Закладная по ипотеке на квартиру

При оформлении ипотеки на квартиру многие банки выставляют условие: или отдаешь в залог какую-то недвижимость, или не получаешь кредит. То есть требуют оформить закладную. Этот документ становится для финансовой организации той самой мягкой «соломкой», которая гарантирует возврат денег в любом случае. 

Разбираемся, что такое закладная при ипотеке, как ее оформить, а после выплаты денег банку аннулировать.

Что такое закладная на квартиру?

Закладная – это вид ценной бумаги, гарантирующий банку возврат крупной суммы, которую он дал заемщику для покупки недвижимости. Этот документ очень выгоден финансовой структуре. Заемщику же без разницы, как брать кредит: с закладной или без. Если он добросовестный плательщик, то никаких рисков не будет нести.

Банки же, предоставляя ипотеку, рискуют не получить свои деньги обратно. Пока заемщик выплачивает кредит, может случиться всякое: он лишится работы, потеряет трудоспособность, умрет. В общем, платить будет нечем или некому. Кредитный договор – это, по сути, пустые обещания возврата денег. Если что-то произойдет, он не решит проблему.

Закладная при ипотеке – другое дело. Она дает банку право продать недвижимость, тем самым вернув себе деньги. Или можно частично продать ипотечные обязательства заемщика другому банку. Не нужно будет даже собирать документы, подтверждать свое право на продажу – закладная отменяет все хлопоты.  

Интересно, что закон не обязывает оформлять закладную. Однако многие банки подстраховываются и попросту отказывают в кредите, если заемщик не хочет закладывать ни покупаемое жилье, ни уже имеющееся. Лишь крупные финансовые организации позволяют себе выдавать кредиты без этого документа. 

В залог банку можно отдать такую недвижимость:

• покупаемую квартиру;
• любое жилье в собственности;
• коммерческое помещение;
• земельный участок, где можно построить дом или дачу;
• нежилые помещения;
• хозяйственные постройки.

При этом ипотеку может брать один человек, а закладывать свое имущество – другой. Например, вы хотите купить первую в жизни квартиру, но пока отдать под залог нечего. В этом случае подойдет квартира родителей. На банковском языке вы будете выступать должником, а родители залогодателями.

Как только закладная оформлена и зарегистрирована, а ипотека выдана, владелец квартиры не имеет права без согласования с банком ей распоряжаться. Не получится квадратные метры ни продать, ни обменять, ни подарить. Росреестр этого не позволит. Дело в том, что на залоговую недвижимость накладываются обременения, что отражается в документах. Если посмотреть выписку из ЕГРН на такую квартиру, то в строке «Сведения об ограничениях, обременения прав» будет значиться: в силу закона. 

Как выглядит закладная: образец

Внешний вид закладной у каждого банка свой. Размер, шрифт и даже цвет бумаги могут разниться. А вот содержание одинаковое, потому что есть особые требования для заполнения этого документа.

Вот как обычно выглядит закладная по своему наполнению:

• В шапке документа стоит наименование документа и его номер;
• ФИО покупателя квартиры, паспортные данные, дата рождения; 
• Сведения о финансовой структуре, для которой предназначена закладная по ипотеке: название банка, его юридический адрес, реквизиты, лицензия и т.д.; 
• Полная информация о покупаемой квартире или доме, включая точный адрес и кадастровый номер. Указывают даже стоимость, которую установил оценщик. Также в эту строчку вносят данные о праве собственности, зарегистрированном в Росреестре;
• Обременения в пользу третьих лиц, если они имеются;
• Дата заключения договора об ипотеке. Прописывают, на каких условиях выдан кредит, и когда именно его нужно погасить; 
• Подписи участников. 

Прежде чем ставить подпись, стоит перепроверить всю информацию в закладной по ипотеке. Особое внимание обратите на условия погашения кредита – они должны быть одинаковыми в закладной и в договоре займа. Если разные, то в случае проблем будут учтены условия закладной. 

Пример закладной в банке (бланк):

Скачать образец закладной можно здесь.

Изменять документ в будущем можно, но, разумеется, с согласия банка. Это может потребоваться, если изменился ипотечный договор, например. Необходимо прийти в банк и оформить соглашение об изменениях. Соглашение отнести в Росреестр.

Как получить закладную: пошаговая инструкция

Регистрация закладной происходит двумя способами:

• Лично в банке;
• Дистанционно. Тогда вы получите электронный вариант документа. Этот способ имеет свои плюсы и минусы. Плюс: не нужно никуда ходить, понадобится только компьютер или смартфон. К тому же закладная в электронном виде никогда не потеряется, как бумажная версия. Бумагой никто другой кроме вас и банка не сможет воспользоваться, потому что сервисы, где она хранится, имеют хорошую защиту, а за всеми действиями с документом следит Росреестр. Минус: необходимо получить электронную подпись в специальном центре, а она стоит около 1 тысячи рублей и выдается всего на год. 

Оформление закладной по ипотеке происходит одновременно с подписанием ипотечного договора. Все документы заполняет специалист банка. Вам предстоит просто сдать бумаги, а затем прийти на подпись готовых договоров или поставить электронную подпись в режиме онлайн.

Задача: как оформить закладную по ипотеке – решается в несколько шагов: 

Шаг 1. Обратиться в банк с пакетом документов. 

Шаг 2. Оплатить госпошлину за регистрацию прав на ипотечную квартиру.

Закладную и право собственности на покупаемое в ипотеку жилье в Росреестре регистрируют одновременно. Это платная услуга. Чтобы не терять время и сделать все за один раз, лучше оплатить государственную пошлину сразу же в банке, банкомате или же в самом отделении Росреестра. Для физических лиц ее стоимость составляет 2 тысячи рублей.

Бесплатно зарегистрировать закладную можно лишь в одном случае: если под залог банку отдаете не ипотечную квартиру, а уже имеющееся жилье.

Шаг 3. Отдать документы на регистрацию закладной и прав собственности на квартиру.

Заранее уточните, какие документы нужно принести в Росреестр. Пакет бумаг для регистрации закладной зависит от того, какую именно недвижимость собираетесь заложить, где она находится и на участке с каким назначением построена.

Чаще всего в перечень документов входят:

• Паспорт и/или свидетельства о рождении. Паспорт предоставляют все, кто имеет или будет иметь права на квартиру. К примеру, муж и жена, родственники, люди, не имеющие родственных отношений, но которые являются собственниками одной и той же квартиры. Документ, удостоверяющий личность, также понадобится от продавца жилья, если речь идет о вторичном рынке. Но если квартиру покупаете в новостройке, то в Росреестре должны появиться документы строительной компании. Застройщик их предоставит сам. Свидетельство о рождении прикладываются к документам, если владеть частью квартиры либо всем жильем будет несовершеннолетний. 
• Права на квартиру. Тип документа зависит от того, где покупается квартира: на вторичном или первичном рынке. Если в новостройке, то нужно принести в Росреестр акт приемки-передачи. А если на «вторичке», то договор купли-продажи.
• Квитанция об оплате госпошлины.

Все документы должны быть в оригинале, без повреждений и правок. Иначе регистрация может не состояться. Росреестр попросту их не примет.

Регистрацией закладной и прав собственности хоть и занимается Росреестр, но не обязательно относить документы в отделение, где всегда очереди. Можно упростить себе задачу и прийти в любой ближайший МФЦ. Сотрудники центра все объяснят, подскажут, каких бумаг не хватает, и сами же отправят документы в Росреестр. В этом случае есть только один минус – ожидание. Если сдать документы напрямую в Росреестре, то регистрация состоится быстрее, чем через МФЦ.

В любом случае вам должны дать расписку в двух экземплярах. В ней сказано, какие вы сдали документы, и когда будет выдано свидетельство. Одну расписку нужно отнести в банк.

Шаг 4. Дождаться регистрации закладной по ипотеке.

Судя по практике, регистрация занимает от 2 до 7 рабочих дней.  Если процедура задерживается, можно позвонить и уточнить сроки по телефону, который указан в расписке.

Документы для оформления закладной на квартиру

Для того, чтобы оформить закладную по ипотеке, в банке ждут следующие документы:

• Паспорт. Документ должен предоставить тот, кто берет на себя ипотеку. Заранее позаботьтесь о прописке в том городе, где берете кредит. Банкам этот пункт важен, иначе могут отказать.
• Документ, подтверждающий права собственности. Им может стать выписка из ЕГРН на квартиру, которую вы собираетесь купить. Выписку из ЕГРН заказывают в Росреестре через МФЦ. Услуга платная. Чтобы не терять время на поход в центры и недельное ожидание готовой справки, воспользуйтесь сайтом Росреестра или Госуслугами.  

Регистрация закладной по ипотеке, кроме паспорта и выписки из ЕГРН, требует еще несколько документов: 

• Документ, показывающий на каком основании возникло право собственности на квартиру, – договор купли-продажи, дарственная и т.д.;
• Заключение оценщика. Как мы уже говорили выше, банки требуют независимый отчет об оценке рыночной стоимости квадратных метров. Часть банков идут на встречу клиентам и сами заказывают такой документ. Но все же в большинстве случаев нанимать оценщика приходится самостоятельно. Здесь расходы будут в пределах 2-3 тысяч рублей;
• Страховка квартиры, которую вы заложите в банке. Она становится гарантом того, что банк все равно получит назад свои деньги, даже если с квартирой что-то случится. Например, если ипотечное жилье сгорит, то страховая компания выплатит банку оставшуюся сумму от ипотечной задолженности;
• Справка 2-НДФЛ. Нужна, чтобы убедить банк в своей платежеспособности. 

Это обязательный перечень документов, но каждый банк предъявляет свои требования к их количеству. Пакет бумаг вполне может увеличиться. Какие именно нужны документы, можно узнать, позвонив в финансовую организацию или зайти на ее сайт. Обычно банки публикую списки необходимых справок, отчетов и выписок.

Оформление закладной по ипотеке не занимает много времени. Специалист банка заполняет все нужные бумаги буквально в течение получаса. Вам предстоит сверить правильность всех данных, подписать закладную и отправить на регистрацию.

Где хранится закладная по ипотеке

Закладную необходимо хранить до момента погашения ипотеки. Если не будет этой бумаги, то могут возникнуть трудности со снятием обременения на квартиру. Оригинал бумажной закладной всегда находится на хранении у залогодержателя, то есть банка. Заемщику выдают только дубликат. Но и его стоит беречь, как важный документ. Бывают случаи, что банки теряют оригинал, портят, тогда копия становится основанием для снятия обременения.

Если же вы потеряли дубликат, то обратитесь в банк. Он должен сделать копию на основе оригинала. Главное, новый документ внимательно перечитать, сверить его содержание с оригинальной закладной.

Иногда банки отказывают в выдаче дубликата. В этом случае можно:

• написать жалобу в этот банк;
• написать жалобу в Центробанк;
• обратиться в суд.

Что делать, если банк не отдает закладную

После того, как ипотечный долг погашен, закладную аннулируют и, если она в бумажном виде, возвращают покупателю квартиры.

Аннулируют закладную двумя способами:

• Банк самостоятельно оповещает Росреестр о том, что ипотека погашена. Из документов в ЕГРН исчезает пометка об обременениях.
• Заемщик идет в банк, пишет заявление на получение закладной на квартиру и забирает ее. Именно заявление – основание для того, чтобы найти этот документ среди множества таких же. В выданной закладной ставят отметку о погашении ипотеки. Затем ее нужно отнести в МФЦ, который направит информацию в Росреестр. Сама же бумага останется на руках у бывшего ипотечного заемщика – так сказать, на память. 

Электронную закладную Росреестр гасит автоматически сам.

Однако случается, если банк по каким-то причинам не отдает оригинал закладной или не ставит отметку о погашении ипотеки в электронном варианте документа. Хотя все сроки уже вышли (дата выдачи закладной прописана в договоре). В этом случае стоит составить жалобу на имя руководителя банка. Если и такой шаг не помог, то необходимо обратиться в суд.

Проверить, аннулирован ли залог, можно несколькими способами:

• На официальном сайте Росреестра. В строке поиска ввести адрес или кадастровый номер недвижимости.
• На сайте Госуслуг. Зайти в раздел «Мои объекты».
• Заказать отчет на основе выписки в Н.Реестре. Если не будет проблем с сервисом, документ придет на электронную почту в течение получаса. Для оформления отчета о недвижимости потребуется лишь кадастровый номер или адрес объекта.

Внимание! В отчетах, сформированных с 1 марта 2023 года, ФИО собственников объектов недвижимости заменены на фразу «физическое лицо». Это связано с вступлением в силу нового закона, который запрещает Росреестру выдавать ФИО собственников. 

В выписке из ЕГРН или отчете ищите строчку «Сведения об ограничениях, обременения прав». Если напротив стоит прочерк, значит, закладная аннулирована.