Технический план дома: как его получить и зачем он нужен

Технический план представляет своего рода полный паспорт объекта недвижимости. В нем подробно описаны все детали и особенности дома, здания или сооружения. Без этого документа иногда невозможно совершить сделку купли-продажи либо поставить на учет дом, недострой, зарегистрировать квартиру в только что построенной многоэтажке. Поговорим о том, для чего создают техплан, как он должен выглядеть, где и у кого его получить и сколько он стоит.   

Что такое технический план 

Технический план – это пакет документов, в котором собраны все характеристики объекта недвижимости: количество помещений или комнат, площадь, описание места, где стоит дом, удаленность строения от соседних построек, кадастровый номер. Все эти сведения соответствуют требованиям Росреестра, чтобы можно было внести объект или какие-то изменения в базу ЕГРН.  

Существует строгое требование к техническому плану: он состоит из двух частей – текстовой и графической. 

• Текстовая часть описывает измерения и расчеты, место расположения, техническую информацию. Здесь же есть заключение специалиста, который создавал техплан. 
• Графическая часть показывает, как стоит дом на участке, указаны его координаты точек, контуры, геометрия, поэтажный план. 

Форма документа всегда одна и та же, но содержание разное. Наполнение зависит от того, какой именно объект нужно обследовать, от его характеристик и параметров. Образец технического плана любого здания или помещения можно скачать в интернете и изучить, что в него внес специалист. 

Техплан вправе получить только владелец недвижимости. Никому другому его не изготовят.    

Скачать образец технического плана

На какие объекты готовят технический план

Объектами недвижимости считаются самые разные здания и сооружения, начиная от дачного дома и заканчивая гаражом и даже водопроводом. Для каждого нужно получить технический план. 

Вот полный список объектов, которые должны иметь свой техплан: 

• Частный дом, дача, многоквартирный дом. Для них создают схемы. Технический план делают для новостроек, чтобы официально их ввести в эксплуатацию.  
• Незавершенная стройка. Случается, что недостроенный дом нужно продать. Для этого сначала его ставят на учет и делают технический план.
• Квартира. Техплан получают для регистрации только что построенной квартиры либо перепланировки. 
• Гараж. Технический план оформляют для капитальных гаражей, то есть тех, которые имеют фундаменты. 
• Водопровод, канализация, газопровод, скважины воды. Новые газо- и водопроводы, как и канализацию сначала тоже ставят на учет, но прежде делают технический план. Чтобы пользоваться скважиной, нужно получить лицензию, а для этого требуют техплан. 
• Место для автомобиля в паркинге. Техплан входит в перечень документов для регистрации парковки в ЕГРН. 

Зачем и когда нужен технический план?

Технический план обязательно требуют в отделении Росреестра, если дом, участок, недострой нужно поставить на учет в ЕГРН и стать законным владельцем этой недвижимости. 

Без него, например, не получится сдать в аренду или продать незавершенный объект строительства. Невозможно совершать сделки и с не поставленными на учет квартирами и домами, ведь их как бы не существует. Технический план необходим, если хочется сделать в квартире перепланировку. Но это далеко не полный перечень ситуаций, когда может понадобиться документ.

Без техплана не обойтись также: 

• При любых сделках с недвижимостью, а не только при купле-продаже. Технический план нужен для оформления наследства и договора дарения. 
• При разделе квартиры, дома или участка между владельцами долей. 
• Если надо поставить на учет незаконно построенное здание, узаконить перепланировку. 
• В суде, когда владельцы решают имущественные споры. 
• Для корректировки данных в базе о недвижимости. Бывает так, что в реестре допущены ошибки – в документах указаны одни детали квартиры, а на деле у нее совсем другие параметры. Чтобы их исправить, специалист должен сделать новый технический план.  
• Для ввода здания в эксплуатацию. Новый дом регистируют в Росреестре, и он появляется на карте. 
• Чтобы вычислить цену недвижимости. Рыночная стоимость квартиры, дома или участка зависит, в том числе, и от кадастровой оценки. Документ об оценке обязательно требуют банки, когда нужно купить жилье в ипотеку. К тому же кадастровая стоимость помогает понять, какой налог придется платить каждый год за недвижимое имущество. 
• Чтобы дом получил адрес, а его владелец – прописку. Если нет технического плана, то и почтовый адрес не дадут. 

Какие документы требуются для подготовки технического плана в 2025 году

Количество документов зависит от типа объекта недвижимости, на который нужно сделать техплан. Их копии потом войдут в пакет бумаг технического плана. 

Для частного дома

Частные дома строят на участках, разрешенных для ИЖС и ЛПХ. Для оформления техплана нужны: 

• паспорт; 
• права на земельный участок и дом;
• проект дома;
• разрешение на строительство. Если его нет, то сначала нужно отправить уведомление о то, что вы собрались что-то строить на участке;
• уведомление о соответствии, если дом в процессе возведения или в нем нужно сделать реконструкцию. Это уведомление выдают госорганы – оно заменяет разрешение на строительство;
• выписка из Единого государственного реестра недвижимости;
• если у дома уже имеется адрес, то необходима справка о его присвоении. 

Для дачи 

Дачные домики по закону располагаются на землях СНТ. Чтобы сделать на дачу технический план, понадобятся: 

• паспорт;
• выписка из ЕГРН на землю и дачу, если она уже есть;
• документы о правах собственности;
• в случае перепланировки или перестройки домика обязательно прикладывают уведомление о том, что планируется переделка, и что все изменения одобрены госорганами. 

Для квартиры

Чаще всего технический план заказывают, когда покупают новую квартиру у застройщика. Для этого стоит запастись такими документами: 

• документ участия в долевом строительстве и ЖСК;
• права на жилое помещение; 
• разрешение на ввод в эксплуатацию дома (его дает строительная компания);
• акт приема-передачи квартиры;
• план этажей многоэтажного дома. 

Если техплан нужен, чтобы сделать в квартире перепланировку, то необходимы следующие бумаги: 

• права на жилое помещение; 
• выписка из ЕГРН;
• план этажей многоэтажного дома;
• проект реконструкции квартиры, который должен быть согласован в государственных органах. 

Для склада, цеха, коммунального, спортивного объектов

Для технического плана такой недвижимости просят предоставить: 

• паспорт;
• документы на землю или само здание;
• технический паспорт;
• проект здания;
• разрешение на стройку;
• свидетельство о присвоении адреса, если он уже есть. 

Для гаража и машиноместа 

Гаражом считается помещение для автомобиля, которое стоит отдельно или входит в состав гаражного кооператива. К ним свои требования по документам: 

• паспорт;
• точный адрес гаража, если он уже известен;
• права на участок и на сам гараж;
• в случае планов на строительство капитального гаража – уведомление о соответствии.

Машиноместо – это не отдельная недвижимость, а лишь часть парковки или паркинга. Если речь идет о паркинге, то обязательное условие – он должен стоять на кадастровом учете, как самостоятельный объект. Для оформления техпалан на машиноместо просят: 

• паспорт;
• СНИЛС; 
• договор долевого участия и акт приема-передачи, если место куплено в новостройке. 

Для недостроя 

• бумаги, подтверждающие права на землю, где начато строительство;
• разрешение на строительство. Если речь идет о недостроенном частном доме на земле ИЖС или ЛПХ, то предоставить уведомление о соответствии; 
• проектная документация;
• заключение специалиста о том, что в объекте соблюдены все требования, прописанные в проектных документах;
• уведомление о присвоении адреса. 

Для многоквартирной новостройки

Технический план на многоэтажный дом с обилием квартир выдают застройщику, чтобы он смог ввести задние в эксплуатацию. Предоставляют следующие бумаги: 

• проектные документы;
• права на многоквартирный дом и участок под ним;
• разрешение на ввод в эксплуатацию;
• документы, которые доказывают, что застройщик при возведении дома учел все строительные нормы. 

Для нежилого помещения 

Это особый тип недвижимости, в которой нет условий для проживания. Для получение технического плана на такие объекты пакет документов формируют из: 

• справки о праве собственности;
• поэтажного плана;
• проекта застройки (в случае, если задумана перепланировка или реконструкция). 

Одним из обязательных документов, который нужен для оформления технического плана на некоторые типы недвижимости, является выписка из ЕГРН. Именно она подтверждает право собственности на здание, квартиру или землю. Заказать эту бумажку можно, не выходя из дома. Например, на Госуслугах или сайте Росреестра. Также быстро получить отчет о недвижимости можно в Н.Реестре.

Внимание! В отчетах, сформированных с 1 марта 2023 года, ФИО собственников объектов недвижимости заменены на фразу «физическое лицо». Это связано с вступлением в силу нового закона, который запрещает Росреестру выдавать ФИО собственников. 

Просто заходите на главную страницу сайта Н.Реестр. В строке поиска укажите адрес объекта или его кадастровый номер. Закажите отчет. Система формирует его на основе официальных баз данных Росреестра. Готовый отчет об объекте придет на электронную почту уже спустя несколько минут или чуть дольше при большой загрузке.

Для удобства пользователей у сервиса Н.Реестр есть приложения для iPhone и Android. Заказывать отчет в них точно так же, как и на сайте. 

Кто делает техплан и как его получить

Подготовкой технического плана объекта занимаются кадастровые инженеры. Именно они не только создают техпланы, но и отвечают за достоверность информации в документах. Именная печать – как подтверждение этой ответственности. 

Кадастрового инженера можно найти самостоятельно или же обратиться в кадастровое бюро. 

• Как найти самостоятельно. Кадастровый инженер должен иметь аттестат и личную ЭЦП. Желательно, чтобы специалист оказался с большим опытом непрерывной работы, а результаты его трудов содержали как можно меньше ошибок, иначе есть риск потратить много времени и денег. Найти кадастровых инженеров и выбрать подходящего профессионала можно в базе на официальном сайте Росреестра. У каждого кандидата здесь указаны контакты – номер телефона, электронная почта или координаты бюро, в котором он трудится.  
• Через кадастровое бюро. В каждом городе открыто по несколько коммерческих компаний, которые занимаются вопросами кадастра. Для начала стоит навести справки о репутации бюро, а затем обратиться за помощью в то, которое лучше себя зарекомендовало. Там предложат инженеров на выбор. Другой вариант – обратиться в любое БТИ. 

Итак, инженер выбран. Теперь просто нужно идти по плану: 

1. Заключить с кадастровым инженером-частником либо бюро договор на разработку техплана квартиры, дома или земельного участка. 
2. Собрать все необходимые документы и принести их инженеру. 
3. Получить готовый технический план. Инженер создаст его в электронном виде. Если нужно, передаст в Росреестр. А заказчик получает на руки бумажный документ, на котором обязательно должна быть личная печать инженера. Этот документ считается оригиналом технического паспорта. Также заказчик получает технический план в электронном виде на диске.  

Сколько стоит сделать техплан на объект недвижимости

Цена услуги кадастрового инженера прописана в договоре. Отступать от нее не должны, потому что, прежде чем приступить к работе, специалист оценивает весь объем работы, дает обоснование и наглядно показывает клиенту, что конкретно войдет в его исследование. 

Стоимость технического план формируется из нескольких деталей: 

• Тип недвижимости – дом, гараж, новостройка, дачный домик, квартира, а также помещение это, незавершенная стройка или же целое здание. Целый объект всегда будет дороже, ведь инженеру предстоит исследовать все его конструкции и коммуникации, а затем это описать в техническом плане. 
• Количество и площадь помещений. 
• Технические характеристики строения, его особенности – насколько сложна конфигурация и наполнение. 
• Где расположен объект, как далеко находится от населенного пункта, в котором живет и работает инженер.
• Объем коммуникаций и систем, их конструктивные особенности. 
• Статус кадастрового инженера, его опыт работы. 
• Срочность заказа. Если клиент просит сделать техплан как можно быстрее, то должен быть готовым доплатить за скорость, потому как инженеру придется отложить текущие заказы. 
• Наличие документов. Некоторые бумаги инженер может заказать сам, оградив клиента от лишних хлопот. Но это дополнительная услуга, которая стоит денег. 

Стоимость подготовки технического плана разная для центрального региона и других областей России. В Москве и Подмосковье всегда дороже – цена начинается от 12 тысяч рублей. В регионах страны минимальная стоимость техплана составляет 5-10 тысяч рублей. 

Сроки изготовления

Сколько придется потратить времени на изготовление технического плана? Срок зависит от самых разных условий: 

• Наличие проектной документации. 
• Насколько полная информация о доме или земельном участке предоставлена.
• Тип здания.

Например, на создание технического плана на квартиру, частный или садовый дом уходит всего от 3 дней до 2-3 недель. А в случае с многоквартирным объектом придется подождать. Обычно техплан на крупные здания делают в течение 1-6 месяцев.  

Сколько действует технический план 

Если здание не планируется изменять, то готовый технический план остается действительным навсегда. Это правило распространяется на квартиры, жилые дома, нежилые помещения. Однако в какой-то момент все равно придется оформлять новый технический план.

Например, если вы собираетесь продавать жилье, то покупатель может потребовать обновленный техплан квартиры. 

Для жилого дома этот документ тоже не ограничен в действии. Но до тех пор, пока хозяин не решит, к примеру, его перевести в нежилой объект, устроить перепланировку или же пристроить к нему дополнительные комнаты. В этом случае нужно снова делать техплан на дом.  

Нежилые помещения и здания требуют изменений технического плана, если вдруг там собираются проводить капитальный ремонт либо переводить их в жилые объекты. При продаже такого объекта покупатель также вправе потребовать новый документ, если со дня получения старого прошло пять лет. Ведь за это время в здании могли произойти какие угодно изменения, вплоть до разрушения конструкций.