Ипотека при разводе

Непогашенная ипотека при разводе может создать массу проблем, так как любое имущество и долги при расторжении брака подлежат разделению. Решить вопрос с ипотекой при разводе можно двумя способами: путем мирного соглашения или в судебном порядке. Рассказываем о них по порядку.

Что говорит законодательство про ипотеку при разводе

Согласно законодательству Российской Федерации, все имущество, приобретенное в законном браке, является собственностью обоих супругов. Если недвижимость куплена в кредит, она по закону все равно считается общим имуществом, независимо от того, кто из супругов выступал главным заемщиком. Законодательство придерживается того, что выплаты по ипотеке выплачивались из общего семейного бюджета.

Ипотека при разводе супругов должна быть разделена в равной степени, так как совместно нажитое имущество и обязательства по нему являются общими. Существует несколько юридически правильных вариантов, как делится ипотека при разводе с детьми:

1. Квартира остается в собственности обоих супругов и взносы за нее выплачивается на прежних условиях без внесения изменений в договор с кредитной организацией.
2. Квартира делится на доли, долг банку также разделяется. Каждый из долевых собственников выплачивает свою часть кредита.
3. Ипотека при разводе погашается досрочно, квартира продается, стоимость проданной недвижимости разделяется между бывшими супругами.
4. Взносы по кредиту перестают вноситься в установленный срок. По истечении установленного ипотечным договором срока банк продает квартиру на аукционе и возвращает себе остаток невыплаченного кредита.

Первый вариант действия – самый простой и не вызывает вопросов, но часто бывшие супруги просто не могут договориться о сумме взноса каждого из них. Второй вариант может не принять кредитор. Третий и четвертый выступают весьма затратными и могут привести к потере уже выплаченных средств за квартиру.

Почему банк может отказать в разделе ипотеки при разводе

Отношения супругов при разводе регулируются Гражданским и Семейным кодексом. В СК РФ указано, что при разделе совместно нажитой собственности разделяются и долги бывшей семейной пары. Однако в ГК РФ прямо говорится о том, что в разделе ипотеки при разводе супругов решающее право голоса имеет кредитор, то есть банк.

Однако, как показывает практика, при попытке разделить квартиру и ипотечный кредит за нее у созаемщиков, которыми в данном случае выступают бывшие супруги, возникает проблема – в большинстве случаев банки не дают согласия на разделение ответственности по кредиту. Кредитные организации с большой неохотой и опасением относятся к разделению солидарной, то есть общей, ответственности созаемщиков на долевую, так как фактически у них теряется возможность требовать возврата ипотеки одновременно с обоих супругов. В данном случае срабатывает защитный механизм, общий для всех банков.

Супруги могут обратиться в суд с иском о разделе имущества и ипотеки при разводе, но при отказе банка, судебное решение с большой вероятностью будет не в их пользу. Повторно подать аналогичный иск уже нельзя.

Как делится ипотека при разводе

Самый простой вариант решения вопроса по ипотеке при разводе – продолжать выплачивать установленные договором взносы вплоть до полного погашения долга перед банком, а после этого решать судьбу квартиры. При взаимной договоренности бывших супругов каждый из них может вносить свою часть взноса, а после полной выплаты ипотеки, продать квартиру и разделить деньги пополам. Но такой подход, по сути, не имеет никакой юридической силы и строится лишь на доверии бывших мужа и жены. Если же супругам нужно законное оформление прав на квартиру и выплат, стоит решать вопрос в судебном порядке.

Существует юридически грамотный и законный способ избежать проблем с отказом банка в разделении ипотеки при разводе. Для этого бывшие супруги должны подать в суд на раздел совместно нажитого имущества, не включая в список ипотечный кредит. При таком подходе суд будет вынужден признать, что разделение ипотечной квартиры относится к сфере семейных правоотношений. Соответственно данный вопрос будет регулироваться не гражданским, а семейным законодательством.

При разделе совместно нажитого имущества через суд долг по ипотеке при разводе супругов остается общим (солидарным). Но при этом у разведенной пары появляется возможность разделить обязательства по кредиту в обход возражения банка. Просто алгоритм раздела квартиры под обременением ипотеки:

1. Один из разведенных супругов подает в судебную инстанцию иск о разделе совместно нажитого имущества. Важно, чтобы ипотечный долг не фигурировал в числе требований о разделе. Суд будет рассматривать исковое заявление в пределах имущества, указанного в исковом заявлении. При разделе квартиры, находящейся под обременением ипотеке, банк не теряет своих правовых функций, поэтому с точки зрения закона интересы кредитора не нарушаются. После решения суда супруги могут переоформить кредитный договор на новых условиях.
2. Следующий шаг – внесение изменений в Единый государственный реестр недвижимости. На основании решения суда в ЕГРН вносятся новые сведения о владельце или совладельцах ипотечной квартиры.
3. После внесения изменений в ЕГРН супругам необходимо сделать выписку, приобщить к пакету документов решение суда и заявление каждого из них об изменении условий ипотечного договора. Ипотечная квартира по результату решения суда может быть переоформлена в разных долях на обоих бывших супругов или на одного из них. Поскольку решение суда уже есть и изменения внесены в ЕГРН, банку ничего не остается, кроме как создать новый ипотечный договор. Возражать в такой ситуации уже не имеет смысла.

Внимание! В выписках из ЕГРН, сформированных с 1 марта 2023 года, ФИО собственников объектов недвижимости заменены на фразу «физическое лицо». Это связано с вступлением в силу нового закона, который запрещает Росреестру выдавать ФИО собственников. 

Чтобы таким образом решить вопрос ипотеки при разводе супругов, необходимо добровольное волеизъявление их обоих. То есть, для выполнения такого алгоритма нужна предварительная договоренность и взаимное согласие бывших мужа и жены. Если супруги не договорились, придется решать проблему иначе.

Как решить вопрос ипотеки при разводе, если бывшие не договорились

В случае, когда между бывшими супругами нет взаимного согласия о разделении ипотечного кредита или оформлении квартиры на одного из них вместе с обязательствами, лучший вариант – продать квартиру. Существуют законные способы продать квартиру под обременением ипотеки, это может сделать заемщик с согласия банка или сама кредитная организация.

Каждая из этих процедур требует подготовки и сбора отдельного пакета документов. Сложности могут возникнуть, если ипотека была льготной. Например, при продаже квартиры, взятой по военной ипотеке или с использованием материнского капитала. При использовании любого из вариантов продажи ипотечной квартиры есть сложность в поиске покупателя, поскольку мало кто имеет желание рисковать. На практике такие виды продаж сопряжены с трудностями в виде несогласия банка, риском непорядочности продавца, длительным ожиданием решения вопроса, поэтому покупателя найти довольно сложно.

Что делать, если квартира в ипотеку куплена до брака

Если жилье куплено в ипотеку одним из супругов до вступления в брак, при разводе права собственности на квартиру остаются за тем, на кого оформлен договор. Но второй супруг имеет право в судебном порядке потребовать возмещение половины средств, внесенных в счет уплаты кредита за весь период совместной жизни. Теоретически, если оба супруга работали, то деньги на ипотечные взносы брались из общего семейного кредита. На практике суд может отказать в таком иске, если второй супруг предоставит доказательства, что он был основным добытчиком средств в семье.

Ипотека при разводе с детьми

При разводе семье, в которой есть несовершеннолетние дети, разделение ипотечной квартиры может развиваться по-разному. Как правило, такие вопросы решаются в судебном разбирательстве. В такой ситуации суд имеет право отойти от стандартной процедуры раздела имущества с учетом интересов детей. Варианты разделения ипотечного жилья:

1. Суд разделяет платежи по ипотеке на равные доли, но при этом тот родитель, с которым проживает ребенок, получает большую долю в квартире.
2. Сумма ежемесячного платежа для родителя, с которым остается ребенок, может быть снижена в связи с особыми обстоятельствами. Под таковыми подразумеваются инвалидность, нахождение в декретном отпуске или временная нетрудоспособность по веским причинам, беременность. При этом для второго плательщика сумма взноса повышается.
3. Супруга имеет право воспользоваться материнским капиталом для погашения своей части ипотеки при разводе. При таком варианте по закону несовершеннолетнему ребенку должна быть выделена отдельная доля в квартире. Право распоряжаться своей долей ребенок получает по достижении совершеннолетнего возраста и после полной выплаты ипотечного кредита.

Однокомнатная квартира, купленная в ипотеку, не подлежит разделу и достается тому родителю, на обеспечении которого остается ребенок. Вопрос выплат решается в судебном порядке, если бывшие супруги не заключают мирового соглашения.

Военная ипотека при разводе

При использовании средств военной ипотеки квартира остается в собственности того из супругов, на кого оформлен целевой кредит. Раздел такого жилья не предусмотрен законодательством, поскольку участником данной программы является непосредственно военнослужащий. Это обусловлено тем, что квартира выступает залогом не только банка, но и Росвоенипотеки, что налагает определенные обязательства конкретно на заемщика. Переоформление договора по военной ипотеке законодательством не предусмотрено.

Если при покупке квартиры средства военной ипотеки использовались частично, а к ним были добавлены личные деньги, ситуация несколько меняется. Второй супруг имеет право на возмещение суммы личных сбережений или на долю квартиры, соответствующую вложенным личным средствам.

При наличии несовершеннолетних детей часть квартиры может быть отдана в собственность супруги. Это возможно в том случае, если ипотечная квартира является единственным жильем семьи. Суд может признать права супруги военнослужащего на часть квартиры в ипотеке при разводе, если будут представлены неоспоримые доказательства, что она принимала участие в выплате платежей по кредиту.

Как показывает судебная практика, решение вопросов по разделу ипотечного жилья всегда непростые и связаны с массой нюансов. Поэтому при разводе супругам лучше решать проблему ипотеки мирным соглашением.