Расторжение договора купли-продажи квартиры

Покупка квартиры – серьезный шаг, который сопровождается различными рисками. Что делать, если вы понимаете, что совершили ошибку? Можно ли расторгнуть договор купли-продажи (ДКП) и как это сделать?

В статье рассмотрим порядок расторжения сделки и расскажем о правилах при ипотеке. Кроме того, несколько советов, как грамотно заключить и при необходимости расторгнут ДКП, даст начальник отдела по работе с юрлицами группы компаний «ЛИКАОН» Анастасия Власова.

Как расторгнуть договор купли-продажи недвижимости?

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи недвижимости?

Для отмены сделки понадобятся законные основания (все прописано в ст. 450 ГК РФ), но это вполне реально.

Чаще всего, когда человек покупает квартиру или дом, он хочет обойтись без лишних проблем и проволочек. Но в случае, когда возникают серьезные препятствия, лучше всего иметь в помощниках специалиста, а еще надежнее будет, если их несколько. Процесс обычно требует юридических знаний и опыта. 

Что служит основанием для расторжения договора купли-продажи недвижимости?

Согласно ст. 451 ГК РФ, основаниями считаются существенные нарушения условий договора и существенные изменения обстоятельств. Чтобы иметь представление, с чем вы имеете дело, нужно разобрать вопрос более детально.

Нарушения

К существенным нарушениям условий с позиции покупателя можно отнести:

• Когда он не оплатил покупку.
• Оплатил покупку не полностью.
• Нарушил порядок сроков оплаты, например, прекратил выплаты продавцу при рассрочке.

Оплата в сделке будет существенным условием. И когда продавец лишился того, на что рассчитывал, заключая договор, он имеет полные основания потребовать прекратить действие договора.

Нарушениями для продавца будут считаться:

• Уклонение от регистрации. Например, когда продавец «кормит завтраками» и не спешит регистрировать покупателя на жилплощади, ссылаясь на те или иные несуществующие обстоятельства.
• Сокрытие других собственников жилья. В частности, при ситуации, в которой покупатель это выяснил, когда пришел регистрироваться в квартире.

Чтобы не попасть в такую ситуацию, закажите отчет на основе выписки из ЕГРН. В графе «Сведения о зарегистрированных правах» будет указано, один или несколько владельцев у конкретной квартиры (без ФИО), есть ли обременения или несанкционированные перепланировки. 

Закажите отчет на сайте или в приложении ЕГРН.Реестр, не регистрируясь – нужно только указать только номер телефона и e-mail. Отчет на основе выписки из ЕГРН придет вам в течение дня.

• Нарушение порядка регистрации. Например, когда в Росреестр уже подано заявление о регистрации, но продавец по каким-либо причинам подает заявление о приостановлении, указывая несуществующие основания, вроде предоставления дополнительных документов (которые в реальности ему не нужны). В таком случае Росреестр будет ждать дополнительные документы и приостановит регистрацию. Этот процесс может длиться и пару месяцев, и полгода. В течение этого времени сделку нельзя будет зарегистрировать. При этом недобросовестный продавец уже может успеть потратить деньги, которые ему перевел покупатель.

Изменение обстоятельств

Будет существенным, когда участники сделки не могли предусмотреть такое развитие событий. А если и могли бы их предвидеть, то не заключили договор или изменили его. Например, человек ни при каких бы обстоятельствах не купил бы дом, если бы он знал, что одна стена обвалится.

Расходы при исполнении ДКП между сторонами распределяет суд. Через суд можно изменить и сам договор.

Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры

«Откатить» весь процесс можно и мирно, и через суд: все зависит от намерений и настроений участников сделки.

Расторжение договора купли-продажи недвижимости по соглашению сторон

Когда стороны решили разойтись с миром и не хотят, чтобы договор действовал, можно решить вопрос по-доброму. Ситуация подразумевает отсутствие конфликта: никто не возражает. 

Схематично все действия будут выглядеть так:

1. Составляется соглашение о расторжении договора купли-продажи.
2. Подается заявление об отмене регистрации в Росреестр. К нему прикладывается документ, указанный в первом пункте.

Теперь рассмотрим вопрос подробнее.

Соглашение

Обе стороны обязательно выбирают для себя последствия расторжения и прописывают их. К таким последствиям можно отнести:

• возврат денег;
• аннулирование регистрации;
• неполный возврат денег (например, когда продавец возвращает только часть предварительного платежа);
• уплата штрафа.

Также в документе обязательно прописываются обязательства сторон. Если ДКП расторгается на стадии регистрации, то продавец обязан подать заявление об отмене регистрации.

Еще один вариант – обратный договор. По сути продавец (экс-покупатель) продает недвижимость обратно. Цена недвижимости обычно дублируется с прошлого ДКП.

Держите в уме: даже обратная сделка учитывается в истории как полноценная. Например, если спустя некоторое время одна из сторон решится объявить себя банкротом, сделка будет рассматриваться в рамках всех произведенных. И для самой квартиры это станет определенной печатью. У будущего покупателя такой недвижимости могут возникнуть вопросы и сомнения: зачем была совершена эта промежуточная сделка, не причинит ли она неудобств ему самому. Чаще всего специалисты советуют рассматривать каждую ситуацию индивидуально и при возможности решать вопрос через суд.

Расторжение договора купли-продажи в одностороннем порядке

Соглашение – это, по сути, идеальный вариант. А что, если стороны столкнулись лбами? Когда продавец нарушил условия договора, а покупатель потерял свои деньги, вряд ли можно разрешить дилемму мирно. Когда все складывается так, происходит односторонний отказ от договора купли продажи. Он проходит в пять этапов:

1. Прежде следует попробовать решить вопрос полюбовно, то есть без суда. Второй стороне направляется требование о расторжении договора (обязательно заказным письмом с уведомлением о получении или передается лично под роспись). Иначе иск отклонят.
2. Когда ответ не поступил в течение 30 дней, допускается подача иска в суд района, где располагается квартира.

Требования к судебному иску прописаны предусмотрены 131 и 132 ст. Гражданского процессуального кодекса РФ. В иске обязательно указываются:

• Обстоятельства дела. В иске прописывается сам факт заключения договора, вид договора, о чем договорились стороны. Это совсем не значит, что нужно переписывать весь договор. В иске нужно прописать все договоренности, которые касаются имущества: что, когда и кому передается, кто за это платит или не платит.

• Другие (дополнительные) обстоятельства дела. Для исхода дела именно это имеет более высокое значение, чем само по себе заключение договора. По сути, вы указываете, где и какое именно ваше право было нарушено. Нужно указать конкретные статьи и конкретные нормы, которыми будет мотивирована ваша позиция. Если все это не прописать, это будет нарушением процессуального кодекса – обращаясь в суд, человек должен мотивировать свою позицию. 

К иску обязательно нужно приложить:

• копию паспорта;
• подтверждение, что были попытки урегулировать вопрос без суда (расписка о вручении требования или другие документы, которые подтвердят его направление);
• расчет взыскиваемой суммы;
• копию самого ДКП;
• копии чека или другого документа об оплате госпошлины;
• копии других документов по делу (например, квитанций или выписок с банковского счета).

1. Участие в заседаниях.
2. Получение решения суда. Обычно такие дела рассматриваются за 2-3 месяца максимум.
3. Исполнение решения суда. Например: с ответчика с помощью судебных приставов взыскивают деньги, а право собственности переходит другой стороне (в Росреестр подается соответствующее заявление с приложенным к нему решением суда).

Самое разумное – прописать четкий порядок расторжения в самом ДКП. Укажите, каким способом, кому будет направлено уведомление, через какой промежуток времени договор будет числиться расторгнутым.

Рассмотрим ситуации отдельно для покупателя и продавца.

Покупатель

Предположим, Максим готов купить квартиру у Олега. Они договорились, что деньги будут переданы через банковскую ячейку. Максим арендовал ячейку на срок в два месяца, и положил деньги на хранение. В это время Олег должен зарегистрировать переход права собственности. Однако в течение месяца продавец утверждает, что не успевает сходить в Росреестр. Максим решает расторгнуть сделку и найти другую квартиру. В первую очередь он направляет заказным письмом на имя и адрес Олега требование расторгнуть сделку.

В течение месяца ответа от Олега не поступает, и Максим обращается в суд, приложив все необходимые документы. В иске Максим указывает требование расторгнуть ДКП, суд удовлетворяет иск. После этого Максим идет в банк, прикладывая решение суда о расторжении договора, и забирает деньги из ячейки. 

Продавец

Владелица квартиры Ольга Ивановна и покупатель Лидия Анатольевна заключили договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа. Ольга Ивановна зарегистрировала переход права собственности покупателю Лидии Анатольевне. Однако всех денег продавец так и не увидела: она получила лишь треть суммы, после чего платежи прекратились. 

Ольга Ивановна подала в суд, требуя расторгнуть договор и вернуть ей квартиру. Суд требование удовлетворил: Ольга Ивановна снова стала владелицей и вернула Лидии Анатольевне деньги. Лидия Анатольевна же заплатила штраф за несостоявшуюся сделку.

Отказ от сделки

В самом договоре может быть прописано, что каждая из сторон может отказаться от сделки в одностороннем порядке. В документе обязательно нужно прописать:

• порядок заявления отказа,
• последствия отказа,
• сроки заявления отказа.

Юристы рекомендуют использовать четкие, не плавающие формулировки и прописывать сроки заявления отказа. В противном же случае, если каждая сторона не будет понимать, как может действовать в правовом поле, возникнет конфликт.

Важно! Будет не лишним подробно описать случаи существенного нарушения.

Советы юриста

Юрист Анастасия Власова поделилась несколькими советами для продавцов и покупателей, решившихся на расторжение сделки.

Советы покупателю

1. Предусмотреть в договоре право одностороннего отказа при существенном нарушении (и сами случаи таких нарушений);
2. Внимательно читать договор, проверять его на логику.

Например, ситуация: в договоре есть пункт о том, что если члены семьи бывшего собственника не выписались из квартиры после регистрации права собственности, сделка расторгается. При этом в другом пункте указано, что оплата должна быть передана до госрегистрации права собственности. Расторгать договор, по которому правом собственности наделили вторую сторону, вообще не логично. Нужно дать продавцу задуматься о том, как он сам видит исполнение этого пункта. Так вы выйдете на его редакцию или исключение этого пункта вообще;

3. Предусмотреть в договоре четкий порядок расторжения: каким способом уведомление направляется, куда, допускается ли обмен юридически значимыми сообщениями через мессенджеры, через какой срок договор будет считаться расторгнутым.

Продавцу примерно те же советы, но «бонусом» идет проверка правок покупателя по критерию соответствия закону и банально – логике.

Расторжение нотариального договора купли-продажи недвижимости

По закону, удостоверять ДКП у нотариуса не обязательно. Однако порой стороны решают обратиться в нотариальную контору, чтобы дополнительно защитить свои права.

Такой ДКП расторгается по тому же сценарию, что и обычный. Единственная специфичность: соглашение о расторжении придется заверить.

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи после регистрации сделки?

Краткий ответ на этот вопрос – вполне. Однако есть одна, но категоричная оговорка. Расторгнуть можно только неисполненный договор. В противном случае расторгнуть сделку уже почти невозможно.

Важно! Договор исполнится, когда покупатель передаст оплату и станет владельцем жилья, а продавец передаст жилье и получит все деньги (если в договоре нет дополнительных условий).

Рассмотрим две ситуации расторжения еще не исполненного ДКП.

Ситуация 1. Покупатель еще не стал собственником.

Обе стороны подают в Росреестр заявление о прекращении регистрации.

Ситуация 2. На покупателя уже оформили право собственности, но он еще не отдал деньги.

ДКП можно расторгнуть. Чтобы вернуть право собственности продавцу, стороны предоставляют Росреестру соглашение о расторжении.

Аннулировать уже исполненный договор можно лишь двумя путями:

• Через обратный договор. О недостатках мы рассказывали выше.
• Потребовать признать сделку недействительной (например, доказать, что один из участников был недееспособным на момент совершения сделки).

Расторжение договора купли-продажи, если у покупателя ипотека

В вопросе, когда покупатель оформляет ипотеку, имеет значение, когда расторгается договор. Например, когда право собственности не зарегистрировали (без регистрации банк и не выдаст займ), а залог на недвижимость еще не оформлен. Поэтому расторгается ДКП по стандартному сценарию.

А вот если покупатель отдал занятые средства продавцу недвижимости, все будет несколько сложнее. Необходимо учитывать, что банк может потребовать досрочного погашения кредита. Поэтому перед расторжением договора необходимо обратиться в банк и узнать, какие условия досрочного погашения кредита действуют в данном случае.