Новостройка или вторичка – что выбрать?

Выбор между квартирой в новом доме и вторичным жильем не всегда очевиден. Важно знать, как оценивать покупку квартиры в новостройке и во вторичке. Это поможет учесть плюсы и минусы каждого вида недвижимости и принять осознанное решение.

Новостройка или вторичка: что лучше, как выбрать?  

Достоинства первичного жилья

1. Новый район с новыми дорогами.
2. Квартиры с открытой планировкой — можно безо всяких согласований поставить стены там, где вам удобно.
3. Соседи примерно одного возраста и социального положения, их дети — будущие друзья.
4. Новый дом с новыми коммуникациями.
5. При покупке на ранней стадии строительства возможна существенная экономия на цене квартиры.
6. Относительная экологическая чистота по сравнению с центром города.
7. Свобода выбора — на ранних стадиях строительства можно подобрать квартиру под любые требования: этаж, площадь, планировка, ориентация по сторонам света.
8. Юридическая чистота жилья — никаких неприятных сюрпризов в виде вернувшихся из мест заключения старых жильцов.

Недостатки новостройки

1. Придется пожить на стройке, среди кранов и бульдозеров.
2. Множество ремонтов у соседей в течение нескольких лет.
3. Расположение на окраине города — возможно, в будущем это будет очень престижный район, но это не точно.
4. Нет парков и многолетних деревьев. Максимум — газоны с саженцами.
5. Сложно сразу оценить вид из окна. С течением времени он может измениться до неузнаваемости, и не в лучшую сторону.
6. Школы, детские сады и поликлиники находятся, в лучшем случае, в стадии закладки фундамента.
7. Придется долго добираться на работу или искать новую поближе к дому.
8. Сразу сделать хороший ремонт нельзя — новый дом дает усадку, особенно панельный.
9. Дом первые годы будет похож на проходной двор, соседи будут часто меняться.
10. Подключение к коммуникациям может тянуться месяцами, особенно это относится к газу.
11. Многие новостройки не подключаются к газоснабжению для снижения стоимости строительства или по техническим причинам. В дальнейшем стоимость проживания в таком доме выше за счет использования электроплит.
12. Ждать заселения придется от нескольких недель до нескольких лет, если квартира была куплена на ранней стадии строительства.
13. Есть риск потери средств при банкротстве застройщика.

Плюсы вторичного жилья

1. Обжитой район города с парками, магазинами, детскими садами.
2. Транспортная доступность — наличие станций метро, остановок городских маршрутов.
3. Возможность выбрать дом с хорошими соседями в благополучном районе.
4. Заселяться можно сразу после покупки вторички.
5. Обычно не происходит серьезных изменений в окружающей обстановке в течение многих лет.
6. Зарегистрироваться по месту жительства в новом жилье можно сразу после окончания государственной регистрации права собственности.
7. Встроенную мебель предыдущие хозяева обычно не забирают — может пригодиться хотя бы до первого серьезного ремонта и снизить расходы на обустройство.

Минусы вторички

1. Изношенность коммуникаций в квартире, в доме и в районе в целом.
2. Старый дом может нуждаться в капитальном ремонте или подлежать расселению. В результате можно оказаться в новостройке в другом районе.
3. Более высокая цена вторички по сравнению с первичкой.
4. Под красивым натяжным потолком или хорошими обоями могут скрываться трещины, хронические протечки или грибок.
5. Общее старение домов в районе приведет к жизни в трущобах, даже если сам дом в хорошем состоянии. Например, срок службы панельных хрущевок — 50 лет. Если дом окружен подобными строениями, то можно получить очень неприятное соседство.
6. Сделка по приобретению вторички может быть оспорена в силу различных обстоятельств, и далеко не всегда удастся вернуть деньги. Стандартный случай — судебные разбирательства с наследниками одного из предыдущих владельцев квартиры. 

Можно избежать многих проблем еще на этапе выбора квартиры. Искать квартиру на вторичном рынке лучше всего с помощью сервиса «Акварто», где собраны все объявления с крупнейших площадок. Зарегистрировавшись в личном кабинете, вы можете настроить поиск и включить уведомления. Так вы не упустите выгодный вариант и быстро найдете квартиру мечты. 

Как уменьшить риски при покупке вторички

Если вовремя собрать информацию о правах на это жилье, а также узнать историю смены собственников, то это поможет избежать рисков для сделки. Во многом поможет выписка из ЕГРН об объекте недвижимости. Такая справка содержит основные данные о квартире и позволяет еще на берегу выяснить, стоит ли покупать помещение или лучше поискать что-то другое.

Рассмотрим на примерах самые распространенные схемы обмана со стороны продавцов «вторички»:

• Продают совсем другую квартиру или несуществующую

Покупатель смотрит свое будущее жилье, ему все нравится, подписывает договор и отдает часть денег. Но вот незадача – в договоре прописан совсем другой адрес или номер дома/квартиры.

Как подстраховаться. Заказать отчет на оснвое выписки из ЕГРН и сравнить указанный в ней адрес с тем, что прописан в договоре. Не помешает убедиться также в соответствии площадей и кадастрового номера объекта. 

• Продают квартиру, которая имеет обременения

Некоторые продавцы умалчивают, что жилье, например, до сих пор в ипотеке или арестовано за долги. Покупатель, не зная об этом, подписывает договор и передает продавцу часть денег. Однако в Росреестре такую сделку не зарегистрируют – нужно от банка разрешение на продажу или дождаться, пока снимут арест. В итоге покупатель может ждать годами, когда же продавец отдаст внесенный залог.

Как подстраховаться. Найти в выписке из ЕГРН на квартиру раздел, где указано наличие (или отсутствие) обременений, арестов и других ограничений. Там прописано, кто и когда наложил эти ограничения, когда истекает их срок.  

• У квартиры часто менялись собственники за короткое время

Проводя квартиру через цепочку сделок, мошенники создают видимость легальной недвижимости, тем самым заметают следы. Но однажды может объявиться настоящий владелец помещения и через суд вернет его себе. А покупатель останется ни с чем. Либо потратит кучу времени на то, чтобы получить обратно потраченные на покупку деньги.

Как подстраховаться. Обратить внимание в выписке ЕГРН на историю сделок. Если за последние три года было несколько переходов права собственности, значит, что-то тут нечисто.

Если вам нужно получить отчет на основе выписки из ЕГРН быстро и без хлопот, воспользуйтесь сервисом Н.Реестр. База содержит актуальные сведения из Росреестра, которые можно получить не выходя из дома. Для этого стоит знать только адрес объекта недвижимости или его кадастровый номер. На сайте работает техподдержка, которая ответит на все вопросы по бесплатному телефону или прямо в чате. Свежий отчет придет на вашу электронную почту.

Внимание! В отчетах, сформированных с 1 марта 2023 года, ФИО собственников объектов недвижимости заменены на фразу «физическое лицо». Это связано с вступлением в силу нового закона, который запрещает Росреестру выдавать ФИО собственников. 

Эта услуга платная. Для уточнения информации по техническим характеристикам квартиры, ее адреса можно получить отчет бесплатно. Правда, будет сокращенный вариант, без подробностей. Просто зайдите на главную страницу сайта Н.Реестр и введите в строку поиска кадастровый номер объекта или его точный адрес. 

Вторичка или новостройка? Универсальные рекомендации для выбора

В любом случае, решая, что лучше – новостройка или вторичка, – отталкивайтесь от следующих параметров:

• Бюджет проекта (квартира-вторичка будет дешевле).
• Сроки заезда (сэкономить можно, приобретая квартиру на начальных стадиях строительства, однако, в таком случае до заезда придется ждать несколько лет).
• Количество человек, проживающих в квартире (больше членов семьи – больше площадь).
• Готовность или нежелание вкладываться в ремонт.
• Наличие или отсутствие необходимости в наличии развитой инфраструктуры вокруг (садиков, школ и т.п.).  

Выбирая между вторичкой или новостройкой рассмотрите оба варианта недвижимости в понравившемся районе, выпишите плюсы и минусы каждого объекта и принимайте взвешенное решение!