Как сдать ипотечную квартиру

Как взять квартиру в ипотеку и потом снизить свои затраты на погашение кредита, страховку и налоги – вопрос насущный для каждого ипотечника. Частично он решается, если есть другая недвижимость: можно в ней жить, а купленную с помощью банковских денег квартиру сдавать. Однако тут не все так просто. Для сдачи ипотечной квартиры существуют свои правила. Если их не соблюдать, можно даже лишиться недвижимости.

В этой статье вместе с экспертами разберем, можно ли ипотечную квартиру сдавать в аренду, как при этом сохранить уважительные отношение с банком и квартирантами, а также не нажить проблем с налоговой инспекцией.

Можно ли сдавать ипотечную квартиру

С точки зрения закона, купить квартиру в ипотеку и сдавать можно. При этом согласия банка добиваться не нужно. Правила пользования залоговым имуществом перечислены в ст.346 ГК РФ. Но в этой же статье Гражданского кодекса сказано: «…если иное не предусмотрено договором и не вытекает из существа залога, предметом залога в соответствии с его назначением».

Юрист Елена Пушкарева отмечает: «То есть в договоре может быть прописано условие, которое не позволяет сдавать квартиру в ипотеке. Если возникнут какие-то споры, то суд будет руководствоваться не нормой Гражданского кодекса, а условиями договора. Если видите в нем запрет, то при желании сдать жилье идите в банк за разрешением. Обычно запрет сформулирован как «заемщик не вправе передавать заложенное имущество во временное владение». Если ничего такого в документе не значится, то вы вправе без разрешения оформить сдачу ипотечной квартиры в аренду».

Как согласовать аренду ипотечной квартиры с банком?

Прежде чем сдать квартиру в ипотеке, стоит узнать, какая на этот счет позиция у банка. Можно проверить договор, обратиться к менеджеру, который помогал оформить кредит, или же посмотреть этот момент на сайте банка. Если никаких запретов нет, смело сдавайте жилье. Но если есть, то нужно пойти в банк, чтобы получить разрешение на сдачу. Для этого потребуются такие документы:

• паспорт;
• заявление;
• проект договора аренды (в нем обязательно нужно указать, какой период действует соглашение, какие штрафы предусмотрены, если арендатор повредит мебель или отделку, а также задолжает оплату);
• согласие страховой компании.

На самом деле банки не любят вопрос, можно ли ипотечную квартиру сдавать в аренду, и неохотно дают разрешение. Здесь есть два нюанса. «Арендаторы относятся к съемному жилью, как к чужому, а значит, несильно заинтересованы в его сохранности. Может случиться всякое, например, пожар. Залоговое имущество исчезнет – в этом случае у банка высокие риски потерять деньги, отданные заемщику на ипотеку. Да и в принципе арендаторы могут испортить жилье так, что его в случае чего будет трудно продать по рыночной стоимости, – говорит Елена Пушкарева. – Второй момент заключается в наличии договора найма. Если он подписан на несколько лет вперед, то у банка будут связаны руки. Допустим, заемщик не может выплачивать кредит. Тогда банк будет вынужден выставить квартиру на продажу. Однако продать ее он не сможет, пока не закончится срок действия арендного соглашения».

Купить квартиру в ипотеку и сдавать вполне реально, даже если ипотечный договор запрещает это делать. Главное – произвести хорошее впечатление на залогодержателя, то есть банк.

Скорее всего, банк даст разрешение на сдачу ипотечной квартиры в аренду, если будут гарантии. Самой важной из них становится, конечно, договор аренды. «Желательно, чтобы в документе был пункт, который говорит о том, что арендатор уведомлен, что квартира в залоге, и обязуется освободить ее в любое время по требованию залогодержателя. Еще важный момент – страховка квартиры от различных рисков. Также банк обращает внимание, есть ли у заемщика просрочки по ипотеке. Если они имеются, он не даст разрешение на сдачу жилья», – сообщает юрист.

Можно ли сдать жилье без согласия банка и какие будут последствия?

Итак, если в договоре нет запрета на сдачу жилья, которое в ипотеке, то закон разрешает заемщику извлекать из него доход. Однако все же предварительное согласование сдачи ипотечной квартиры в аренду – обязательное требование многих банков. Нарушение его влечет за собой разные санкции. Банки могут:

• обязать заемщика выплатить штраф за нарушение;
• увеличить процентную ставку по кредиту;
• потребовать досрочно погасить кредит;
• забрать недвижимость и выставить ее на продажу. Такое обычно происходит, если заемщик не может погасить весь кредит.

В действительности миллионы людей самостоятельно решают, можно ли ипотечную квартиру сдавать в аренду, и не уведомляют банк. Организация может никогда не узнать о том, что жилье на самом деле сдается. При этом в кредитных договорах есть пункт о том, что представители банка имеют право время от времени приходить и проверять залоговые квартиры. Смотреть, в каком состоянии квартиры, кто именно в них живет. Но, во-первых, проверки случаются крайне редко, а часто вообще никогда. Во-вторых, нужно еще доказать, что в квартире живут арендаторы. Если им не показать договор аренды, то сделать это проблематично, ведь покупатель ипотечного жилья может на законных основаниях заселить туда, к примеру, родственников. Однако попасться заемщик все же может.

«Несколько лет назад был такой прецедент. Банк собрался изъять недвижимость у заемщика. Началось все с того, что были просрочки платежей. Банк тщательно проверил заемщика и узнал, что квартира сдается: ипотечник регулярно получал на карту деньги за аренду, и эти платежи так и были помечены квартиросъемщиком – «за аренду», – делится юрист Елена Пушкарева. – Дело в том, что у заемщика был открыт счет в том же банке, где он брал кредит. Тогда все закончилось тем, что заемщик быстро расплатился с ипотекой. Оставалась уже небольшая сумма, он ее выручил с продажи дома в деревне».

Обязателен ли договор аренды?

Собственник квартиры, решивший ее сдать, обязан заключить с нанимателем договор, задекларировать все доходы, полученные от сдачи жилья, и уплатить с них налоги в бюджет государства. Договор оформляют в простой письменной форме. Если его срок действия составляет более года, то нужно зарегистрировать в Росреестре. Такая норма прописана в ст.674 ГК РФ.

Платить налог можно двумя способами: либо 13% от дохода, либо 4-6%, если зарегистрироваться как самозанятый. Если квартира сдается нелегально и налоговая вдруг узнает об этом, то придется отвечать за уклонение от уплаты налогов. Для всех: и физических лиц, и самозанятых – наказания одинаковые. Вот что за это грозит:

• Штраф за просрочку сдачи налоговой декларации. Эту норму регламентирует ст.119 НК РФ. Сумма составляет 5% от невыплаченного налога за каждый месяц просрочки. В лучшем случае придется отдать 1 тысячу рублей, в худшем – 30% от налога, который недополучило от вас государство.
• Штраф за саму неуплату налога составляет 20%, если это сделано неумышленно, и 40%, если специально. Это говорится в пунктах 1 и 3 ст.122 НК РФ. Сколько именно предстоит заплатить, зависит от того, сможет ли налоговая доказать или опровергнуть умысел. Часто провинившиеся арендодатели заявляют, что понятия не имели о налогах.
• Пени за то, что не выплачивается налог дольше месяца. Ее размер составляет 1/300 ставки ЦБ за каждый день просрочки. Рассчитывается сумма за 3 года, не более. Эту норму отражает ст.75 НК РФ.
• Уголовная ответственность (ст.198 УК РФ). Можно получить штраф от 100 до 300 тысяч рублей. Особо злостных неплательщиков отправляют на принудительные работы до 1 года, под арест до 6 месяцев или лишают свободы до 1 года.

«Уголовная ответственность грозит тем, кто не заплатил более 2,7 млн рублей налогов за три последних года. Вряд ли среднестатистический россиянин накопит такой долг, если, конечно, у него не супердорогое жилье. Допустим, вы сдаете квартиру за 20 тысяч рублей в месяц. За три года вы должны будете отдать налоговой всего 93 600 рублей. Обойдетесь штрафами и пенями», – уточняет юрист.

Лучше все же подстраховаться и заключить договор на сдачу ипотечной квартиры в аренду. Да, соглашение об аренде жилья имеет свои минусы:

1. Нужно платить налоги.
2. Необходимо временно регистрировать жильцов в квартире. Если этого не делать, то придется платить штрафы. Эта норма отражена в ст.19.15.1 КоАП РФ.

Но все же преимуществ у договора больше, чем недостатков:

1. Квартиросъемщик расплачивается безналом. Это значит, что не нужно каждый месяц тратить время на встречу, чтобы забрать деньги за сдачу ипотечной квартиры в аренду.
2. Если имущество будет повреждено, то вы получите компенсацию за него или ремонт, потому что этот пункт будет отражен в договоре. То же самое касается и своевременной оплаты за аренду. В документе прописывают санкции за просрочки, потом можно без проблем их взыскать.
3. Не надо скрываться от соседей и участкового в страхе, что они пожалуются в управляющую компанию или налоговую. И тогда не придется оправдываться, что вам можно сдавать ипотечную квартиру.
4. Разрешается застраховать квартиру и быть спокойным. Если арендаторы затопили соседей или устроили пожар, то страховая компания выплатит понесенный ущерб. Без договора аренды страховщики могут отказать в деньгах.

Выгодно ли сдавать ипотечную квартиру?

Многих покупателей жилья в кредит интересует вопрос, можно ли сдавать квартиру, которая в ипотеке, так, чтобы расплачиваться с займом, гасить коммунальные платежи и даже получать прибыль сверху. Здесь все зависит от разных факторов:

• первоначальный взнос;
• процентная ставка по ипотеке и на какой срок взят кредит;
• сумма ежемесячного платежа;
• сколько лет заемщик уже выплачивает ипотеку;
• в каком городе находится квартира и даже в каком районе;
• состояние квартиры.

Как сдавать ипотечную квартиру в аренду выгодно – вопрос не из легких. Чтобы сделать это, разумеется, нужно иметь еще какое-то жилье для себя. От города и района зависит арендная плата. В областном центре сдача ипотечной квартиры в аренду будет стоить выше, чем в поселке. Чем больше у вас будет первоначальный взнос, тем меньше ежемесячный платеж. Значит, больше шансов отбить арендой этот платеж.

Рассмотрим, можно ли ипотечную квартиру сдавать в аренду с прибылью, на конкретных случаях.

«Сейчас цены на жилье выросли везде, поэтому покрыть свою ипотеку и коммунальные платежи сложно. Для примера возьмем Тюмень и какой-нибудь престижный район этого города. Таким считается, например, «Преображенский». Здесь селятся северяне. Много снимают жилья родители для детей-студентов с тюменского Севера. Цены за аренду достаточно высокие. Небольшие студии сдают за 18-20 тысяч рублей. Допустим, вы здесь собираетесь купить однокомнатную квартиру в новом доме. 30 квадратных метров обойдутся в 4 млн рублей. Если вы будете брать ипотеку с первоначалкой в 20% на 20 лет по ставке 9%, то ежемесячный платеж составит примерно 29 тысяч рублей. Этого не хватит, чтобы выйти в ноль и тем более получить выгоду со сдачи ипотечной квартиры в аренду. Однако в целом к концу ипотеки вы можете компенсировать затраты на нее на 60-80%. Но если увеличить первоначальный взнос, например, до 40%, то при желании это вполне реально. Если квартира с хорошим ремонтом и мебелью, можно накинуть к размеру аренды 1-2 тысячи», – комментирует риелтор Александра Иванова.

А вот пример собственника ипотечной квартиры Евгения Налимова из Тюмени. «Я купил однокомнатную квартиру в 2019 году за 2,5 млн в хорошем, растущем районе города. С первоначальным взносом у меня вышел ежемесячный платеж 13 тысяч рублей, платить 20 лет. В то время снять такое жилье можно было за 12-14 тысяч. Это весной цены подскочили как на сами квартиры, так и аренду. Теперь меньше чем за 18 тысяч не найти в моем районе. Меня подолгу нет дома, работаю вахтовым методом. Летом решил сдать квартиру как раз за 18 тысяч рублей: у меня нормальный ремонт и мебель. На межвахте живу в квартире родителей. За коммуналку в зависимости от лета и зимы плачу 1,5-3 тысячи рублей в месяц. В итоге получается, что я не только вношу ипотечные платежи, но и немножко имею сверху. Получать прибыль мне пока позволяет налоговый вычет, который перекрывает налог за аренду и страховку», – говорит арендодатель.

Важно! Будет ли прибыльной сдача ипотечной квартиры в аренду, нужно рассчитывать индивидуально. В разных городах и районах цены на аренду и коммуналку отличаются между собой.

Банки, одобряя ипотеку, пытаются обезопасить себя тем, что обязывают заемщика оформлять страховку. Страхование ипотеки дает гарантию банку, что деньги вернутся, если квартира пострадает от пожара, затопления, стихийного бедствия, взрыва газа, порчи из-за третьих лиц. Она очень полезна и тогда, когда собираешься сдавать квартиру в ипотеке в аренду. Неизвестно, что произойдет с квартирой, пока в ней будут жить чужие люди.

Бывает, что страховка, оформленная во время заключения ипотечного договора, слишком высока. Стоит поискать более интересные, выгодные варианты и сменить страховую компанию. Чтобы не мониторить сайты каждой организации, теряя время, воспользуйтесь сервисом ЕГРН.Реестр Страхование ипотеки.

Кроме того, ЕГРН.Реестр позволяет оформить отдельное страхование недвижимости. Как правило, оно включает не только стандартные, но и дополнительные опции.

В обоих вариантах собраны лучшие предложения от страховых компаний, которые аккредитованы банками. Можно их сравнить, выбрать более выгодное, сделать индивидуальный расчет и тут же оформить страховой полис.