Что такое вид разрешенного использования и как изменить ВРИ земельного участка

Перед тем как купить домик за городом или земельный участок для постройки дома, надо узнать вид разрешенного использования земли. От него зависит возможность прописки на участке, наличие коммуникаций, инфраструктуры, суммы коммуналки и многое другое. Расскажем, как узнать вид разрешенного использования земельного участка и что сделать, чтобы его изменить.

Что такое вид разрешенного использования

Вид разрешенного использования (ВРИ) – это параметр, который определяет, как можно использовать участок в соответствии с законом и что на нем разрешено строить. Свои ВРИ предусмотрены для частных жилых домов, многоэтажек, огородничества, пасек, рынков, магазинов и пр.

Покупая дом или участок, обязательно проверьте, как можно использовать его и соседние участки. Например, есть риск, что рядом с вашим участком в деревне будет разрешено строительство свинофермы или строительство многоэтажного дома. Как правило, такого не происходит, потому что государство и местные власти следят за соблюдением норм градостроительства, землепользования и застройки. Именно поэтому мы не видим рядом с городскими многоэтажками сельхозугодья, а рядом с рыболовными фермами гипермаркетов: они не получат разрешение на строительство. 

ИЖС, ЛПХ, СНТ: категории земель, на которых нельзя и можно строить

Какие есть ВРИ в России

Перечень ВРИ утвержден приложением к приказу Минэкономразвития РФ от 01.09.2014 № 540. Всего классификатор ВРИ насчитывает 13 крупных групп, которые делятся на подгруппы:

• 0 – сельскохозяйственное использование. Сюда входят поля, сады, фермы, пасеки, рыбные угодья, хранилища, элеваторы, питомники, гаражи, ремонтные станции, водонапорные башни и пр.
• 0 – жилая застройка. Многоквартирные и частные дома, приусадебные участки, кемпинги, трейлер-парки, гаражи и подземные парковки, обслуживающие постройки
• 0 – объекты общественного пользования. Коммунальные службы, соцобслуживание, общежития, ателье, прачечные, парикмахерские, поликлиники, школы и университеты, музеи, парки, храмы, госорганы, приюты для животных и пр.
• 0 – предпринимательство. Объекты делового управления, ТЦ и ТРЦ, рынки, магазины, кафе, гостиницы, кинотеатры, аквапарки, букмекерские конторы, автозаправки, автосервисы и пр.
• 0 – отдых (рекреация). Дворцы спорта, стадионы, бассейны, детские лагеря, гостиницы, причалы, места для охоты и рыбалки, поля для гольфа и конных прогулок и пр.
• 0 – производственная деятельность. Недропользование, легкая и тяжелая промышленность, производство автомобилей, производство лекарств, продуктов нефтехимии, стройматериалов, ГЭС, электростанции, атомные станции, телевышки и вышки сотовой связи, склады и пр.
• 0 – транспорт. Железные и автомобильные дороги, вокзалы, станции, стоянки, аэропорты, порты и причалы, трубопроводный транспорт, метро и пр.
• 0 – оборона и безопасность. Обеспечение ВС РФ и внутреннего правопорядка, тюрьмы, пограничные объекты и пр.
• 0 – охрана и изучение природы. Заповедники, заказники, природные лечебные ресурсы, санатории, профилактории, лечебницы, объекты культурного наследия
• 0 – использование лесов. Лесные склады, лесопилки, охрана лесов, сушилки и склады для растений
• 0 – водные объекты. Гидротехнические сооружения, спецпользование водными объектами
• 0 – земли общего пользования. Автодороги, трамвайные пути, стоянки, кладбища, элементы озеленения, свалки, участки запаса и пр.
• 0 – земли общего назначения. Огородничество и садоводство

Люди чаще всего покупают участки, чтобы построить себе дом, дачу или просто разбить огород. Рассмотрим подробнее ВРИ, которые подходят для этих целей.

Код 2.1 – индивидуальное жилищное строительство

Этот ВРИ подходит для постройки отдельно стоящих жилых домов, гаражей и хозяйственных построек. Также на таком участке можно развести огород. К дому есть требования:

• не больше трех этажей;
• высота не больше 20 метров;
• предназначен для проживания граждан и удовлетворения своих бытовых нужд.

Такой участок всегда будет находиться на территории города, поселка, деревни или другого населенного пункта. У него будет свой адрес, поэтому прописаться можно будет без проблем. Инфраструктурой и коммуникацией занимается управляющая компания или администрация населенного пункта.

В эту же группу входят участки с кодом 2.1.1, на которых можно строить многоквартирные дома не выше четырех этажей, обустраивать детские и спортивные площадки, размещать объекты обслуживания.

Код 2.2 – для ведения личного подсобного хозяйства

На таком участке можно будет не только построить жилой дом, как в ИЖС, и прописаться, но и производить сельхозпродукцию, содержать животных, размещать склады, гаражи и пр. сооружения.

Код 13.2 – ведение садоводства

На таком участке можно строить садовые домики, жилые дома (как в ИЖС) и хозяйственные постройки вроде гаражей, сараев, бань.

Сам участок предназначен для отдыха и разведения сельхозкультур для своих нужд. Прописаться на нем можно, но сначала надо доказать, что ваш дом пригоден для проживания. Всем благоустройством будет заниматься администрация СНТ.

Код 13.1 – ведение огородничества

На участках для огородничества с кодом 13.1 строить дома нельзя. Разрешается только возведение хозяйственных построек, в которых будут храниться инструменты и урожай, например гаражи, сараи, теплицы. Не стоит путать этот ВРИ с группой участков с кодом 1.0, предназначенных для сельского хозяйства – как правило, они находятся в полях, за пределами населенных пунктов.

На такой участок вы сможете приехать на время для отдыха или работы в огороде. Прописаться нельзя ни при каких условиях.

Как ВРИ влияет на земельный налог

От вида разрешенного использования участка зависит сумма земельного налога. На базе ВРИ определяется кадастровая стоимость земли, поэтому в тех регионах, в которых земельный налог платят по кадастру, к изменению ВРИ надо подходить осторожно – есть риск переплатить.

Это связано с тем, что сумму налога пытаются привязать к возможной прибыли от участка – чем больше денег можно заработать, тем больше налога придется заплатить. Поэтому на земли, предназначенные для коммерческого использования, налоги выше. К примеру, у участка для размещения объектов торговли, кадастровая стоимость и налог будут существенно выше, чем у участка для размещения объектов благоустройства.

Просто добавить дополнительный ВРИ тоже не всегда удачный вариант. Как правило, специалисты госучреждений, проводящие кадастровую оценку, выбирают из списка ВРИ тот, по которому налог будет выше.

Предупреждение для предпринимателей – учесть уплату земельного налога в расходах можно только тогда, когда ВРИ участка связан с предпринимательской деятельностью. То есть вам придется доказать, что участок, с которого уплачивается налог, предназначен для получения дохода от бизнеса. Именно «предназначен» – фактическое использование участка в предпринимательской деятельности в данном случае значения не имеет. Например, у ИП Онегина парикмахерская, он купил новый участок для строительства еще одного салона. ВРИ участка 3.3 «Бытовое обслуживание». Он соответствует виду деятельности, поэтому налог за участок можно учесть, даже если салон еще не построен.

Как узнать ВРИ

Бесплатно и быстро узнать основной вид разрешенного использования участка можно на кадастровой карте. Этот способ подойдет, даже если вы не знаете точный кадастровый номер и адрес – достаточно знать местоположение земли.

Чтобы начать поиск, введите адрес объекта. Проверьте, совпадает ли отмеченный участок с известным вам местоположением. Карта покажет сведения о назначении участка, площади, стоимости, статусе и дате постановки на учет.

Если вам нужно больше информации об участке, а при покупке это важно, закажите сразу отчет на базе выписки ЕГРН. В нем есть сведения не только о ВРИ, но и собственниках земли, ее кадастровой стоимости, всех наложенных обременениях и пр. Электронный отчет с самой полной информацией стоит 550 рублей. Для заказа отчета на основе выписки ЕГРН введите адрес или кадастровый номер участка, оплатите заказ удобным способом и ожидайте документ на эл. почту.

Вы можете получить информацию о ВРИ даже бесплатно. Для этого достаточно ввести в строку поиска в сервисе Н.Реестр адрес или кадастровый номер участка. Такой отчет на базе выписки будет неполным и не имеющим юридической силы, часть данных можно получить только за плату. 

Как изменить ВРИ

С помощью кадастровой карты и отчета на базе выписки из ЕГРН вы сможете заранее узнать ВРИ участка и понять, подходит ли он для ваших целей. Если нет, его можно изменить. Но важно учитывать, что оба эти ресурса показывают только основной ВРИ, а кроме него существуют еще условно разрешенные и вспомогательные.

• Основные – главные способы использования участка, которые вы применяете по умолчанию. Как правило, таких ВРИ 2-3 у каждого участка.
• Условно разрешенные – это те, которые допускаются градостроительным регламентом зоны, на которой расположен участок. Чтобы сменить основной ВРИ на условный, нужно пройти особую процедуру и получить разрешение.
• Вспомогательные – это те, которые дополняют основные и разрешенные. Как правило, их используют для строительства объектов, предназначенных для обслуживания основного и разрешенного ВРИ.

Узнать все возможные ВРИ для вашего участка можно в документах с Правилами землепользования и строительства, которые действуют на соответствующей территории. Например, в Алтайском крае для зон, застроенных многоэтажными многоквартирными домами, к основным ВРИ относятся средняя и многоэтажная жилая застройка, школы, магазины, бытовые услуги, поликлиники, кафе, стоянки и пр. К условно разрешенным – ИЖС, рынки, церкви, медицинские стационары, а к вспомогательным благоустройство территорий.

Получается, что выбор вариантов в любом случае будет ограничен. Это делают, чтобы вы не построили производственный цех или куриную ферму посреди элитного поселка. В теории шансы на это есть, если вы пройдете через все инстанции и вашей идее не воспрепятствуют. Но на практике же провернуть такое почти невозможно.

Условия для изменения ВРИ

Поменять ВРИ можно только при соблюдении следующих условий:

• Получено письменное согласие от всех собственников земли. Исключение – когда вы единственный владелец;
• Участок находится в вашей собственности, поставлен на кадастровый учет, имеет четкие границы и не пересекается с соседними землями;
• Выполняются все нормативы по площади земельных участков, действующие в регионе (например, в Красноярском крае для строительства жилого дома выделено 0,05–0,01 га);
• Категория земель соответствует ВРИ, который вы хотите использовать. Если это не так, надо будет сначала изменить категорию. Например, не получится сменить ВРИ 1.16 «Личное подсобное хозяйство на полевых участках» на 2.2 «Личное подсобное хозяйство на приусадебных участках. Связано это с тем, что первый ВРИ предназначен для сельхоз земель, а второй для земель с жилой застройкой.

Сменить ВРИ не разрешат, если вы заключили договор аренды участка в порядке торгов, а также если в договоре аренды прописан конкретный вид использования.

Разберемся, как поменять ВРИ на один из основных или разрешенных. На вспомогательный ВРИ поменять текущий не получится. Такая процедура не предусмотрена.

Меняем ВРИ на основной

Поменять текущий вид на один из списка основных проще всего. Для начала соберите следующие документы:

• Паспорт заявителя;
• Выписка из ИСО градостроительной деятельности. Она пригодится для подтверждения того факта, что ВРИ, на который вы хотите сменить текущий, является основным. Ее можно запросить через МФЦ, комитет архитектуры, местную администрацию, департамент градостроительства и пр. Возьмите с собой выписку из реестра и удостоверение личности;
• Кадастровый паспорт земельного участка. Его можно запросить уже в ходе получения услуги;
• Выписка из ЕГРН или другой документ, подтверждающий ваше право собственности на участок;
• Письменное согласие других собственников земли и доверенность от их имени, которая предварительно проверена и заверена нотариусом;
• Заявление на смену текущего ВРИ. Его можно заполнить на месте или заранее.

Затем со всеми этими документами посетите МФЦ или Росреестр, чтобы внести корректировки в ЕГРН. Если никаких вопросов у специалистов не возникнет, ВРИ изменят в течение 30 рабочих дней. Сама услуга бесплатная, оплачивать пошлину не нужно.

Когда оформление завершат, вам выдадут выписку из ЕГРН. Ее можно заказать заранее, если нет желания ждать приглашения в отделение.

Меняем ВРИ на условно разрешенный

Если вы хотите поменять свой ВРИ на условно разрешенный, то придется потратить гораздо больше сил и времени. Разобраться с порядком процедуры поможет статья 39 ГК РФ. Порядок действий пошагово:

Шаг 1. Направить заявление о получении разрешения на условно-разрешенный ВРИ в комиссию от местной администрации. В том числе это можно сделать в виде электронного документа, но только при наличии электронной подписи.

Шаг 2. Подождать, пока пройдут общественные обсуждения и публичные слушания. Ждать придется долго – не больше одного месяца с момента публикации оповещения, на что дается еще семь дней. Процесс включает в себя несколько важных этапов:

• Подготовку предварительного решения;
• Приглашение собственников близлежащих участков и домов, если комиссия решит, что условный ВРИ может нанести вред окружающей среде и это коснется соседей;
• Оповещение собственников участков и жилых домов на земле, с которой граничит ваш участок. Также сообщат собственникам помещений, находящихся на вашем участке. Это сделают в течение семи рабочих дней с момента получения от вас заявления;
• Подготовить окончательные рекомендации о том, стоит ли разрешать вам менять ВРИ.

Шаг 3. Дождаться, пока управление местной администрации примет соответствующее решение. Если сменить ВРИ вам разрешат, то следуйте алгоритму для смены текущего ВРИ на основной.

Риск получить отказ есть на любом этапе. Но его необязательно принимать в качестве окончательного, есть шансы оспорить решение комиссии и администрации в суде. Тут важно учитывать, что вынести немотивированный отказ вам не могут, а все причины отказа четко определены законом.

Подготовьтесь к покупке участка – заранее закажите отчет на сайте Н.Реестр, чтобы узнать ВРИ, кадастровую стоимость, историю собственников и наличие обременений. Если поймете, что текущий основной ВРИ вам не подходит, отчет пригодится для его изменения в Росреестре или комиссии при администрации.

Внимание! В отчетах, сформированных с 1 марта 2023 года, ФИО собственников объектов недвижимости заменены на фразу «физическое лицо». Это связано с вступлением в силу нового закона, который запрещает Росреестру выдавать ФИО собственников.