Стоит ли брать ипотеку или ждать снижения ставок

В 2022 году рынок недвижимости изрядно потрясло. После февральских событий Центробанк резко повысил ключевую ставку до рекордных 20%. Только к середине лета она стала возвращаться к докризисным значениям. Повышались и ипотечные ставки по льготным программам, вплоть до 9%. Широко распространилась и получила множество разных отзывов околонулевая ипотека от застройщика.

Каких только прогнозов не было на 2023 год в плане недвижимости и процентных ставок. Кто-то встречал его с опасением, а кто-то с надеждой. Экономическая ситуация остается напряженной, что заставляет задуматься, стоит ли брать ипотеку сейчас или повременить. Этот вопрос мы задали эксперту.

Что сейчас происходит с ипотечными ставками?

Первичный и вторичный рынки недвижимости сегодня разделяет пропасть по доступности жилья. Отличия кроются в возможностях использования ипотечных программ, которые предлагает государство и застройщики с банками. Поэтому потенциальные заемщики тщательно взвешивают «за» и «против», решая, стоит ли брать ипотеку.

Ипотека на новостройки

Новостройки в отличие от вторичного жилья в более выгодном положении. И на это как минимум две причины:

1. есть льготные государственные программы;
2. застройщики сами располагают ипотечными продуктами, по которым ставки очень заманчивые.

Но для начала рассмотрим, под какой процент можно взять кредит для покупки жилья в строящихся домах просто у банка. Такие продукты имеются во всех крупных кредитных компаниях России. Ставки у них отличаются несильно:

Но далеко не каждый заемщик выплачивает такие проценты. Ипотека на новое жилье сегодня доступнее как никогда, ведь уже несколько лет в стране действуют различные льготы и программы поддержки от властей, благодаря которым ставки снижены.

«Наше правительство старается субсидировать новое жилье, чтобы жилой фонд обновлялся, – поясняет специалист агентства недвижимости «Эксклюзив» Юлия Прядко. – Поэтому придумывают различные субсидированные ставки для разных отраслей. Это и семейная ипотека, и кредиты с господдержкой для тех, у кого нет детей, подходящих по возрасту, либо вообще нет детей, и сельская ипотека. Также действует IТ-ипотека, у которой очень низкая ставка и отличные условия. То есть самые разные слои населения имеют возможность купить новое жилье по хорошим ставкам».

Одной из самых востребованных программ считается «Льготная ипотека», благодаря которой можно не только приобрести новое жилье, но и построить свой дом по договору подряда или же купить землю для его возведения. Выгодный кредит по ней можно получить по ставке до 8%. Ставка по программе «Семейная ипотека» достигает 6%. Сельская ипотека стартует от 0,1%. Такие варианты выглядят гораздо привлекательнее и подталкивают к тому, что ипотеку сейчас стоит брать.

Ипотека на вторичное жилье

На вторичном рынке таких заманчивых предложений нет. Юлия Прядко выделяет три крупных банка, у которых сегодня самая низкая ставка:

«У остальных банков ставки по ипотеке на вторичное жилье немного выше. Чтобы они были поинтереснее, нужно соответствовать каким-то специфичным условиям. Например, быть «зарплатником» или ВИП-клиентом», – поясняет эксперт. 

Юлия Прядко отмечает, что из-за высоких ставок рынок вторичного жилья просел: квадратные метры удается продавать только тем собственникам, которые снижают цены: «Потому что люди считают деньги, думают, что взять – новое или старое жилье? Если ставка не очень, а цена хорошая, то только тогда они готовы покупать старое жилье».

Стоит ли брать ипотеку именно сейчас?

На вопрос о том, стоит ли брать ипотеку в 2023 году, нет однозначного ответа. По словам эксперта, все зависит от того, насколько человек соответствует главным требованиям кредитования:

• Во-первых, он должен понимать, что ипотека – это серьезно, и быть уверенным, что сможет вносить ежемесячные платежи. Нужно исключить все риски снижения доходов и тогда уже думать, стоит ли брать ипотеку.
• Во-вторых, если есть возможность, то необходимо подготовить финансовую подушку. Желательно, если в нее включены суммы, которых хватить на погашение платежей по кредиту минимум на три месяца. Это поможет удержаться на плаву, например, в случае потери работы или трудоспособности.
• В-третьих, заемщик должен быть уверенным, что с ипотекой качество жизни не особо ухудшится. Он сможет жить спокойно, а не на пределе финансовых возможностей, когда денег хватает лишь на самое необходимое.

«Стоит ли сейчас покупать квартиру в ипотеку или оставить на будущее – категорично сказать никто не сможет, – поясняет специалист по недвижимости. – Ипотеку однозначно брать стоит тем, кому она очень нужна. Например, если негде жить или необходимо разъехаться с родственниками, то кредит взять стоит, не дожидаясь лучших времен. Дело в том, что если ставки слишком велики, то в будущем без проблем можно сделать рефинансирование и спокойно их уменьшить. Такая возможность была во все времена».

В качестве примера Юлия Прядко приводит ситуацию, когда около 5 лет назад ставки выросли до 17%. Несмотря на это, люди решали, что стоит брать ипотеку, и вносили ежемесячные платежи. Когда ипотечные ставки снизились, заемщики рефинансировали кредиты и уменьшили процент.

Плюс ко всему сейчас можно сэкономить на покупке старого жилья. Стоимость готовых жилых помещений, скорее всего, продолжит снижение не только по причине высоких ставок, но и из-за наступления сезона загородного жилья. Есть возможность отыскать квартиру по очень привлекательной цене – ипотеку на такую недвижимость точно стоит брать.

Что будет с ипотечными ставками дальше?

Любому покупателю квартир с участием банковских денег хочется заглянуть в будущее: выгодно ли сейчас брать ипотеку или, может, года не пройдет, как ставки рухнут?

«Ставки грозились повысить с марта 2023 года, но этого не случилось. Отталкиваясь от своего опыта, считаю, что они останутся без изменений – не будут расти и не будут падать. Для роста пока нет предпосылок, – уверена Юлия Прядко. – Скорее всего, вновь подниматься ставки начнут только к осени или новому году, потому что такая тенденция происходит практически каждый год».

С чего начать покупку квартиры в ипотеку? Советы эксперта

Если вопрос о том, стоит ли брать ипотеку, уже решен – покупать квартиру с помощью банка вы точно будете – пора действовать. Вот несколько советов, с чего начать этот непростой путь к собственному жилью:

• Прежде всего необходимо оценить свои финансовые возможности, понять, стоит ли брать ипотеку именно вам, сможете ли вы вносить ежемесячный платеж.

 «Для этого можно просто обратиться в брокерское агентство либо агентство недвижимости, спросить, потянете ли вы определенный платеж? Специалисты все рассчитают. А можно вычислить самостоятельно – с помощью ипотечного калькулятора», – советует эксперт.

Калькуляторы найдутся на сайте любого банка. Также существуют и другие ресурсы, где можно получить максимально реалистичные расчеты. Например, воспользуйтесь ипотечным калькулятором ЕГРН.Реестра. Стоит ввести всего несколько базовых параметров: стоимость недвижимости, сумму своих доходов, процентную ставку ­– и сервис оценит вашу платежеспособность. Ипотечный калькулятор в режиме онлайн определит, какой дом или квартира подойдут, посоветует ипотечную программу и поможет определиться с банками, которые предлагают подобные ставки.

• Другой вариант – начать с квартиры и только потом перейти к расчетам. По словам Юлии Прядко, если вы хотите купить жилье в определенном районе, то сначала приценитесь, какое оно, сколько стоит. Сходите на просмотр хотя бы парочки понравившихся квартир в этом районе и только потом обращаетесь к ипотечному калькулятору, брокеру или в банк для предварительных расчетов.
• Узнайте более детальную информацию о будущей ипотеке. У некоторых банков есть функция предварительного одобрения ипотечного кредита. Вы отправляете финансовой организации первую страницу паспорта и другую информацию и получаете документ, где прописаны возможная ставка, сумма, которую банк может дать, срок кредитования, размер ежемесячного платежа.
• Определитесь с конкретной квартирой. Не забудьте проверить ее на обременения и аресты, как часто она продавалась за последние несколько лет, чтобы уберечь себя от мошенников. Убедитесь в том, что это точно то жилье, которое представляет продавец: верный адрес, площадь и планировка. Во всем этом поможет выписка из ЕГРН.

Выписку ЕГРН с точными характеристиками квартиры и обременениями можно получить, заполнив простую форму на сайте или в приложении ЕГРН.Реестр.

Важно! С 1 марта 2023 года правила выдачи справок из ЕГРН изменились. В выписке из ЕГРН данные о собственнике заменили на фразу «физическое лицо». ФИО станет публичным, как прежде, только после заявления, которое хозяин квадратных метров подаст в Росреестр.

Чтобы заказать выписку в ЕГРН.Реестре, необходимо открыть сервис, вбить в поисковую строку кадастровый номер объекта или его адрес, выбрать вид документа (идеально подойдет расширенный вариант отчета), оплатить услугу и получить бумагу на электронную почту. Отчет предназначен не только для оперативной проверки недвижимости (время ожидания отчета – от 30 минут), но и для предоставления в инстанции, так как имеет юридическую силу.