Как выбрать квартиру: проверить коммуникации, документацию, возможность перепланировки

Как правильно выбрать квартиру – проводим осмотр со знанием дела. Проверяем техническое состояние и документацию. Прикидываем, можно ли будет провести перепланировку.

Как провести полноценный осмотр квартиры

Правильно проведенный осмотр квартиры состоит из 3 этапов:

1. Проверка технического состояния (стены и коммуникации).
2. Наличие и актуальность технической документации.
3. Оценка возможности последующей перепланировки.

Как проверить состояние стен, пола, потолка

• Покупатели квартир не всегда обращают внимание на состояние стяжки пола, ровные углы и вертикальность стен, а зря: во время ремонта выравнивание поверхностей может обойтись в приличную сумму.  
• Проверить геометрию помещений в квартире несложно, достаточно запастись обыкновенной рулеткой и строительным уровнем. Меряем рулеткой расстояние между стенами у потолка и возле пола – получаем вертикальный уклон; меряем то же расстояние возле входа и в районе окна – получаем горизонтальное отклонение стен.  
• Точно так же меряем расстояние от пола до потолка в разных точках квартиры – узнаем, насколько выдержано расстояние между полом и потолком. Прикладываем уровень к поверхностям и получаем представление о соответствии вертикальности и горизонтальности. Обращаем внимание на укладку плит перекрытия.  
• «Гуляющие» стены означают будущие проблемы с ремонтом и навешиванием, к примеру, кухонного гарнитура.

Как проверить работу вентиляции

Как минимум, в ванной и кухне должна быть исправная естественная вентиляция. Подносим открытый огонь (спичка, свеча, зажигалка) к вентиляционной решетке и проверяем, есть ли заметное отклонение пламени в сторону вентиляционного стояка. Если на кухне стоит вытяжка, на момент проверки ее нужно выключить.  

Если хорошей тяги нет – ищем плесень по углам квартиры и в ванной. Свежий косметический ремонт может временно скрыть эту проблему, но тут уже можно поговорить с владельцем «с пристрастием» и выяснить истину.

Как проверить электропроводку

Без специального оборудования и знаний полноценно проверить состояние сетей не выйдет, но можно оценить их функциональность:

• Проверить работу сети под нагрузкой. Включить в сеть одновременно все электроприборы, зажечь свет – розетки и выключатели не должны нагреваться, предохранители не должны срабатывать.
• Проверить исправность всех розеток (любым приборчиком, годится даже зарядка от телефона) и осмотреть их – нет ли оплавленных или покрытых копотью.
• Если розеток очень мало и подключение приборов идет через тройники и удлинители, вероятнее всего, вам придется в дальнейшем менять схему проводки. Лучше до покупки квартиры пригласить электрика и сделать диагностику электросети.

Как проверить коммуникации

Разумеется, нужно открыть все краны и обратить внимание на силу напора воды и температуру. Обратите внимание на запах в ванной и туалете. Гнилые трубы пахнут специфически, а их замена может недешево обойтись.  

Для проверки канализации не поленитесь набрать ведро воды и вылить его по очереди в унитаз, раковину, ванну. Если вода не уходит моментально с образованием воронки – вы нашли болевую точку в этой квартире. Причем болит по-разному в новостройке и во вторичке.  

В старой квартире канализация может быть изношена, забита, иметь протечки. В новостройке, случается, строители сливают в канализацию остатки строительных смесей. В результате трубы или даже колено водяного замка унитаза могут быть забиты не грязью, а затвердевшим бетоном.  

Особое внимание – счетчикам, включая газовый. Проверьте пломбировку и попросите у хозяина акты поверки.

Как проверить техническую документацию

Вообще, с этого пункта надо начинать осмотр. Необходимо получить свежую выписку из Росреестра и проверить два основных момента:

1. Статус помещения – жилое. В выписке статус отражается в строке «Назначение» раздела 1 «Сведения о характеристиках объекта недвижимости».
2. Отсутствие неузаконенных перепланировок. Предварительно поинтересуйтесь у продавца, подавал ли он в Росреестр заявление на регистрацию перепланировки квартиры. Если да, то в выписке из ЕГРН будет план квартиры в актуальном состоянии. Останется только сверить фактическую планировку с данными выписки.

Получить отчет по квартире может любой человек на сайте Н.Реестр, указав лишь адрес. Отчет будет сформирован из государственной базы Росреестра.

Если владелец предлагает посмотреть технический или кадастровый паспорт квартиры, все равно потребуется получить выписку из ЕГРН – технические данные после прохождения госрегистрации вносятся в базу Росреестра, которая содержит самую актуальную информацию.

Внимание! В отчетах, сформированных с 1 марта 2023 года, ФИО собственников объектов недвижимости заменены на фразу «физическое лицо». Это связано с вступлением в силу нового закона, который запрещает Росреестру выдавать ФИО собственников. 

Искать квартиру лучше всего с помощью сервиса «Акварто», где собраны все объявления с крупнейших площадок. Зарегистрировавшись в личном кабинете, вы можете настроить поиск и включить уведомления. Так вы не упустите выгодный вариант и быстро найдете идеальную для себя квартиру. 

Как оценить возможность будущей перепланировки при выборе квартиры

Покупать квартиру под будущую перепланировку можно только после консультации со специалистом-строителем. Однако предварительно сориентироваться в принципиальной пригодности квартиры к возможным конструктивным изменениям можно уже при первичном осмотре.  

Нужно понять, как расположены несущие стены в квартире – в таких стенах сложно согласовать не только снос, но и частичное удаление, и даже штробление каналов. Может потребоваться возведение опорных конструкций, а это довольно дорого. Поэтому лучше сразу представить себе, какие стены придется убирать или переносить, и постараться выяснить, не несущие ли они.

Для этого есть несколько способов:

1. Изучить документацию. План квартиры в той же выписке из ЕГРН дает представление о капитальных стенах – обычно несущие стены более толстые, выделены штриховкой или жирностью линий.
2. Замер толщины. Несущие стены имеют большую толщину по сравнению с перегородками, стандартная толщина перегородок (за вычетом слоя штукатурки) составляет:

• в кирпичных домах – 80-120 мм,
• в панельных домах – до 120 мм,
• в монолитных домах – до 200 мм.

3. Проанализировать общие характеристики (тип) дома и квартиры.

• Очень плохо поддаются перепланировке панельные дома (в том числе брежневки и улучшенки), потому что все панели являются несущими. Безнаказанно можно разве что снести перегородку в санузле.
• Кирпичные хрущевки обычно имеют внутри квартиры лишь перегородки, плиты перекрытия лежат на внешних стенах здания и межквартирных стенах.
• Монолитные дома часто строятся с открытым пространством, когда несущими являются внешние стены и колонны. В таких домах толщина стен не позволит однозначно понять, несущая стена или нет. В этом случае потребуется изучить план.
• Сталинки – дома постройки 50-х годов имеют деревянные перекрытия, что само по себе может исключить перепланировку. Позднее стали возводиться дома с железобетонными перекрытиями.
• Студии, евродвушки и прочие квартиры с особенностями планировки – возможности изменений зависят от типа дома.