадастровую стоимость объекта;
• сведения об аварийности дома или его признании памятником архитектуры;
• обременения на недвижимость, будь то арест, рента, ипотека или другое.

Если вы только находитесь в поиске квартиры, воспользуйтесь сервисом «Акварто», где собраны все объявления с крупнейших площадок. Зарегистрировавшись в личном кабинете, вы можете настроить поиск и включить уведомления. Так вы не упустите выгодный вариант и быстро найдете квартиру мечты.

Важно! Проверить недвижимость и продавца нужно именно перед покупкой, а не после нее. Только тогда суд примет доводы в случае разбирательства.

Однако проверки документов может быть недостаточно добросовестному приобретателю. «Есть виды обременений, которые мы никогда не увидим на бумаге. Так, мы никогда не увидим лиц, которые обладают правом бессрочного пользования квартирой, обусловленным их отказом от приватизации. Мы не увидим, когда дети должны быть наделены долями. Это все выясняется присутствием в квартире, детальным опросом собственника. Лучше бы всем сесть и записать разговор на аудио, предварительно предупредив об этом: ведь это касается сделки на миллионы рублей, здесь нельзя допускать халатность. Никто почему-то не делает этого, хотя это довольно хороший инструмент для того, что выяснить, насколько человек готов открыть информацию для проверки безопасности сделки», – объясняет Анастасия Власова.

Чтобы подстраховаться, юрист советует добавить в договор заверения и гарантии, в которых собственник или его доверенное лицо клянется в «чистоте» сделки. В заверениях необходимо прописать, что у имущества нет иных собственников, что на недвижимость не наложены обременения, владелец жилья не банкрот и т.п. В общем, перечислить все ситуации для признания добросовестным приобретателем.

На что может рассчитывать добросовестный приобретатель?

Если покупателя недвижимости признали добросовестным приобретателем, он сможет либо сохранить квартиру за собой, либо получить компенсацию. По словам Анастасии Власовой, в практике чаще встречается второй вариант. Впрочем, оставить жилье в своей собственности можно.

«Недвижимость может быть сохранена, но придется доказывать, что это единственное жилье, под него взят кредит, туда все переехали семьей, чуть ли не ребенку спланировали школу и ВУЗ по месту регистрации», – уточняет эксперт.

Также у оспаривания сделки есть срок исковой давности. Когда с момента регистрации права собственности прошло 3 года, забрать ее у добросовестного приобретателя уже нельзя.

В каких случаях добросовестному приобретателю придется вернуть недвижимость?

В ст. 302 ГК РФ говорится, что добросовестный приобретатель вынужден вернуть имущество:

• если им распорядились без согласия собственника, к примеру, продали мошенники по поддельному паспорту;
• если его получили в дар, то есть безвозмездно, от человека, который не мог его отчуждать.

В таких ситуациях сохранить недвижимость не получится, но добросовестный приобретатель имеет право подать иск о возмещении убытков к тому, кто ее продал. Продавец же обязан вернуть ему сумму покупки.

Может ли добросовестный приобретатель компенсировать потерю недвижимости?

Добросовестный приобретатель, оставшийся без приобретенной недвижимости, может единоразово компенсировать расходы на нее. Компенсация из бюджета государства положена только при определенном условии, согласно ст. 68.1 ФЗ-218:

• если добросовестный приобретатель получил от продавца только часть денег или вовсе не получил их в течение полугода (отсчет начинается, когда судебное решение о возмещении убытков вступает в силу).

Если добросовестный приобретатель подпадает под условия, он подает иск к Российской Федерации. Максимальная сумма возмещения не установлена. Но в законе прописано, что добросовестный приобретатель может претендовать на уплаченную за жилье сумму (либо остаток от нее) или на кадастровую стоимость объекта. Причем учитывать будут кадастровую стоимость на ту дату, когда начал действовать судебный акт о возмещении убытков.

Тем не менее существуют ситуации, когда человек не получит компенсацию. Это те случаи, в которых он является недобросовестным покупателем. «Указывать на недобросовестность приобретателя будет то, что цена объекта ниже рыночной, а покупатель при этом пошел на сделку. Даже если он проверил недвижимость, суд скажет: «Уважаемый, ты покупаешь недвижимость за 2 млн, когда она стоит 5. Ты не задумался, что что-то не так?» Тогда добросовестным не признают, а недвижимость явно заберут без компенсации», – предупреждает юрист.

Поэтому всегда не только проверяйте недвижимость перед покупкой, но и учитывайте другие факторы приобретения. Низкая цена или частая смена собственников должны насторожить не меньше, чем долги продавца. Нюансов много, но, если их учесть, шансов стать добросовестным приобретателем в глазах судьи гораздо больше.