Как влияет на недвижимость ключевая ставка ЦБ?

Центральный банк второй раз за год повысил ключевую ставку. В апреле совет директоров ЦБ увеличил ключевую ставку с 4,5% до 5% годовых. Поднятие сразу на 0,5 процентного пункта стало самым масштабным за последние 7 лет. По мнению экспертов, регулятор решился на такие радикальные меры для того, чтобы побороть инфляцию. Она достигла самого высокого показателя с 2016 года и составила –  5,8%.

Что такое ключевая ставка ЦБ РФ?

Если говорить простыми словами, то ключевая ставка – это минимальный процент, под который Банк России готов выдать займы коммерческим финансовым организациям в долг. А также максимальный показатель, по которому регулятор может принять деньги на депозиты от банков. Ключевая ставка показывает, насколько дорого банкам достаются кредитные деньги. 

Как колебание ключевой ставки влияет на рынок недвижимости?

От величины ключевой ставки ЦБ РФ напрямую зависят проценты по ипотечным ссудам, которые банки выдают обычным гражданам. Кредитные организации занимают у регулятора деньги под процент ключевой ставки. А затем добавляют к этой цифре еще несколько процентов своей прибыли и затем формируют процентную ставку для ипотечных кредитов. Поэтому финансовые организации очень внимательно следят за изменением ключевой ставки.

Как ключевая ставка влияет на рынок недвижимости?

Сегодня порядка 90% покупателей жилья используют ипотеку. Ключевая ставка напрямую влияет на ипотечное кредитование, а значит на покупателей и на сам рынок недвижимости, спрос, предложение и стоимость квадратного метра, утверждает специалист по недвижимости и ипотеке, Иван Панов:

«Чем выше ставка, тем дороже кредит для покупателя. Покупателей становится меньше. Так, увеличение ставки уменьшает спрос, продажи на рынке недвижимости падают. Недвижимость становится дешевле. Ключевая ставка растет, цены на рынке падают. Но есть нюанс – рынок недвижимости инертен: цены растут быстро, а падают медленно. Так что резкого падения рынка ждать не стоит».

И наоборот, если ключевая ставка становится ниже, соответственно, банки снижают проценты по жилищным кредитам. Ипотека становится привлекательнее и доступнее, спрос на объекты недвижимости начинает расти. Застройщики и продавцы на вторичном рынке видят, что их продукт раскупают и повышают цены. Как это и произошло в 2020 году. Причем интерес к недвижимости до сих пор на высоком уровне.

По словам экспертов, ключевая ставка играет большую роль не только на рынке недвижимости, но и в финансовой сфере Российской Федерации. Она оказывает огромное влияние на политику всех российских банков.

От величины ключевой ставки также зависит и процент по банковским вкладам. Чем выше ставка ЦБ для кредиторов, тем больший процент они готовы предоставить своим вкладчикам.

Любые изменения ключевой ставки либо отсутствие каких-то перемен влияют на уровень инфляции. Если непродуманно ей манипулировать, то это может привести к развалу финансовой системы и кризису в стране. По словам экспертов, с помощью ключевой ставки можно повлиять на уровень инфляции. Чем выше ставка, тем ниже спрос на ипотеку, меньше закредитованность населения, цены перестают расти, уровень инфляции падает.

Как менялась ставка?

Напомним, что в начале пандемии Центральный Банк Российской Федерации перешел на мягкую денежно-кредитную политику. Чтобы стимулировать экономические процессы в стране и сделать приобретение жилья в России доступнее, ЦБ снизил ключевую ставку. В общем показатель упал на 3,5 процентных пункта и к середине лета 2020 года достиг исторического минимума. Если в 2019 году ключевая ставка составляла 7,5%. То в середине июля она упала до 4,25%.

Банки начали снижать проценты по кредитам на вторичное жилье, ввели льготную ипотеку на новостройки. Спрос на жилье взлетел буквально в разы. Продавцы и застройщики начали поднимать цены. Постепенно недвижимость перестала быть доступной, а введенные меры поддержки потеряли свою главную функцию – поддержка населения. Поэтому Центробанк начал повышать ключевую ставку. В марте этого года рост ставки составил 0,25 процентных пунктов до 4,5%. А через полтора месяца регулятор вновь увеличил ставку уже до 5%.

Прогнозы экспертов и Центробанка

По словам специалистов по недвижимости, ключевая ставка будет расти и дальше. И возможно до конца 2021 года она достигнет показателей 2019 года и увеличится до 7,5%. В ближайшее время не предвидится резкого снижения ключевой ставки ЦБ, уверен Иван Панов:

«Государство поддержало застройщиков и их покупателей. Сейчас страна оправилась, платежеспособность клиентов банков восстановилась. Эти меры более не нужны государству, так что стоит ожидать постепенного роста».

Кроме того, Центральный Банк опубликовал прогноз развития ключевой ставки на несколько лет. По словам экспертов, этот сценарий совет директоров ЦБ будет обсуждать на следующем заседании, которое состоится 11 июня.

Регулятор полагает, что в конце этого года показатель ключевой составит 4,8 – 5,4%. Через год он может увеличиться до 5,3 – 6,3%, а в 2023 вернется к нейтральному диапазону 5-6%. Это означает, что повышение ключевой ставки повлечет за собой увеличение процентов по банковским продуктам: кредитам и вкладам, на 0,25 п.п. и 0,5 п.п. соответственно.

Ипотечные кредиты будут не так привлекательны, поскольку проценты вырастут, это охладит спрос. Цены перестанут расти либо вовсе пойдут вниз. В Банке России уверены, что такими действиями они смогут через несколько лет снизить уровень инфляции с 5,8% до 4%.