Аренда земельного участка

Аренда земельного участка у собственника – дорогое удовольствие, особенно если нужен приличный кусок земли. Дешевле арендовать надел у государства или местной администрации. В будущем эту землю можно выкупить, причем, тоже по цене ниже рыночной. Разбираемся, как арендовать государственную землю, какие сейчас ставки и как из арендатора превратиться в хозяина участка. 

Кто может арендовать участок и на какой период 

Арендовать землю у государства может любой гражданин, предприятие или маленькая организация. Государство предоставляет участки минимум на 3 года и максимум на 49 лет. Срок аренды зависит от того, как именно будет использован участок. Цели тоже могут быть разными, а самыми популярными из них являются следующие: 

• Под ИЖС. Долгосрочная аренда земельного участка возможна, если цель – использовать его для ИЖС. В этом случае можно арендовать участок на 20 лет. 
• Для возведения либо реконструкции многоэтажного объекта. Такой участок арендуют на 10 лет. 
• Для сельскохозяйственных работ. Можно пользоваться 5 лет. 
• Для охото- и лесохозяйственного использования. Выдают такие участки на 5 лет.   
• Для развития фермерского хозяйства. Для этих целей возможна лишь краткосрочная аренда земельного участка – сдают на 3 года. 

Аренда земельного участка – это не только возможности, например, для развития бизнеса или строительства дома, но еще и обязанности. Часто землю предоставляют на определенных условиях. Какие-то участки необходимо охранять, на них нельзя ничего строить и даже просто расчищать. 

Поиск земельного участка под аренду

Есть несколько способов найти земельный участок для аренды: 

Способ 1. Через СМИ 

Муниципалитеты часто публикуют в газетах и на сайтах СМИ информацию о сдаче земель в аренду. Предлагается поучаствовать в торгах. 

Способ 2. На официальных сайтах администраций и департаментов 

Как только появляется свободная земля для аренды, власти размещают информацию об этом на порталах мэрии либо департаментов земельных отношений. Там будут указаны точный адрес, размеры участков, разрешенное использование, когда будут проходить торги. А о свободных участках в Москве арендаторы узнают на инвестиционном портале. 

Способ 3. В Росреестре 

В Росреестре тоже есть информация о том, какие участки власти собираются сдать в аренду. Чтобы получить ее, нужно подать запрос в региональное отделение ведомства. 

Способ 4. Найти самостоятельно с помощью Кадастровой карты 

Подобрать подходящий для аренды земельный надел позволяет кадастровая карта, которую можно найти на сайте Н.Реестр. В ней отображаются все учтенные Росреестром участки и постройки в режиме онлайн. 

Чтобы найти участки, потребуется несколько шагов: 

Шаг 1. Определитесь с регионом и населенным пунктом 

Откройте карту. С помощью кнопок «–» и «+» в правом верхнем углу приблизьте интересующий регион, город и поселок. 

Шаг 2. Найдите подходящий участок

Нажмите курсором на участок. Появится информация о нем: точный адрес, площадь и границы, вид разрешенного использования, статус земли, кадастровая стоимость, дата постановки на учет. 

Искать нужно земли, которые принадлежат властям города, области или государству. Об этом говорит отметка «собственность публично-правовых образований».

Если планируется аренда земельного участка, у которого известен кадастровый номер, то можно по нему найти эту землю на карте. Для этого откройте карту и вбейте в строку поиска присвоенный земельному наделу номер. Отобразится нужный участок со всей информацией. 

Шаг 3. Уточнить собственность и проверить обременения 

Найденный земельный участок стоит проверить – действительно ли у него нет частного владельца или арендатора. Для этого нужно заказать выписку из ЕГРН. Ее выдает Росреестр, но услуга всегда платная, и ждать приходится около недели. 

Дешевле и быстрее заказать отчет на основе выписки через сервис Н.Реестр. Как только вы нашли участок, система автоматически предложит купить отчет. 

Внимание! В отчетах, сформированных с 1 марта 2023 года, ФИО собственников объектов недвижимости заменены на фразу «физическое лицо». Это связано с вступлением в силу нового закона, который запрещает Росреестру выдавать ФИО собственников. 

Переходите по ссылке и оставляйте заявку. Готовый отчет придет на вашу электронную почту. Документ содержит официальную информацию из баз данных Росреестра. 

В полученном отчет на базе выписки из ЕГРН есть раздел «Особые отметки». Там должно быть написано «Сведения необходимые для заполнения раздела 2 отсутствуют». Это говорит о том, что участок в государственной или муниципальной собственности, и у него нет арендаторов и собственников. 

Как получить землю в аренду 

Аренда земельного участка у государства возможна через торги и если у земли есть какие-то особенности. Рассмотрим подробнее эти два варианта. 

Аренда участка через торги 

Чаще всего власти устраивают торги, чтобы определить арендатора участка. Проходят они в традиционном для аукционов стиле: желающие взять в аренду землю заявляют о себе, вносят часть денег от ее назначенной стоимости. Выигрывает тот, кто сможет заплатить больше. 

Иногда конкурентов может не оказаться. В этом случае участок сдают одному человеку или организации – тому, кто подал заявку. Торги как таковые отменяются, стоимость земли остается неизменной. 

Если заявитель только один, аукцион проводят быстро. Главное, чтобы участок был размежеван, поставлен на кадастровый учет, имел все документы. Если это чистое поле, то именно будущий арендатор должен позаботиться о формировании участка. Для этого нужно сделать у кадастрового инженера план участка, собрать все бумаги на него и отнести в мэрию города. 

Власти должны обнародовать информацию о том, что определенный участок сдается в аренду. В течение 30 дней ждут желающих поучаствовать в тендере. Если таковых не окажется, то участок без аукционов переходит тому, кто изначально собирался его арендовать. 

Аукционы проводят на сайте «Дом.РФ», электронной торговой площадке РТС-тендер и портале torgi.gov.ru. 

Аренда участка без аукциона 

Некоторые участки можно получить в аренду в обход торгов. Эти земли имеют свои особенности: 

• без объявления аукциона государство или муниципалитет отдает участки тем, кто собирается их развивать комплексно: например, строить новый микрорайон с социальными объектами. 
• участок отдается в аренду тому, у кого по каким-то причинам нужно было изъять другой участок, потому как он понадобился для нужд муниципалитета. 
• на государственном участке стоит объект, у которого есть владелец – он имеет первоочередное право аренды. 
• на участке есть недострой. Власти его сдают тому, кто хочет завершить строительство здания.   

Сколько может стоить аренда участка

На цену земли, принадлежащей государству или муниципалитету, влияет несколько факторов: 

• назначение участка 
• цель его использования
• кадастровая стоимость 
• регион и населенный пункт, в котором участок расположен
• итоги аукциона: если земля выставляется на торги, то начальная стоимость, установленная арендодателем, возрастет до непредсказуемых размеров.   

В любом случае стоимость земельного надела ощутимо меньше рыночной цены. 

Каждый регион и муниципалитет устанавливает свои расценки. Они варьируются от 10 копеек до 80 рублей за квадратный метр земли. Но все же базовая ставка берется не с потолка. Она формируется по установленным законом правилам

Если арендатора на участок будут искать с помощью торгов, то стоимость не должна быть меньше 1,5% кадастровой цены надела. 

Если же аренда земли будет без аукциона, то можно самостоятельно определить будущие расходы. Для этого используйте формулу: 

А (кадастровая стоимость участка) * С (коэффициент) = К (цена аренды)

Размер коэффициент зависит от того, в каких целях можно использовать земельный участок. Чтобы узнать точные цифры, нужно обратиться в администрацию города или поселка. 

Аренда земельного участка с правом выкупа 

По земельному праву, арендуемый земельный участок в дальнейшем можно купить. Эта возможность указана в договоре аренды. Впрочем, даже если в документе ничего об этом не говорится, в некоторых случаях выкупить землю легко. К примеру, в любой момент приобрести ее может владелец какого-нибудь объекта, расположенного там. 

Но все же лучше заключить договор аренды с правом выкупа земельного надела.   

Нюансы договора аренды с правом выкупа земли

Чтобы в будущем можно было выкупить землю без проблем, составляют специальный договор аренды. В нем есть детали договора купли-продажи. 

Обычно в документ включают следующие пункты: 

1. Оговаривается, что арендатор вправе выкупить земельный надел. К тому же есть строка, подтверждающая готовность это сделать. 
2. Указывается, что аукциона на выкуп не будет, если арендатор все же решится на покупку. 
3. Сразу же в соглашении прописывают стоимость участка. 

Интересный момент! Стоимость арендованной у властей земли намного меньше рыночной. Она так же, как и цена аренды, основана на кадастровой стоимости. В небольших городах и селах просят от 8% до 24% от кадастровой цены. В больших городах участки обходятся дороже – 25%.

Такой договор можно заключить не только с властями, но и с любым частником. Например, если берешь в аренду земельный участок у физического лица. 

Выкуп земельного надела 

Право выкупа, в первую очередь, принадлежит арендаторам. Но не всем. Приоритет отдается тем, кто берет в аренду земельный участок под строительство или же уже имеет на нем постройки.  

После заключения договора аренды в течение 1,5 – 3 лет (зависит от региона и близости к крупным городам) на участке должен появиться дом, склад либо магазин. Например, такая аренда земельных участков популярна в Москве, у города: люди сначала арендуют участки под ИЖС, в течение полутора лет строят дома, а затем выкупают земли. Если на участке ничего не построить, то государство или муниципалитет могут выставить его на торги 

Кроме того, чтобы иметь преимущественное право выкупа, надо не просто возвести какой-то объект, а еще и оформить его в собственность.