Страхование от потери титула: что это, зачем нужно и сколько стоит

Когда вы будете оформлять ипотеку или залог, банк скорее всего попросит застраховать титул. Это защищает и вас, и банк от риска потери права собственности на квартиру, которое может пройти по независящим от вас причинам. В таком случае страховщик выплатит страховую сумму.

Что такое страхование от потери титула

Титульное страхование защищает от риска потерять недвижимость, если право на нее будет прекращено, ограничено или обременено. Обычно банки заставляют оформить его, чтобы получить ипотеку. Вместе с тем требуется защищать состояние недвижимости и здоровье заемщика — все эти три вида страховки входят в комплекс ипотечного страхования.

От страхования недвижимости оно отличается тем, что защищает именно ваши права, а не состояние жилья. Так, простое страхование недвижимости поможет, если в доме случится пожар, его затопит, кто-то совершит ограбление и пр. А вот если выяснится, что вы заключили сделку с продавцом по подложным документам, сработает только страхование титула.

Застраховать таким образом можно:

• Жилые помещения (квартиры, загородные дома, апартаменты);
• Нежилые помещения (здания, сооружения, имущественные комплексы);
• Землю.

Зачем нужно страховать титул

Покупка недвижимости — это максимально ответственное мероприятие. И даже когда вы оформляете сделку через банк, риски не сводятся к нулю. Всегда есть шанс встретить мошенника или просто упустить важный момент. Например, забыть про интересы других наследников при покупке наследуемого имущества или просто купить квартиру, которая незаконно перешла в собственность к продавцу.

Избежать большого количества таких рисков поможет выписка из ЕГРН. Желательно получать выписку со всей информацией сразу, чтобы можно было посмотреть не только обременения на имуществе, но и полную историю сделок и собственников. В любое время заказать выписку можно в сервисе ЕГРН.Реестр. Она придет на почту в формате pdf, в срок от 30 минут до 6 часов.

Внимание! В отчетах, сформированных с 1 марта 2023 года, ФИО собственников объектов недвижимости заменены на фразу «физическое лицо». Это связано с вступлением в силу нового закона, который запрещает Росреестру выдавать ФИО собственников. 

Конечно, проверки банка тоже помогают, но не гарантируют 100%-го результата. Поэтому страхование титула – единственный способ защититься от непредвиденных проблем с правом собственности.

От каких рисков защищает титульное страхование

Страховые компании указывают в договоре все страховые случаи, при наступлении которых можно получить возмещение. Вот стандартный перечень:

• Сделка по подложным или поддельным документам;
• Сделка с несовершеннолетним без согласия родителей, опекунов, попечителей;
• Сделки с недееспособными или гражданами, которые не могли контролировать свои действия (кроме алкогольного, наркотического опьянения);
• Сделки с неуполномоченными лицами;
• Сделки, на которые не было получено необходимое согласие третьего лица (супруга, наследника, второго собственника) или госоргана и пр.;
• Сделки под влиянием заблуждений, обмана, угроз, насилия и пр.;
• Мнимые и притворные сделки.

Однако есть и такие ситуации, в которых титульное страхование, казалось бы, должно сработать, но не будет. Об исключениях открыто говорят уже не все компании. Так, страховое возмещение не удастся получить, если право собственности будет потеряно в результате:

• Госорганы забрали, арестовали, уничтожили или реквизировали застрахованное имущество.
• Имущество забрали за долги, если они ваши, а не прошлого владельца;
• Отчуждения недвижимости, которая никак не может принадлежать вам по закону;
• Прекращения права собственности на землю;
• Выкупа земли для госнужд;
• Изъятия земли или другой недвижимости за нарушение правил ее использования;
• Прекращения права собственности на заброшенное жилье.

Страховщики могут предусмотреть и другие ограничения в договоре, поэтому внимательно его изучите.

Нарушения могли быть в любой сделке с приобретенной недвижимостью. Совсем не обязательно, что именно вам продали квартиру не по правилам. Есть риск, что проблемы были еще три купли-продажи назад, но они все равно лягут на текущего собственника.

Как получить выплаты, если наступил страховой случай

Сумма страхового возмещения зависит от рыночной стоимости недвижимости и суммы долга перед кредитором. Минимальное возмещение – сумма невыплаченного кредита, а максимальное – рыночная стоимость недвижимости. Если вы страхуете титул при ипотеке, то каждый год сумма возмещения будет уменьшаться, так как снижается долг перед банком-кредитором.

При наступлении страхового случая вы получите ту сумму, которая прописана в договоре со страховой компанией. При этом часть, равную сумме кредита, придется отдать банку для покрытия долга.

Расходы на суд, экспертов, штрафы или просто моральный ущерб компенсировать страховщик не будет. Обычно это прямо прописывают в договоре. Однако за допплату в договоре можно предусмотреть возмещение судебных расходов и расходов на экспертизу для установления страхового случая и расчета суммы убытка.

Чтобы получить выплату, надо представить множество документов, включая заявление, паспорт, договор страхования, технический паспорт, выписку ЕГРН, материалы и решения по судебным делам, копию кредитного договора и пр.

Как оформить титульное страхование

Чтобы заключить договор страхования, надо подготовить пакет документов и заплатить страховую премию (стоимость страховки).

Вот перечень документов для страхования недвижимости:

1. Анкета-заявление. У каждого страховщика своя форма, но по стандартным правилам в нем вы должны сообщить обо всех известных обстоятельствах, которые связаны с риском наступления страхового случая и размером возможного ущерба.
2. Свидетельство о регистрации права собственности или выписка из ЕГРН.
3. Паспорта продавца и страхователя.
4. Выписка из домовой книги.
5. Все договоры по сделкам с квартирой за последние три года (купля-продажа, дарение, мена, рента и пр.).
6. Свидетельства и соглашения. Тут могут понадобиться разные документы в зависимости от обстоятельств, например, свидетельство о праве на наследство, письменное согласие супруга, разрешение опеки, свидетельства о дееспособности и пр.

Страховщик проведет экспертизу, чтобы определить сумму страховой премии, которую вам придется заплатить. Во время этой процедуры могут запросить дополнительные документы: копии свидетельств о рождении детей, браке, разводе, квитанции об оплате ритуальных услуг, исполнительные листы и другое.

Страховая премия зависит от стоимости недвижимости, срока страхования, количества сделок с этим имуществом, сложности сделок и других факторов риска. Если оформить страховку сразу на несколько лет, можно получить скидку. Еще скидки дают при ипотеке, так как у банков заключены договора со страховщиками.

Считать ее будут по формуле: сумма возмещения × тариф × повышающие коэффициенты.

Точная стоимость будет зависеть от множества факторов, но предварительный результат вы можете получить в калькуляторе на сайте выбранной страховой компании. Так, если страховать ипотечную квартиру в Москве с остатком по кредиту 3 300 000 рублей, то за титул «Ингосстрах» попросит 6 600 рублей, а «Согаз» 5 610 рублей.

Платить страховую премию можно наличными в офисе страховой компании или безналом на ее расчетный счет.

Обязательный документ в большинстве сделок с недвижимостью – выписка из ЕГРН. Ее можно в любое время заказать в сервисе ЕГРН.Реестр. Электронная выписка по юридической силе полностью аналогична бумажной.