Как купить квартиру на вторичном рынке без посредников

Покупка квартиры, да еще и без помощи риэлторов – всегда риск. Особенно если речь идет о «вторичке», когда жилье уже несколько раз меняло владельцев. У такой квартиры может оказаться множество подводных камней, от «скрытых» жильцов до ущемления интересов детей или супругов. Зато покупая самостоятельно квадратные метры, можно сэкономить несколько десятков тысяч рублей, а они не помешают будущему новоселу. 

Шаг 1. Убедитесь, что владелец жилья реальный 

Один из рисков при покупке квартиры – нарваться на мошенников. Они используют подставных людей, выдающих себя за хозяев, а в итоге уже после передачи денег вдруг объявляются настоящие владельцы. Можно потерять и квартиру, и деньги. 

Чтобы обезопасить себя, сверьте информацию в паспорте продавца с данными документов права собственности. Это может быть договор купли-продажи, мены, дарения, ДДУ. Не помешает также проверить паспорт на подлинность. 

Шаг 2. Проверьте историю квартиры 

Сделать это можно, изучив выписку из ЕГРН на жилье. Понадобятся две справки: об объекте недвижимости и о переходе прав на недвижимость. 

Выписка об объекте недвижимости

Он расскажет, кто в реальности считается хозяином квартиры, сколько у нее собственников. Такая справка позволяет учесть интересы всех владельцев, чтобы потом не встречаться с ними в суде. Продавец может говорить, что он единственный хозяин, а на деле у квартиры еще несколько дольщиков, которые должны либо дать согласие на продажу, либо отказаться от нее. 

Внимание! В отчетах, сформированных с 1 марта 2023 года, ФИО собственников объектов недвижимости заменены на фразу «физическое лицо». Это связано с вступлением в силу нового закона, который запрещает Росреестру выдавать ФИО собственников. 

Кроме того, выписка об объекте недвижимости покажет, есть ли какие-то ограничения, обременения у квартиры. Например, она может быть в ипотеке, тогда по закону принадлежит банку. В этом случае от финансовой структуры нужно разрешение на продажу. 

В этой выписке указаны все технические характеристики квартиры или дома, которые вы собираетесь купить. Стоит взять его с собой на просмотр жилья и сравнить реальные параметры с тем, что указано в документе. 

Посмотреть пример отчета на основе выписки

Искать квартиру лучше всего с помощью сервиса «Акварто», где собраны все объявления с крупнейших площадок. Зарегистрировавшись в личном кабинете, вы можете настроить поиск и включить уведомления. Так вы не упустите выгодный вариант и быстро найдете идеальную для себя квартиру. 

Выписка о переходе прав на недвижимость

Выписку рекомендуют заказывать, если продавец владеет недвижимостью менее 5 лет. За это время истекает срок исковой давности, а, значит, если и появятся законные претенденты на квадратные метры, то судиться уже не смогут.  

Из выписки вы узнаете, сколько раз жилье продавалось и кто конкретно сейчас им владеет. Вас должно насторожить, если хозяева часто менялись: схему перепродажи любят использовать мошенники.  

Выписки из ЕГРН не входят в обязательный пакет документов для сделки купли-продажи. Заказать документ стоит для собственного успокоения, и именно покупателю это нужно. Продавцу такая справка ни к чему. 

Посмотреть пример отчета на основе выписки

Шаг 3. Запросите справки о коммунальных долгах

Долги по услугам ЖКХ нередко переходят к новому хозяину жилья. Чтобы не оплачивать чужие счета, попросите продавца предоставить справку из управляющей компании о том, что задолженностей по коммуналке у него нет. 

Шаг 4. Проверьте, использовал ли продавец в покупке жилья маткапитал 

По закону всем детям должны быть выделены доли в квартире, если ее покупали на средства материнского капитала. Но такая информация может быть не отражена в документах. Поможет проверить этот факт справка из Социального (бывшего Пенсионного) фонда. Ее предоставляет продавец. 

Шаг 5. Подготовьте основные документы 

К основным документам относятся: 

• Предварительный договор или соглашение о задатке.
• Акт приема-передачи недвижимости.
• Расписка о получении денег.
• Основной договор купли-продажи.

Последний документ самый важный. Скачать договор можно в интернете, а затем переделать его под себя. Необходимо учесть в нем все детали и отразить все договоренности, вплоть до того, когда именно продавец передаст вам ключи. 

Шаг 6. Застрахуйте ипотеку 

Если вы собираетесь покупать квартиру с помощью заемных средств, то не обойтись без страховании ипотеки. Это обязательное требование банков. Без полиса страхования деньги просто не дадут. 

Ипотечное страхование дает гарантию банку, что деньги ему в любом случае вернут, если вдруг что-то случится – квартира сгорит, дом серьезно пострадает от потопа, заемщик заболеет или станет инвалидом, поэтому не сможет выплачивать долг. Тогда ипотечные выплаты на себя берет страховщик. 

Вы не имеете права отказаться от ипотечного страхования, но можете сами выбрать страховую компанию и более выгодную программу. Сделать это можно через сервис ЕГРН.Реестр Страхование ипотеки.

Здесь собраны страховые компании, аккредитованные в самых популярных банках. Посмотрите их предложения, сравните и рассчитайте на калькуляторе стоимость полиса. Можно сразу же купить страховку. Все это займет не более 10 минут. Не нужно никуда идти и оплачивать услуги посредников.

После оплаты готовый страховой полис придет на вашу электронную почту. Останется его отнести в банк для оформления ипотеки. 

Шаг 7. Застрахуйте недвижимость 

Чаще всего квартира – самая дорогая покупка в жизни. На нее зарабатывают и копят годами. Чтобы ваши труды были не напрасными, сразу после сделки купли-продажи застрахуйте квартиру от возможных рисков – затопления, пожаров, взрывов и т.д. В этом вам поможет ресурс ЕГРН.Реестр Страхование недвижимости.

На сервисе собраны более десятка крупных страховых компаний России. Вам не придется звонить в каждую из них или куда-то ехать. Не выходя из дома либо своего офиса, вы рассчитаете стоимость страхового полиса, сравните цены, условия и сможете выбрать самый выгодный вариант. Страховку оформляют в течение 10 минут.