Покупка квартиры с долгами по коммуналке и капремонту

Закон не запрещает куплю-продажу квартиры с долгами. Представим ситуацию: вы нашли жилье, которое устраивает вас по всем параметрам: цене, состоянию, расположению. Позже выяснилось, что за квартирой длинный долговой хвост. Здесь важно понимать, за какие задолженности вам придется отвечать, а какие по закону остаются за бывшим владельцев.

Переходят ли долги к покупателю при покупке квартиры?

При совершении сделки купли-продажи долги не списываются, а распределяются между продавцом и покупателем. Одни остаются за бывшим собственником, другие переходят к новому. Как понять, за что платить покупателю, а за что – нет, давайте разбираться.

• Долги по коммунальным платежам. К услугам ЖКХ относятся: электричество, газ, водоснабжение и канализация, общее содержание дома и отопление. По закону за них должен платить тот человек, который ими пользуется или пользовался. Если жилец не платит, то за ним и только за ним скапливаются долги. Проще говоря, все задолженности продавца по коммуналке остаются на его совести и ответственности. К покупателю старые долги не относятся. 
• Долги за капитальный ремонт. Эти выплаты – исключение из правил. По закону взносы за капремонт закрепляются не за конкретным человеком, а за объектом недвижимости. Поэтому если за жильем числятся задолженности по капитальному ремонту, то они переходят к покупателю вместе с квартирой. И выплачивать их должен тот человек, который в данный момент владеет недвижимостью.

Чем может грозить покупка квартиры с долгами?

• Придется платить из своих. За капитальный ремонт точно, если вы вовремя не проверили наличие задолженностей, то долги будут вашими. Другое дело – невыплаты по коммунальным платежам. Несмотря на то, что по закону они остаются за прежним владельцем, не все покупатели это знают. Купив квартиру уже с долгами, некоторые новые собственники идут возвращать чужие задолженности, думая, что так и должно быть. А кто-то не может найти продавца и также сам расплачивается не за свои «грехи».
• Неприятные отношения с управляющей компанией. Нередки случаи, когда коммунальщики, видя, что с предыдущего собственника-должника ничего не получить, переключаются на новых жильцов. И начинают требовать с них немедленного погашения. Они могут грозить отказом в переоформлении счета на новое лицо или вообще обращением в суд.

Важно! Все подобные требования управляющей компании или ТСЖ вне закона, и они могут считаться вымогательством. Не стоит бояться и идти на поводу у коммунальщиков.

Чтобы УК перестала вас доставать, нужно подать заявление с требованием прекратить выставление счетов за чужие долги. К заявке прикрепить копию договора купли-продажи и акт приемки квартиры, если там прописана информация о снятии показаний со счетчика. Если УК не перестает слать письма, тогда можно смело обращаться в прокуратуру или суд.

• Сделку могут признать недействительной.  В том случае, если квартиру нельзя было продавать по закону. А бывший хозяин смог провернуть сделку. Дело в том, что, если человек долго не платит по счетам, управляющая компания может обратиться к судебным приставам. И исполнители вправе арестовать жилье. Тогда все действия с ним с этого момента будут считаться недействительными. И сделку могут расторгнуть по суду. И если документы при ее заключении были оформлены не в пользу покупателя, тогда можно очень долго добиваться возврата денег или не получить их вовсе.

Чтобы не попасть в подобные неприятные ситуации, нужно вовремя понять, есть ли задолженности.  Узнать это можно благодаря самостоятельной проверке. Потому что иногда даже риелторы, видя легкомысленность покупателя, могут скрыть правду о задолженностях.

Как самостоятельно можно узнать о долгах?

• Спросить у продавца. Перед тем, как покупать квартиру, вместе с другими документами обязательно попросите у ее владельца справку об отсутствии долгов. Как за коммунальные услуги, так и за капитальный ремонт. Согласно гражданскому кодексу, покупатель вправе ознакомиться со всеми условиями сделки.
• Внимательно читать договор. Многие люди забывают о простом правиле, что нельзя подписывать документ, не прочитав его. А продавцы пользуются этим. Они могут указать в официальном документе, что все долги по коммуналке переходят новому собственнику. Если это не заметить и подписать документ, то придется платить.
• Обратиться в управляющую компанию. Если продавец уверяет, что он не должник. Обязательно стоит это перепроверить у коммунальщиков, в ЕРЦ, у поставщиков ресурсов или в фонде капитального ремонта.

Важно! Получить некоторые данные можно только с согласия продавца. Поэтому если он отказывается вам помогать, стоит подумать, прежде чем приобретать эту квартиру. 

• Через сайт УК. Там иногда выставляют информацию о должниках. Кроме того, в некоторых регионах такие данные можно найти и на порталах департаментов ЖКХ.

Дополнительные сведения. Не будет лишним пробить продавца по базе судебных приставов и узнать, как долги за ним числятся. Кроме того, следует узнать о том, есть ли на квартире обременения можно, получив один-единственный документ – выписку из ЕГРН или отчет на ее основании. В бумаге будет видно историю собственников жилья, его характеристики более подробно, а также всю информацию о том, наложен ли на недвижимость арест. Получить отчет о недвижимости можно в течение нескольких часов, указав адрес или кадастровый номер квартиры на сайте Н.Реестр.

Обременения на квартире с долгами

На квартиру с долгами могут быть наложены обременения — ограничения на продажу и другие сделки с недвижимостью. Это вряд ли будет вызвано долгами за коммуналку, но сам факт их наличия может свидетельствовать о сложной ситуации продавца с финансами. Не будет лишним проверить, не находится ли квартира в залоге у банка, не наложены ли ограничения на продажу в связи с неуплатой алиментов или процедуры банкротства.

Узнать о том, есть ли на квартире обременения, вызванные долгами, можно, заказав срочный отчет на основе выписки из ЕГРН. В бумаге будет представлена история собственников жилья, его адрес, кадастровый номер, площадь, стоимость, а также информация об ограничениях на продажу.

Внимание! В отчетах, сформированных с 1 марта 2023 года, ФИО собственников объектов недвижимости заменены на фразу «физическое лицо». Это связано с вступлением в силу нового закона, который запрещает Росреестру выдавать ФИО собственников. 

Смотреть образец отчета на основе выписки ЕГРН  

Информация об обременениях будет доступна в отчете на основе выписки «О характеристиках и правах», стоимость которого составляет 200 рублей. Кроме данных о залоге и запрете на перерегистрацию он включает характеристики недвижимости, данные текущего собственника и кадастровую стоимость. Кстати, в отчете будет отражен не только сам факт ограничений, но и данные о том, кто его наложил: судебный пристав, банк, налоговая и пр. В полном отчете можно будет получить полную историю собственников с датами перехода и прекращения прав.

Получить отчет на основе выписки можно в течение нескольких часов. Указав адрес или кадастровый номер квартиры на сайте или в приложении Н.Реестр. Оплатить услугу можно любым удобным способом.

Полученный отчет на основании выписки не будет заверен электронной подписью Росреестра. Это значит, что его нельзя отправить в банк, суд или другой государственный орган, который примет его так, будто это бумажный документ с печатью. Отчет о недвижимости предназначен для срочной проверки информации.

Если вы видите ограничения на продажу в выписке (кроме ипотеки), лучше откажитесь от сделки или обратитесь к юристу. Ведь это может привести к тому, что сделку попросту не зарегистрируют или оспорят через несколько лет.

Что делать, если квартира с долгами?

Если продавец честно признался, что не заплатил по счетам. Или вы узнали это в ходе проверки, но не хотите терять эту квартиру. Тогда можно договориться. Но обязательно все действия прописать в договор купли-продажи.

1. Продавец оплачивает сам. Самым верным решением будет – попросить владельца оплатить все долги еще до свершения сделки. Особенно, это касается взносов за капремонт. Можно заключить договор и указать, что обе стороны дождутся друг друга. Продавец не продаст объект третьим лицам, а покупатель не переключится на другие квартиры. Либо предложите собственнику оплатить долги деньгами из аванса. Главное, прописать все в договоре купли-продажи или в договоре аванса.
2. Долги переходят к покупателю. В этом случае, продавец может сделать скидку на сумму, которую покупатель закроет по долгам бывшего владельца. Опять же, все эти действия нужно будет прописывать в договоре купли-продажи.

Важно! Указывать размер скидки нужно не в рамках общей стоимости, а отдельной строкой. Если вдруг сделку оспорят по суду, то так проще будет доказать, что именно покупатель оплачивал коммуналку и ему должны будут возместить расходы за чужие долги.

Если договориться с продавцом никак не удалось, то следует все же отказаться от покупки. Потому что, как уже было написано выше, коммунальные платежи останутся за продавцом. А капитальный ремонт по закону перейдет к покупателю. Тем более, что некоторые жильцы годами не платят за эту услугу и в итоге суммы скапливаются немалые.

Чтобы найти другую квартиру для покупки, заходите на сайт «Акварто», где собраны все объявления с крупнейших площадок. Зарегистрировавшись в личном кабинете, вы можете настроить поиск и включить уведомления. Так вы не упустите выгодный вариант и быстро найдете квартиру мечты.