Как получить деньги или квартиру при банкротстве застройщика

Самый главный страх всех дольщиков – банкротство застройщика. Что делать, если этот страшный сон стал явью? Подготовили инструкцию, как получить деньги или квартиру при банкротстве застройщика. И вместе с юристом Михаилом Сысенко расскажем, почему компания может обанкротиться и как максимально обезопасить себя как дольщика.

Что такое банкротство застройщика?

Банкротство – это статус, который получает компания только по решению суда. Причиной становится неспособность организации выполнять свои обязательства. У нее нет денег на то, чтобы платить работникам зарплату и компенсировать положенные отпуска, отдавать занятые средства контрагентам. То есть компания не имеет возможности рассчитаться с долгами.  

Строительная компания превращается в банкрота на основании закона «О несостоятельности (банкротстве)». 

! Закон о банкротстве застройщика был принят в 2002 году. Процедура банкротства регулируется главой № 7. А дела рассматриваются арбитражным судом.

Причем инициировать процедуру признания этого статуса может кто угодно, начиная от банка и налоговиков и заканчивая поставщиками стройматериалов и даже участниками долевого строительства. 

Почему банкротятся застройщики?

Среди основных причин банкротства застройщиков при долевом строительстве Михаил Сысенко выделяет следующие: 

• нецелевое и нерациональное использование денежных средств;
• недостаточный поток инвестиций;
• нестабильность экономической ситуации (цены сильно выросли, нет денег на строительные материалы и зарплаты сотрудников. Также количество покупателей, которые могут себе позволить купить жилье, снижается). 

«Именно эти факторы могут привести к неспособности застройщика в полном объеме удовлетворить требования кредиторов по денежным обязательствам, об оплате труда, об оплате обязательных платежей, например, налогов», – отмечает юрист.

Стройка останавливается. Застройщик пытается найти деньги, но не получается. В итоге компанию по суду признают банкротом. 

Как проходит банкротство застройщика?

Процедура состоит из нескольких этапов: 

1 этап. Кто-то из заинтересованных сторон – банк, налоговая, дольщик, – отправляется в арбитражный суд. То есть пишет заявление о банкротстве застройщика. 

2 этап.  По решению суда руководство строительной компании отстраняют от дел. Все берет в свои руки конкурсный управляющий. Он формирует перечень инвесторов, которые заняли деньги девелоперу. Этот перечень делится на тех, кто первый может претендовать на возврат долгов, а кто может подождать. Также для каждого кредитора определяются размеры возмещения. 

3 этап. На этом этапе ищут, какое имущество застройщиков-банкротов можно продать. После его реализации деньги распределяют по кредиторам. Весь этот процесс занимает один год. Однако можно обратиться в суд с просьбой продлить его еще на полгода.  

Но все это радикальные меры. Иногда в ходе оценки положения застройщика конкурсный управляющий находит способ вернуть ему способность платить по долгам. В этом случае он вместе с кредиторами просит суд передать дела внешнему управляющему – чтобы стройку завершить.  

Еще один вариант не распродавать имущество девелопера – договориться с кредиторами, чтобы они подождали своих денег несколько лет. Обычно договариваются на 5-10 лет. В итоге, если всех все устраивает, стороны подписывают мировое соглашение.

Как узнать, что застройщик скоро обанкротится или уже разорился?

По словам Михаила Сысенко, уточнять эту информацию стоит еще перед покупкой квартиры – до подписания договора участия в долевом строительстве важно проанализировать возможные риски.  

«В первую очередь посмотрите данные о застройщике на сайте Единой информационной системы жилищного строительства «Наш.дом.рф». Здесь через поисковую строку можно найти информацию о застройщике, собственниках компании, бухгалтерскую и аудиторскую отчетность, информацию о строящемся доме с подробными характеристиками, разрешение на строительство, проектную декларацию, фотоотчет о ходе строительства, информацию о вводе в эксплуатацию дома, планируемой дате выдачи ключей и иную информацию, которая размещается застройщиком в обязательном порядке. Когда встанет выбор, у какого застройщика приобретать новую квартиру, рекомендую обратить внимание на региональный и федеральный рейтинг застройщиков (найдете в сети Интернет)», – советует эксперт.   

Все эти данные помогут вычислить, а не намечается ли банкротство строительной компании. 

Стоит насторожиться, если: 

• Срок разрешения на возведение дома подходит к концу. 

«Если срок подходит к концу, а стройка объекта не завершена, это приведет к остановке строительства и создаст проблемы для застройщика с привлечением инвестиций», – комментирует Михаил. 

• На стройке подозрительная тишина: нет техники и не суетятся рабочие. Также девелопер давно не показывает на своем сайте, в группах в соцсетях, на единой информсистеме жилищного строительства фотографии площадки, где возводят дома. 

«Если вы планируете приобрести квартиру не на этапе котлована, а уже в давно строящемся доме, то можете посмотреть, что с ним. Часто застройщики показывают ход стройки в режиме реального времени, устанавливая на площадках камеры. И когда по видео- и фотоотчетам очевидно, что строительство объекта остановилось или вообще застройщик перестал выкладывать фотографии, стоит серьезно обдумать риски», – говорит Михаил Сысенко.  

• На своем официальном сайте строительная компания прекратила отчитываться по финансам. 
• Среди банков, которые дают ипотеку клиентам застройщика, нет известных финансовых организаций. Это говорит о том, что крупнейшие банки не доверяют именно этому девелоперу. Соглашаются с ним работать либо неизвестные финансовые компании, либо мелкие.  

Если вы хотите купить квартиру у этого застройщика, но при изучении информации о нем заметили хоть одну из вышеперечисленных проблем, обратитесь напрямую в строительную компанию. Если она не может дать четкий и исчерпывающий ответ, стоит поискать квартиру у других застройщиков. 

Бывает, что строительная компания уже банкрот. Узнать об этом можно несколькими способами: 

• Поискать застройщика в картотеке арбитражных дел. 

Если застройщик объявлен банкротом, то информация об этом попадает в картотеку. 

• Посмотреть публикации газеты «Коммерсантъ». 

Издание обнародует факты банкротства строительных компаний. Не обязательно искать саму газету, достаточно зайти на ее официальный сайт. 

•  Проверить девелопера в федеральном реестре сведений о банкротстве. 

Это единый для России реестр, в который входит информация об открытых производствах по банкротству, а также, как именно обстоят сейчас дела – идут ли аукционы по продаже имущества, есть ли уже решения суда, собирались ли кредиторы и т.д.  

Что делать дольщику при банкротстве застройщика?

Дольщик может иметь одно из двух основных требований: 

• чтобы строительная компания вернула ему все вложенные деньги;
• чтобы ему отдали квартиру или любое другое помещение, владельцем которого он собирался стать – например, офиса.

Эти вопросы нужно решать с конкурсным управляющим. Найти его можно на сайте газеты «Коммерсантъ».  

Однако могут быть и другие, дополнительные требования: 

• выплатить штраф или неустойку;
• возместить моральный вред. 

Их предъявляют с помощью суда, который ведет дело о банкротстве – пишут иски. Если судья решит, что они правомерны, то попадают в список требований кредиторов.  

Претендовать на неустойку можно, если только покупатель напрямую передал деньги застройщику. Стоит учесть, что если вы приобретали жилье с использованием эскроу-счетов, то неустойка вам не положена: ваши деньги строительная компания не трогала, поэтому и платить не за что. 

Как вернуть деньги при банкротстве застройщика?

Итак, дольщик решил забрать свои кровные, отданные на строительство дома. Тем, кто стал участником долевого строительства после 1 июля 2019 года, получить деньги проще простого. Такие дольщики приобретали жилье уже с помощью эскроу-счетов. При банкротстве застройщика в 2023 году денежные средства просто переходят на счет покупателя, потому что их не потратили. Застройщик возводит дома за счет кредитных денег, а средства дольщиков получает уже после сдачи объекта в эксплуатацию. 

Но тем дольщикам, которые купили жилье до 2019 года, а застройщик все же разорился, придется похлопотать:

Шаг 1. Нужно отказаться от участия в ДДУ.  

Шаг 2. Стать членом реестра требований, которые выдвигают все кредиторы девелопера. Его создают в течение трех месяцев с момента признания застройщика банкротом. Чтобы попасть в этот реестр, пишут заявление, которое отдают конкурсному управляющему –это можно сделать через «Почту России» или по электронке. 

Понадобятся такие документы (каждый — в трех экземплярах): 

• паспорт. Если у будущей квартиры несколько дольщиков, то все предоставляют копии своих паспортов. Также в заявлении, которое отправится конкурсному управляющему, расписываются тоже все. В случае, когда дольщик не может решать вопросы самостоятельно, он назначает для этого представителя, который должен иметь доверенность, заверенную у нотариуса. Несовершеннолетние дольщики прикладывают свидетельство о рождении;
• ДДУ. Он должен быть зарегистрирован в Росреестре;
• квитанции об оплате, расписки о передаче имущества;
• решение суда, если имеется.

Тут главное, не упустить сроки: если уведомление о банкротстве пришло, то заявить о себе нужно в течение двух месяцев. Иначе есть риск не получить свои деньги, потому что опоздавшие оказываются в самом конце очереди кредитов: им достается только то, что осталось. Конкурсный управляющий определяет, имеют ли основания ваши требования. Если да, то можно идти в суд, который включит вас в реестр ожидающих свои деньги. 

Как получить квартиру при банкротстве застройщика?

Деньги с годами обесцениваются. Поэтому многие дольщики хотели бы получить от разорившегося застройщика все-таки жилье. Но придется подождать какое-то время, пока стройку кто-то закончит. Недострой передадут другому девелоперу, фонду субъекта РФ или же сами дольщики его закончат, создав жилищно-строительный кооператив (ЖСК). 

Чтобы претендовать на квартиру, необходимо также попасть в реестр требований кредиторов. Для этого идут к конкурсному управляющему и в суд. 

Иногда застройщика признают банкротом, когда новостройка уже введена в эксплуатацию. Тут может быть два исхода для дольщиков:

1. Дольщик успел подписать акт приема-передачи жилья до того момента, когда застройщик превратился в банкрота. В этом случае суд без проблем признает его владельцем квадратных метров. 
2. Дольщик не успел подписать акт. Чтобы признали его права на квартиру, должны быть выполнены несколько условий. Например, более трети помещений в доме уже имеют владельцев или квартир хватает всем. 

Кто получит выплаты первым при банкротстве застройщика?

Покупатели квартир стоят в очереди участников строительства при банкротстве застройщика далеко не самые первые. Приоритет отдается совсем другим игрокам всей этой истории разорения девелопера. 

Первыми получат компенсации те, кто не давал в долг компании. К ним относятся, например: 

• юристы, занимающиеся процедурой банкротства;
• конкурсный управляющий;
• сотрудники строительной компании, здоровью которых был нанесен вред во время стройки;
• сотрудники, ожидающие свои зарплаты. 

И только потом идут кредиторы: 

• покупатели жилья, вложившие деньги в возведение новостройки;
• банки, поставщики и так далее. 

Что будет при банкротстве застройщика, если квартира в ипотеке?

Банкротство застройщика и ипотечные долги дольщика – это совершенно разные вещи. Они нигде не пересекаются, ведь не строительная компания брала в долг у финансовой организации, а вы. 

Однако паниковать не нужно. Первое, что необходимо сделать – идти в банк с просьбой дать ипотечные каникулы. Впрочем, у банка имеются и другие способы снизить финансовую нагрузку: 

• уменьшить тело платежа;
• срезать ставку на какой-то процент. 

К тому же в случае ипотечного кредита в договор долевого участия включен пункт о залоге права требования дольщика. То есть, если застройщик разорится, вы можете требовать получения не только квартиры, но и денежной компенсации, которую передадут банку как погашение ипотечного кредита.