С чего начать проверку недвижимости: пошаговая инструкция

Если вы хотите, чтобы покупка недвижимости обошлась без приключений и не принесла проблем в будущем, подходите к ней ответственно. Проверяйте все нюансы: собственника, обременения на недвижимости, частоту продажи, законность планировки и т.д. Читайте в статье о том, с чего начать проверку квартиры на юридическую чистоту и как ее проводить. 

Шаг 1. Узнайте, кто собственник, и проверьте его

В первую очередь нужно убедиться, с реальным ли собственником вы имеете дело. Для этого закажите выписку из ЕГРН об основных характеристиках и правах. В ней указаны данные собственников, их доли, если квартира находится в долевой собственности, и дата регистрации прав.

Получить выписку может любой желающий. Для этого нужно знать точный адрес или кадастровый номер недвижимости. Выписка ЕГРН выдается в бумажной или электронной форме — они равнозначны и принимаются госорганами, судами и банками. Бумажную выписку можно получить в отделении Росреестра или МФЦ, электронную — через Госуслуги. Также онлайн можно заказать отчет на основе выписки из ЕГРН, например, в сервисе Н.Реестр – в течение нескольких часов отчет за 350 рублей будет готов.

Внимание! В отчетах, сформированных с 1 марта 2023 года, ФИО собственников объектов недвижимости заменены на фразу «физическое лицо». Это связано с вступлением в силу нового закона, который запрещает Росреестру выдавать ФИО собственников. 

Проверьте собственника:

• На наличие исполнительных производств по базе Федеральной службы судебных приставов.
• На отсутствие в списках людей, разыскиваемых МВД.
• На то, что его паспорт не значится в базе недействительных паспортов МВД. 

Шаг 2. Проверьте наличие обременений

Наличие обременений означает, что права на имущество имеет не только собственник, но и третьи лица. Самые распространенные виды обременений: залог, арест, аренда. Информация об этом содержится в выписке из ЕГРН об основных характеристиках и правах.

Покупка такой недвижки может затянуться по времени или вообще оказаться невозможной. Например, ипотека — это вид залога. Чтобы купить такую квартиру, нужно получить согласие банка и погасить либо принять на себя долг бывшего собственника. Иногда сделка оформляется по два месяца.

Арестованную недвижимость вообще нельзя купить. Такую сделку просто не зарегистрируют в Росреестре. А если вы не проявите осторожность и передадите продавцу деньги, то рискуете остаться и без денег, и без недвижимости.

Искать квартиру на вторичном рынке лучше всего с помощью сервиса «Акварто», где собраны все объявления с крупнейших площадок. Зарегистрировавшись в личном кабинете, вы можете настроить поиск и включить уведомления. Так вы не упустите выгодный вариант и быстро найдете квартиру мечты. 

Шаг 3. Восстановите историю владельцев

Это поможет узнать, кто владел недвижимостью до текущего собственника и как часто она продавалась. Информацию о всех сделках и собственниках с 1998 года или момента регистрации имущества можно получить в выписке ЕГРН о переходе прав. Как мы уже говорили выше, эту выписку тоже может получить любой желающий. Бумажную форму — в МФЦ или Росреестре, электронную — в Росреестре и специальных сервисах.  

Если вы видите, что за последние пару лет недвижимость часто переходила к новому владельцу, проявите осмотрительность. Возможно, с ней что-то не в порядке. Спросите у владельца, созвонитесь с председателем ТСЖ/ТСН, опросите других жильцов дома и бывших собственников.

Далее получите архивную выписку из домовой книги. В ней указаны все люди, которые когда-либо были прописаны в жилом доме или квартире. Из нее вы узнаете причину выписки (личное желание, судебное решение, заключение в тюрьму, смерть и т.п.).

Получить ее несколько сложнее. Взять выписку может только собственник, поэтому вам желательно присутствовать при ее получении, чтобы убедиться в подлинности.

Далее нужно сопоставить данные архивной выписки и выписки из ЕГРН. Составьте таблицу, где в первом столбике будут владельцы и основания перехода прав, а во втором — регистрация этих лиц в квартире и причины снятия с учета.

Тут важно убедиться, что все лица не имеют доли по собственному желанию. Например, до 2015 года собственники могли самостоятельно выписать жильца, севшего в тюрьму. По новому законодательству после освобождения он может подать в суд и восстановить свое право на квартиру. Или нередко бывает, что ребенок не имеет доли в квартире после приватизации. В течение трех лет после 18-летия он может подать в суд и потребовать вернуть его долю или признать приватизацию недействительной.

Шаг 4. Запросите и проанализируйте правоустанавливающий документ

Этот документ позволит узнать, кто обладает правом собственности и на каком основании. Он тоже указан в выписке об основных характеристиках и правах и обозначен как «Документ-основание».

Документы могут быть разными:

• договор купли-продажи;
• договор мены;
• договор приватизации;
• договор дарения;
• решение суда;
• свидетельство о наследовании;
• договор ренты.

Важно, чтобы документы не имели признаков подделки, а все исправления в них были заверены нотариально.

Для каждого документа нужно провести отдельную проверку. Например, в случае договора дарения квартиры, который заключен не между близкими родственниками, обязательна проверка уплаты налога. Еще рекомендуем получить нотариальное заявление о реальности сделки от обеих сторон.

Для стандартного договора купли-продажи нужно убедиться в согласии всех собственников и проверить наличие ипотеки, несовершеннолетних детей, участие материнского капитала.  

Шаг 5. Проверьте законность перепланировки

Спросите у собственника, вносил ли он какие-то изменения. Возможно, вам этого не скажут, потому что не хотят или не знают. Часто текущий собственник уже купил такую квартиру и даже не задумывается о законности планировки. Поэтому проверяйте сами.

В выписке из ЕГРН есть план этажа здания с планировкой каждой из квартир, которые на нем находятся. Сравните план с тем, что присутствует фактически. Перепланировкой считается даже замена ванны на душевую кабину.

Неузаконенная перепланировка не препятствует покупке, но дает возможность снизить цену. Ведь если проверяющие найдут несоответствия, то заставят нового собственника регистрировать изменения и уплатить штраф.

Все отчеты на основе выписок из ЕГРН для проверки квартиры можно заказать в сервисе Н.Реестр. Документ содержит актуальные данные.