Ипотека для предпринимателей в 2025 году

Индивидуальным предпринимателям довольно сложно получить кредит, в том числе жилищный займ. Да, ИП может взять ипотеку, но при этом сталкивается с многими сложностями. Почему это так и каким образом увеличить шансы на одобрение ипотеки для предпринимателей, разбираемся в статье.

Почему банки неохотно дают ипотеку для ИП?

Главное требование любого банка к потенциальным заемщикам – гарантии стабильного дохода и аккуратных выплат по займу. С точки зрения кредитных организаций, заработок индивидуальных предпринимателей может быть связан с рядом рисков и непредсказуемых факторов. К ним, например, можно отнести ситуацию на отраслевом рынке, изменение спроса на услуги или продукцию и т.д. Все это, в свою очередь, зависит от макроэкономических и политических событий, международных отношений, а в этих сферах сложно строить долгосрочные прогнозы.

Поэтому даже наемному сотруднику, работающему у ИП, проще получить кредит: если предприятие закроется, он сразу же может найти другое место, а собственнику бизнеса придется восстанавливаться после финансовых потерь и, возможно, рассчитываться с долгами. А официально закрыть свою деятельность ИП может за 5-7 дней и потерять подтвержденный источник дохода.

Кроме того, закон не разграничивает личную собственность и средства производства у индивидуального предпринимателя. То есть он отвечает всем своим имуществом за долги по бизнесу и, если дела пойдут не очень удачно, может лишиться всего. Это, конечно, крайний случай, но вот блокировка банковских счетов, если какие-то транзакции покажутся налоговой подозрительными, – весьма распространенная ситуация. В таком положении предпринимателю будет трудно рассчитываться с ипотекой.

Еще один аргумент банков против ипотеки для ИП – недостаточная прозрачность финансовых потоков у такого бизнеса. По закону индивидуальные предприниматели вправе вообще не вести и не сдавать бухотчетность – им достаточно упрощенной формы. Такая свобода удобна бизнесменам, пока не понадобится кредит.

Требования к заемщикам по ипотеке для ИП

Список требований банков к заемщикам из числа индивидуальных предпринимателей такие же, как к наемным работником, плюс еще несколько дополнительных пунктов:

• гражданство России;
• деятельность дольше одного года;
• ведение учета и сдача отчетности;
• своевременная уплата налогов и отчислений в социальные фонды;
• предоставление декларации и документов бухучета;
• внесение первоначального взноса;
• наличие надежного созаемщика и (или) поручителя;
• отсутствие иных задолженностей и исполнительных производств;
• хорошая кредитная история.

Но даже выполнение всех этих условий не гарантирует одобрения ипотеки для ИП. Кроме того, индивидуальный предприниматель должен быть готов к дополнительной финансовой нагрузке, о которой мы расскажем ниже.

Особенности ипотеки для ИП

Считая доходы индивидуальных предпринимателей непредсказуемыми и ненадежными, банки готовы предоставить им ипотеку только на особых условиях. Разумеется, более затратных, чем кредитные программы для физлиц.

• Во-первых, это более высокий первоначальный взнос, как правило, от 30% стоимости объекта. Таким образом уменьшается сумма займа, и, если придется продавать залоговую недвижимость, она обойдется банку дешевле. Кроме того, человек, накопивший крупную денежную сумму, выглядит ответственным и способным правильно распоряжаться средствами.
• Во-вторых, ИП предлагают более высокую (иногда максимальную) процентную ставку.
• В-третьих, короткий срок кредитования. Причина как в непредсказуемости предпринимательских доходов, так и ориентирование на пенсионный возраст: так как размер пенсии зависит от отчислений, у ИП она может оказаться минимальной.
• И последнее – бизнесменам, возможно, придется раскошелиться на дополнительное страхование от утраты доходов. Подобрать удачный и не самый дорогой вариант поможет сервис ЕГРН.Реестр Страхование ипотеки.

Особенности ипотеки для ИП на УСН

Банки охотнее одобряют кредит, в том числе ипотеку, для ИП на упрощенной системе налогообложения, так как они отчитываются о доходах ежеквартально. Упрощенку (УСН) выбирают большинство предприятий малого бизнеса с доходом до 150 млн рублей и штатом до 100 сотрудников. В этом случае документом для банка, подтверждающим доходы, является декларация УСН за предыдущие два отчетные квартала, заверенная в налоговой инспекции.

Необходимые документы для ипотеки ИП

Основной перечень документов, которые нужно будет предоставить для оформления ипотеки для ИП, утвержден Центробанком РФ.

Личные документы:

• российский паспорт;
• СНИЛС;
• свидетельство семейного положения (если ИП в браке или в разводе);
• для мужчин до 27 лет приписное удостоверение, а для состоящих на воинском учете – военный билет;

Документы на ведение предпринимательской деятельности:

• ИНН;
• выписка из ЕГРИП;
• лицензии (если есть);
• справка из налоговой об отсутствии задолженности;
• документы, подтверждающие доходы.

В каждом конкретном банке могут быть свои требования и, соответственно, собственный перечень документов.

Как подтвердить доход, чтобы взять ипотеку для ИП?

Подтвердить доход ради получения ипотеки для ИП можно несколькими способами:

• В первую очередь, это декларация по упрощенной системе налогообложения, заверенная ФНС.
• Копии квитанций или платежных поручений об уплате налогов за определенный период тоже пригодятся.
• ИП, занятые в агросекторе, предоставляют декларации по единому сельскохозяйственному налогу.
• Многие банки запрашивают у предпринимателя выписку со счета, а также выписки о движении финансов по расчетным счетам.
• Для подтверждения прибыли, достаточной для одобрения ипотеки, можно показать договоры с клиентами и контрагентами, счета-фактуры и подписанные обеими сторонами акты выполненных работ.

Как взять ипотеку ИП без подтверждения дохода?

Взять ипотеку индивидуальному предпринимателю без подтверждения дохода может быть нетривиальной задачей, так как большинство банков требуют достаточное количество документов для подтверждения финансовой устойчивости и способности выплатить кредит. Однако есть несколько способов, которые могут помочь ИП получить ипотечный кредит без подтверждения дохода:

• Увеличение первоначального взноса. Большая сумма первоначального взноса может увеличить шансы на получение кредита без подтверждения дохода. Банк может рассмотреть заявку с большим первоначальным взносом как демонстрацию финансовой возможности заемщика.
• Наличие хорошей кредитной истории. Если у ИП имеется долгосрочная и положительная кредитная история, банк может принять это во внимание при рассмотрении заявки на ипотеку без подтверждения дохода.
• Залоговый договор. ИП может предложить недвижимость или другое имущество в качестве залога кредита. Это может помочь убедить банк в финансовой возможности заемщика вернуть кредит.
• Сотрудничество с банком, где ИП имеет текущий счет. Если бизнесмен уже имеет отношения с банком, где у него есть текущий счет, это может помочь в получении ипотеки для ИП без подтверждения дохода. Банк может быть более склонен предоставить кредит, имея предыдущую историю отношений с клиентом.

Тем не менее возможность получения ипотеки без подтверждения дохода зависит от политики каждого отдельного банка. Кроме того, предприниматель может оформить кредит ИП как физическому лицу, на общих основаниях. Ипотека без подтверждения дохода выдается по двум документам, подтверждающим личность. Банк может одобрить такой займ на недвижимость, если клиент заявил, что не может документально доказать свой доход. Но тогда ему придется внести существенную сумму в качестве первоначального взноса и согласиться на более высокую процентную ставку. Важно, чтобы человек понимал свой реальный уровень дохода и был уверен в его стабильности.

Ипотека для ИП: какую сумму можно взять?

Размер ипотечного кредита, который может одобрить банк, зависит от ежемесячных доходов клиента. Оценивая платежеспособность ИП, банк учитывает не только суммы оборотов по счету, но и среднюю ежемесячную прибыль. Поэтому занятые в сезонном бизнесе могут столкнуться с проблемами при попытке взять жилищный займ, ведь в этом случае кредитная организация будет смотреть на наименьшие показатели в месяц.

Кроме того, сумма ипотеки зависит от

• срока кредитования – чем он больше, тем больше сумма;
• наличия иных обязательств – выплат по другим кредитам, алиментам и т.д.;
• состава семьи и количества иждивенцев;
• обеспечения – хорошо, если есть что предложить в залог.

В целях снижения закредитованности граждан Центробанк России обязал банки рассчитывать для заемщиков показатели долговой нагрузки. Сумма ежемесячного ипотечного платежа не должна превышать 40% от размера дохода ИП. То есть общих доходов предпринимателя должно хватать и на платежи по кредитам, и на сохранение комфортного уровня жизни.

Заранее рассчитать размер платежей по ипотеке и оценить свои возможности, можно с помощью удобного ипотечного онлайн-калькулятора. Для этого нужно ввести в соответствующие поля такие параметры как предполагаемую сумму кредита, срок займа, дату выдачи и процентную ставку (предусмотрена возможность различных ставок в период кредитования).

Очень важным шагом перед покупкой жилья является его проверка и получение выписки из ЕГРН. Таким образом можно получить как выписку о характеристиках и правах на объект, так и информацию о переходе прав или полный отчет об интересующем объекте, включая обременения, полную историю собственников, даты прекращения прав и кадастровую стоимость. Заказать отчет на основе выписки можно на сайте или в приложении Н.Реестр. На заказ уйдет всего 5 минут. Документ придет в этот же день, если не будет проблем на серверах Росреестра.

Распространяется ли господдержка на ипотеку для ИП?

Ипотека для ИП в 2025 году с государственной поддержкой доступна, если предприниматель соответствует определенным критериям, указанным в программе. То есть квартира в кредит может быть приобретена по семейной ипотеке, дальневосточной, сельской и т.д., а также с использованием средств материнского капитала. 

Несмотря на то, что банки не ограничивают ИП в получении господдержки, даже при льготном кредитовании предпринимателю могут одобрить ипотеку только на более строгих условиях, то есть с более высокой суммой первоначального взноса или с максимальной процентной ставкой.

Как увеличить шансы на ипотеку для ИП?

Есть несколько действий, которые помогут в решении вопроса как взять ипотеку ИП:

1. Строгое ведение учета. Банки часто требуют от предпринимателей предоставление подробной финансовой отчетности. Чтобы увеличить свои шансы на получение ипотеки для ИП, необходимо вести четкую и аккуратную учетную политику. Это включает правильное оформление договоров, учет всех доходов и расходов, а также подтверждение финансовой устойчивости своего бизнеса.
2. Подготовка полного пакета документов. Банкам необходимо максимально убедиться в надежности и платежеспособности заемщиков. Поэтому индивидуальный предприниматель должен подготовить полный пакет документов, включающий учредительные документы, налоговые декларации, выписки из банковских счетов, а также любые другие документы, подтверждающие финансовое положение и платежеспособность.
3. Увеличение собственного взноса. Банки обычно требуют от заемщиков индивидуальных предпринимателей большего собственного взноса при оформлении ипотеки. Увеличение суммы собственных средств снизит риски для банка и увеличит ваши шансы на получение ипотеки.
4. Снижение уровня задолженности. Банки также обращают внимание на долги заемщиков при принятии решения о выдаче ипотеки. Поэтому очень важно иметь минимальный уровень задолженности перед другими кредиторами. Перед подачей заявки на ипотеку рекомендуется выплатить все задолженности или снизить их уровень до минимума.
5. Демонстрация роста доходов. Чтобы увеличить свои шансы на ипотеку для ИП, полезно повысить доход. Этого можно достигнуть путем расширения бизнеса, привлечения новых клиентов или увеличения объема продаж. Более высокий уровень доходов будет демонстрировать ваше финансовое благополучие и увеличит шансы на получение ипотеки.
6. Безупречная деловая репутация. Предпринимателю желательно не иметь текущих судебных разбирательств, выплат по исполнительным листам, задолженностей перед налоговыми органами и социальными фондами.
7. Наличие собственности. Личный автомобиль, недвижимость, пакет ценных бумаг и т.д. – все это говорит в пользу заемщика, характеризует его как человека, ответственно относящегося к финансам. Кроме того, все эти объекты могут быть реализованы для погашения задолженности перед банком, если что-то пойдет не так.
8. Дополнительные источники дохода. Уже имеющаяся квартира, которую можно сдавать в аренду или прибыль от выгодного вложения инвестиций создают «подушку безопасности» и таким образом страхуют от потери дохода в бизнесе.
9. Стаж работы по найму. Банк может более лояльно отнестись к бизнесменам, имеющим трудовой стаж и опыт работы до регистрации в качестве ИП. Таким образом, даже если бизнес прогорит, ИП сможет трудоустроиться и продолжать выплачивать ипотеку.

Поэтому получить одобрение ипотеки для ИП вполне реально. Даже если ипотеку для предпринимателей не оформят в одном банке, можно попытать счастья еще в десятке других кредитных организаций. Важно произвести впечатление ответственного и надежного заемщика.