Как купить квартиру по переуступке в ипотеку

Один из способов купить квартиру в новостройке по сниженной цене – заключить сделку на этапе строительства. Вы можете оформить ипотеку, как дольщик, но часто бывает так, что хорошие квартиры раскуплены уже во время закладки фундамента. В этом случае есть возможность оформить договор переуступки прав на квартиру. Покупка квартиры по переуступке прав в ипотеку также доступна и большинство банков одобряют данную услугу.

Что такое договор переуступки прав на квартиру и как заключить ипотеку с его участием, читайте в нашем материале.

Что значит переуступка при покупке квартиры?

Когда объект еще не закончен, с застройщиком подписывают договор участия в долевом строительстве, иначе ДДУ. Покупатель может продать право владения квартирой до сдачи объекта. В этом случае процедура передачи прав называется переуступка или цессия. Переуступку прав на квартиру осуществляют в период с момента подписания ДДУ до подписания актов передачи недвижимости. По сути основной ДДУ продолжает действовать. Меняется только один участник.

По сути договор по переуступке квартиры почти ничем не отличается от договора дольщика или купли-продажи. Документ на цессию также регистрируется в Росреестре. Его не обязательно согласовывать с застройщиком, если этого не прописано в ДДУ, но уведомить о новом собственнике стоит после передачи прав.

Квартира по переуступке в ипотеку: особенности

При оформлении договора переуступки прав на квартиру важно обращать внимание на следующее:

1. Информация о застройщике. Вы приобретаете право на объект, который еще не завершен. Если застройщик недобросовестный, то в дальнейшем стройка может быть заморожена и получить квартиру или вернуть деньги будет сложно.
2. Данные о продавце квартиры. Право собственности, подлинность документов, банкротство, наличие долгов, кредитную историю, судебные разбирательства. В общем, по полному списку, как если бы вы проверяли продавца «вторичного жилья».
3. Права и обязанности продавца по договору долевого строительства. Право на квартиру получают только те собственники, которые внесли полную оплату. Это обязательное требование. Запросите подтверждение полной оплаты. Это может быть платежка из банка или документ о получении денег от застройщика. Обратите внимание, что если оплата внесена частично или ее вообще нет, то платить придется вам. Также проверьте все условия ДДУ, чтобы в дальнейшем не возникло лишних проблем и неудобств. Если при составлении договора был использован эскроу-счет, то информацию о собственнике должны обязательно поменять в банке.
4. Уведомление застройщика. Это опять смотрим по ДДУ. Если такой пункт прописан, то необходимо согласовать нового дольщика с застройщиком. Если нет, то просто отправьте уведомление.
5. Погашение ипотеки продавца. В случае, когда продавец приобрел право на квартиру в ипотеку, он должен рассчитаться с банком до продажи собственности. Если денег у продавца нет, вы вносите авансовую выплату, с помощью которой он сможет погасить долг по ипотеке. Не забудьте заключить договор, в котором будут прописаны все обязательства, расчеты и выплаты. Если банк одобрил сделку, то вы не только получаете договор дольщика, но и ипотеку предыдущего собственника.
6. Отказ банка в ипотеке. Если вы решили взять квартиру по переуступке в ипотеку, есть вероятность получить отказ от банка, потому что банк не занимается цессиями. Либо вы вызываете сомнения, как клиент. Тогда в зависимости от ситуации можно договориться на иные условия, выбрать другой банк или же обратить внимание на свою репутацию.

Как происходит покупка квартиры по переуступке в ипотеку?

Покупка квартиры по переуступке прав в ипотеку почти ничем не отличается от покупки квартиры в ипотеку в строящемся доме.

Как действуем?

• Находим подходящую квартиру по переуступке. Искать недвижимость лучше всего с помощью сервиса «Акварто», где собраны все объявления с крупнейших площадок. Зарегистрировавшись в личном кабинете, вы можете настроить поиск и включить уведомления. Так вы не упустите выгодный вариант и быстро найдете идеальную для себя квартиру. 
• Проверяем продавца квартиры и самого застройщика. Напомним, что продавец обязательно должен заключить договор долевого участия и оплатить жилье. Чтобы убедиться, что продавец чист на руку и с квартирой все в порядке, закажите выписку из ЕГРН на объект долевого строительства. Заодно попросите у продавца справку, подтверждающую оплату недвижимости.

По застройщику проверьте все платежки, разрешение на стройку, проектную декларацию и документы по аренде земли. Еще рекомендуем посмотреть отзывы.

• Выбираем банк и ипотечные условия, подаем заявку. Рекомендуем выбирать тот банк, в котором есть аккредитация объекта строительства. Так будет проще и быстрее, так как банк уже выполнил проверку застройщика.
• Ждем одобрения и уведомляем застройщика.
• Составляем договор уступки прав требования на квартиру. В нем указываем характеристики объекта из ДДУ, права и обязанности обеих сторон, стоимость, порядок оплаты. Лучше всего составить договор переуступки прав на квартиру у нотариуса. Так вы будете уверены в том, что ничего не упустили.
• Подписываем документацию по ипотеке и договор уступки. Можно также оформить страхование жизни, чтобы защитить родственников от долговых обязательств.
• Подаем документы на регистрацию в Росреестр или МФЦ.
• Оформляем налоговый вычет.

Когда дом сдадут в эксплуатацию, вы можете заказать отчет о недвижимости из Н.Реестра, чтобы убедиться, что квартира действительно числится за вами по такому-то договору, что на нее наложено обременение по ипотеке и т.д. Получить документ можно в кратчайшие сроки по адресу объекта или его кадастровому номеру. Срок предоставления отчета – от 30 минут.

Внимание! В отчетах, сформированных с 1 марта 2023 года, ФИО собственников объектов недвижимости заменены на фразу «физическое лицо». Это связано с вступлением в силу нового закона, который запрещает Росреестру выдавать ФИО собственников. 

Подробную пошаговую инструкцию о покупке квартиры в ипотеку в новостройках читайте в отдельном материале.

Вы также можете оформить ипотеку, используя материнский капитал. Но деньги от Пенсионного фонда поступят вам только через один или полтора месяца. Не каждый продавец согласится на такое. Еще есть вариант оформления ипотеки через другие госпрограммы. 

Основные документы для покупки квартиры по переуступке в ипотеку:

• паспорт;
• платежка по оплате права на квартиру от продавца;
• первичный ДДУ, прошедший регистрацию в Росреестре;

Примерно так выглядит первая страница договора долевого участия

• договор цессии;

Пример договора цессии

Скачать образец договора переуступки прав на квартиру можно здесь.

• документ, разрешающий строительство объекта;
• согласование застройщиком нового дольщика (если необходимо);
• согласие банка (если недвижимость в залоге по ипотеке);
• одобрение мужа или жены продавца (если заключен брак).

Могут понадобиться и другие бумаги. Обязательно уточните этот вопрос в банке, в котором берете ипотеку.

В целом, покупка квартиры по переуступке в ипотеку, как и любые другие сделки с недвижимостью, имеет свои нюансы. Однако правильная подготовка к сделке избавит вас от возможных неприятностей. И тогда покупка недвижимости пройдет без лишних трудностей.